仮換地が不安です。。

質問

区画整理の仮換地の土地購入にあたり、こちらのサイトでいろいろ検索したのですが、
念のため以下1)～7)について確認させてください。
不安要素ばかりなのですが、購入は控えたほうがよいのでしょうか？
そういう土地を購入された方もたくさんいらっしゃると思うのですが。。
近々、本換地になるという話もあり、それを待つ手もあるのかな、とも考えてます。

1)従前地の分割された土地を購入した場合、登記も分割可能？
2)固定資産税は従前地課税？お得？
3)土地区画整理組合が破綻したら、その負債は賦課金として仮換地所有者から徴収される？
4)従前地よりも換地の方の価値が高ければその差額（一括または分割）を払い、安ければ交付（清算金）される？
5)地価が暴落し、すべての土地を売却しても工事費がまかなえない場合、組合員が工事費を負担する？
6)理事の給料を含めた組合の事務費、係争などの経費ってどういう場合に支払う？
7)その他、注意点があれば。

以上、よろしくお願いします。

回答No.4

dr_suguru

補足２

＞3)～5)ですが、本換地になれば考慮不要であり、トラブルの種も減るのでしょうか？

このサイトで言う10の段階です。
本換地＝換地処分です。
http://www.aichi-kukaku.jp/flow/index.html
考慮不要とは言いません
事業の最終段階です。
仲介不動産屋に聞けば
ある程度
健全経営かどうか
確認できます。

お礼

何度もご丁寧にありがとうございます。感謝です。
先ほど不動産に連絡したところ、昨日、本換地通知がきたとのことでした。4)は売主帰属とのことでした。3)5)は考慮不要とは言えないとのことですので、今一度よく確認してみます。

回答No.3

dr_suguru

補足１
ちょっと変な回答をしましたので補足します。
↓
＞20年度決算は出来ていますので
確認できます。

これは当組合が赤字があるかどうかの確認です。
収入、支出を精査し
赤字解消が出来なければ
最悪、賦課金徴収になります。
↓
土地区画整理組合（以下「組合」といいます。）が施行する土地区画整理事業においては、組合は、土地区画整理法第40条の規定により、その事業経費に充てるため賦課金として組合員に対して金銭を賦課徴収することができることとされています。また、この賦課金を賦課徴収する場合には、土地区画整理理法第31条の規定により、総組合員で組織する総会の議決を経なければならないこととされています。
　組合が施行する土地区画整理事業の事業経費は、一般に、組合が取得する保留地の処分代金等により賄われますが、事業経費に不足が生じた際には、賦課金徴収によりその不足額を補う事例が近年増加しています。

ようは、健全経営かどうかです。
健全経営であれば
買ってもＯＫですね。

お礼

回答ありがとうございました。
健全経営かどうかの判断難しいですね。。
3)～5)ですが、本換地になれば考慮不要であり、トラブルの種も減るのでしょうか？

回答No.2

dr_suguru

＞1)従前地の分割された土地を購入した場合、登記も分割可能？

従前地が分割（分筆）されていれば
仮換地も分割されています。
いわゆる、1筆換地です。
登記は、登記閉鎖し
職権で作成します。

＞2)固定資産税は従前地課税？お得？

課税方法は
行政により違います。
・従前地課税
・仮換地課税
どっちか、市町村に確認しましょう。

＞3)土地区画整理組合が破綻したら、その負債は賦課金として仮換地所有者から徴収される？

再減歩できない場合は
仮換地所有者に対して
賦課金はありえます。
この時期ですと
20年度決算は出来ていますので
確認できます。

4)従前地よりも換地の方の価値が高ければその差額（一括または分割）を払い、安ければ交付（清算金）される？

従前地面積に対し
仮換地面積は
仮換地指定通知で
当初の所有者に対して指定されています。
なお、指定の方法は
従前地を評価し
仮換地先の場所で権利面積を指定しますので
指定しすぎた場合は＝過渡し
指定不足＝不足渡し
となり
今時点の時価で計算するものではありません。
※上記があるかどうかは行政で確認できます。
また、本換地に向けての
出来方確認測量済であれば
実測済ですから
面積は確定しています。

＞5)地価が暴落し、すべての土地を売却しても工事費がまかなえない場合、組合員が工事費を負担する？

組合員＝組合事業として回答します。
収入より支出が上回れば赤字です。
赤字では組合は解散できません。
収入、支出を精査し
事業計画及び資金計画を
見直す必要があります。
上記回答の通り
一般的には、再減歩
これが出来ない状況であれば
賦課金徴収となります。

＞6)理事の給料を含めた組合の事務費、係争などの経費ってどういう場合に支払う？

理事監事はふつーは
非常勤ですから
給与じゃなく日当（2～3000円）と思われ
組合によって違います。

事務費は
常勤職員が居れば給与として
パート居れば時間給を支払います。
また、事務費の中で大きいのは
組合運営業務として支払われる
コンサル代です。

また、紛争経費などは
弁護士費用が主ですから
弁護士先生から請求があれば
理事会で報告し支払います。

回答No.1

usokoku

土地区画整理の場合は関係したことがないので、土地改良で答えます。
1.質問の意味が不明。従前地二筆を購入した場合には二筆別々に登記します
2.従前地の課税ですが、農地なので大きな金額の違いはないです
3.清算一時金(名称が疑問)の内容です。換地の規約に評価額が書いてあるはずなので規約で確認してください。ただし、従前地又は換地の面積に応じて工事費の請求があります。
5.その通りです。
6.これは規約次第です。近所の例では、総会でいくら徴収するか(予算)を決定してから請求書が着ます。
7.整理組合又は改良区が第三者対抗要件を持っています。つまり、すべての権利を改良区などに移して、その権利を借りていることになります(土地改良方、１－２０条のどこか、土地区画整理法は覚えていません)。つまり、すべての売買に関して組合又は改良区の承諾が必要です。
土地売買が関係した案件での訴訟があります(http://homepage2.nifty.com/famduke/KEIJI.HTM
のどこかの掲示板に事件番号を公開していた人がいた筈)。化なり面倒くさい(陰湿ないじめ)内容です。
従前地の売買はかなり危険を伴いますのでおすすめ出ません。

お礼

ご回答ありがとうございました。
おすすめできません、ですか。。残念です。

1)ですが、たしかに意味不明でした。すみません。
従前地が882平米、仮換地が減歩によって466平米になっています。466平米が半分に分割された233平米の土地を購入可能なのですが、もう半分の土地を購入した人と登記は別々にできるのでしょうか？