自己居住の意味

質問

自己居住の不動産＝住民登録のある不動産と単に所有しているだけの不動産では、不動産を売買する場合に税制上で大きな違いが出る。のように聞いたことがあります。
自己居住の意味ですが、（１）住民登録している家　（２）長期間住んでいるという実績のある家、という二つの意味があると思われますが、現実の不動産売買の税制で（２）が認められる可能性はあるのでしょうか？また、不動産の規模の大小による法律解釈もあるのでしょうか。

「教えてgoo」　はじめて使わせていただきますので、要領得ない質問文で申し訳ご座いません。

確認画面で、オーナーの注意書きに、「あなたは詳しく書きすぎて、個人を特定される恐れはありませんか？」で、一旦書いた長い文の大半を削除しました。恐れ入ります。宜しくお願いします。

回答No.2

takapiii · ベストアンサー

＞当方は現状の住民登録住所（Ａ）と移動先住所（Ｂ）を毎月定例で往復生活を１０年以上も続けています。
＞（Ａ）は生活歴６０年（Ｂ）は１０年、生まれ故郷です。

この条件では(A)は現状では居住用家屋と認められるが、(B)に住所変更をした場合は(A)は居住用家屋にならないと言う事になるか、というご質問ですね。

現状では(A)は住民登録もあり、60年居住し、租税特別措置法の措置法第31条に照らし合わせれば、配偶者が他県に住んでいても(A)は居住用家屋となるので、長期譲渡所得の課税の特例は受けられると解釈できます。
しかし、住民票を(B)に移すと、慎重に考えると生活の拠点は(B)に移動したと捉えれ、移動から1年以内に売却しない限りは税制の特別措置が受けられないと言う事になります。これが現実です。
措置法第31条に以下のように明確に記載されています。

＞その居住の用に供している家屋を2以上所有することとなる場合には、措置法令第20条の3第2項の規定により、その者が主としてその居住の用に供していると認められる一の家屋のみが、措置法第31条の3第1項の規定の対象となる家屋に該当する

他の条を読んでも、配偶者が(B)に住んでいるという事実もあって、住民票を移動すれば、やはり居住用家屋は(B)に移行したと考えるのが妥当です。

※なお、上記で1年としたのは以下の判例を参考にしています。(裁決事例集 No.13 - 63頁)
http://www.kfs.go.jp/service/MP/12/0102060200.html

(A)がどのような家屋かは分かりませんが、将来売却時に譲渡利益が出るほどの価格になるかどうかも考えてみてもいいかもしれません。
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/tebiki/mtebiki/11.html

もちろん売却時に初めて計算できる話ですが、譲渡所得＝譲渡収入金額ー（取得費＋譲渡費用）という計算方法であり、取得費にはリフォーム代も入ります。
但しリフォーム代も減価償却してゆくので、随分昔に取得した家で、リフォームも随分昔だとすると、結局、譲渡収入金額の5％となります。

2000万円で売れたとすると、譲渡費用に80万円かかったとした場合、譲渡所得は、2000-(100+80)=1820万円です。
居住用家屋であれば、所得税0円、住民税0円(控除3000万円があるので)
居住用家屋でなければ、所得税273万円、住民税91万円
その差は364万円です。(もちろん取得費がもっと高くなりそうなら金額は随分変わりますが)

この辺りを計算し、どちらが良いのかを決断なさるしかありませんね。

お礼

＞takapiiiさん、本当にお時間取らせまして、済みませんでした。ご丁寧な回答ありがとうございました。

最低１年は猶予があるということは、わずか１年ということですから、住民票の移動は、慎重にも慎重に考えてからの方が良さそうですね。

いずれにしても（Ａ）の住居の諸々を整理処理することを先決にして暫く生活します。その結果ある目処がついたら、行動に移ることにします。現状のままでは、とても明渡せるような状態でないです。

今度はじめて「教えてgoo」使わせていただき、感激しました。ありがとうございました。

回答No.1

takapiii

居住用家屋という意味かと思いますが、国税庁の定義では、「その者が生活の拠点として利用している家屋（一時的な利用を目的とする家屋を除く。）をいい、これに該当するかどうかは、その者及び配偶者等（社会通念に照らしその者と同居することが通常であると認められる配偶者その他の者をいう。」としています。
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kobetsu/shotoku/sochiho/710826/sanrin/sanjyou/soti31/06.htm

つまり住民票については定義しておらず、単に一時的ではなく生活の拠点としている家屋と言う事なので、どちらかというと（２）という事になると思います。

但し税控除などを受けようと思うと、住民票が必要になる場合が多々ありますね。
そういう場合は住民票が無くても救済措置として、理由書や住所が証明できる公的な機関の領収書が必要になりますが、ここでちょっと疑問が生まれます。
住民基本台帳法では住む場所の転入届を出さなければならないと定められているので、それに反している事になります。
これに関してはどういった救済措置があるかは不明ですが、想像するには配偶者が居住しているか、もしくは転勤などでやむなく転居した場合などで、それを証明できればいいのではないかと思います。
もっとも、国税庁と訴訟にならない限りは、そこまで求められる事はあまりないような気もしますが。

補足

＞takapiiiさん、早速のご回答ありがとうございました。はじめての投稿で、どの程度のことを書いたら良いのか分からず、また、当方は税制とか不動産の知識から遠いので、ご了承ください。

先に書いたように、状況説明の大半は一旦書いた後、削除してしまいましたので、やはり補足説明します。

当方は現状の住民登録住所（Ａ）と移動先住所（Ｂ）を毎月定例で往復生活を１０年以上も続けています。（Ａ）は独居（Ｂ）は同居です。両方とも不動産は自己所有。

もし（Ｂ）に住民登録を移動した場合でも、（Ａ）は「一時的に利用している訳でなく、継続的に（断続的に月交代で）生活の拠点となる住居ですが、本人の留守中は配偶者など別の者が居住しているのでなく空家です。」

このことを税制的に認められるのかが問題となるのですね。

（Ａ）を不在にする場合は、郵便の不在届を出します。ところが不在届の制度は、最高でも一ヶ月限度です。その為に現状では（Ａ）を一ヶ月以上不在に出来ません。生活の拠点は（Ｂ）に移りつつあると云うか、（Ｂ）に移動させたいと希望していますので、いっそのこと（Ｂ）に住民登録を移動したいのです。（Ｂ）には同居人が居るので郵便物の管理が普通に出来ますし、安心して（Ｂ）に長期滞在が出来ます。

矛盾しているようですが、今となっては（Ａ）にも（Ｂ）にも愛着があり、往復生活を継続したい気持ちと（Ａ）を将来的に売却することも考えにあります。（Ａ）は生活歴６０年（Ｂ）は１０年、生まれ故郷です。

住居を留守にして何もしないと、留守中のポストに大切な郵便物が溢れてしまい危険ですし、郵便情報に対する対応も手遅れになる可能性があります。

しかしその場合、状来的に（Ａ）不動産を売却するのを考えたら、住民登録がないと税制上不利になると、不動産屋さんから忠告されました。税控除の問題でしょう。不動産の規模（＝価格帯）により（評価が小さい場合など）税法上で何も関係ないというのであれば良いのですが。

このことの意味が良く分からないので、こちらに投稿させてもらいました。

住民登録と郵便での現住所とが連結しているのが住民基本台帳の制度でしょうけれど、当方の場合はそれで困っています。不在届の一ヶ月限度の縛りを外してもらえれば解決しますが、郵便局では出来ないと言われました。

当方が今まで遠方を往復生活していることは、自分の生きがいのためにです。多趣味な老人です。

こんな単純なことを長い文でしか表現できなくて、済みませんでした。お許しくださいね。