仮換地の所有権設定登記について

質問

このたび、土地区画整理事業地を購入する運びなのですが
仮換地という特殊ながらで、素人ではわからないコトが多く
勉強しているのですが、
その整理地区内の分譲で一般の地元の不動産から購入したひとが
従前地に登記できたと話していたのですが
私たちの売主（独立行政法人）に問い合わせしたところ
保留地との公平販売の目的のため、仮換地であっても従前地の登記は
換地処分がなされてから、所有権の移転登記をもって完了する
との回答が帰ってきました。
登記がなされないまま、いつ終わるのかわからない事業に不安を持っています・・・
従前地には現在売主の登記がされているのですが、代金を完済したにもかかわらず、その法人の方針で登記できないのは、法律違反にはならないのでしょうか・・・

また、税理関係の質問になってしまうのですが、銀行の抵当権が
乙蘭に記載されていないということは、住宅取得控除がうけられないのでしょうか・・・（売主と提携している銀行で土地建物で融資予定）

ご助言いただけたら嬉しいです

回答No.3

dr_suguru

＞仮換地であっても従前地の登記は換地処分がなされてから、

なんか変な回答です。
私なら
仮換地であっても従前地の登記は換地処分で抹消され
仮換地が本登記されます。
とし、

＞所有権の移転登記をもって完了するとの回答が帰ってきました。

仮換地があっての従前地ですから
移転登記はありえない。

＞税理関係の質問になってしまうのですが、銀行の抵当権が
乙蘭に記載されていないということは

仮換地は従前地が存在するから抵当権設定が可能。
保留地は従前地が存在しないから抵当権設定はできない。

＞私たちの売主（独立行政法人）に問い合わせしたところ

よって、
質問の趣旨からすると
あなたが購入したのは保留地で
あるがために抵当権設定できない。

＞乙蘭に記載されていないということは、住宅取得控除がうけられないのでしょうか
上記の回答のとおり
謄本が存在しない保留地は
抵当権設定はできないが
住宅取得控除の添付図書は
登記簿謄本じゃなく
保留地証明です。
↓
http://www2.u-netsurf.ne.jp/~vga_chin/conveni/loan.html

＞（売主と提携している銀行で土地建物で融資予定）

これを保留地ローン提携金融機関と言います。

お礼

回答有り難うございました。

やはり購入予定の土地は
保留地ではなく仮換地でした（証明書があります）
保留地と仮換地を同時に販売していて、公平？に販売をかけたい
という趣旨？のため、登記について独自に取り決めをしているらしいです。

住宅取得控除についてはその後、最寄の税務署にも問い合わせしたところ
個別に対応してもらえるみたいでした。

回答有り難うございました！

回答No.2

oyazi2008

ＮＯ．1です。
契約書に盛り込まれなくとも、重要事項説明書では説明されるはずです
もし、記載が無ければそれは記載を求めましょう。

お礼

そうですね！
有り難うございます。

回答No.1

oyazi2008

不動産業者です。
仮換地の場合、区画整理組合などが所有権についても管理しています。
組合の帳簿で誰が所有者なのか？わかるようになっています。
売買時に組合へ届け出るだけです。
例えば従前地1筆が2000m2あったとします。仮換地減歩後1000m2で４区画分所有する場合、当然に従前地に
1区画分の所有権移転登記を行いようがありません。ですから、保留地や組合管理などの土地は移転登記は行いません
それが一般的ですから心配には及びません。
但し、取り扱いを行う銀行は限られますので要確認です。都市銀などはほぼ扱いません。提携なら大丈夫でしょうが・・・
税務上の申告なども仮換地証明書やその他契約書などの書類を添付すれば大丈夫です。
問題なのは、区画整理事業が予定通りに完了するかどうか？です。
清算金の支払いがある場合、売主負担なら良いのですが買主負担の場合数百万単位の清算金が発生し
（予定通りに売買できずに以上に工期や清算が遅れたため）買主負担となり裁判している事例もあります。
売主が独立行政法人というのは、公です。安心してください。

お礼

早速のアドバイス有り難うございました。
とても助かります。

換地公告予定は２３年ですが、延期の申請をしているらしく・・・
精算金について事前に聞いたところ、発生しないとの回答でしたが契約書には明記されないみたいなので、念のため覚書を戴いたほうがいいのでしょうか・・・