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競売マンションの購入は不動産投資への一歩
- 築５年分譲マンションで家族４人が快適に生活しているが、６年後の引っ越し先に不安を感じている。
- 偶然見つけた競売マンションに興味を持ち、詳細を調査しているが、素人には厳しい条件のようだ。
- 不動産投資の世界は厳しいが、預けているお金を不動産に預けて６年後の住まいを確保したいと考えている。
- 賃貸・アパート
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質問者が選んだベストアンサー
＃１です。 競売物件情報はご存じと思いますが、http://bit.sikkou.jp/でみられます。 勉強しろと言っても、入札締め切りまで時間が無いでしょう。 マンション物件はそれほど問題物件はありません。 それなので、素人でも入札に来易く落札価格が高くなります。 競売の基準価格は不動産鑑定士が算出してます。 競売物件資料の後ろの方に評価額算定式があります。 競売と言うだけで市場価格の0．6掛けます。（40%引き） それ以外にも、経済耐用年数や何かしら問題があれば原価補正率があります。 原価補正率が高ければどの様な問題があるのか算定式をみれば直ぐに分かります。 競売は資料で載っていないことを調べることが大変ですが、質問者さんは容易です。 (1)マンション内で自殺したか (2)上下、両隣の住民は良いか (3)そのマンションの維持管理体制はしっかりしているか (4)室内でペットを飼っていなかったか これさえクリアすれば、マンションは占有者が居なければ問題物件は大変少ないです。 投資物件にはなりませんが、自己居住用でしたらそのマンションについて他者よりその物件を知っているので狙い目です。 不動産屋に相談するにしても#2さんみたいにある程度競売を知っている不動産屋ならば良いですが、競売を全くしたことが無い不動産屋はとんちんかんなコトを言います。この短い期間に良い不動産屋が見つかれば良いですが…。 質問者さんが知っているマンションだから、少し冒険ですが手数料も係らないのでご自分で入札してみては如何でしょうか？ とりあえず、落札させるつもりじゃなくても、経験として最低価格（売却基準価格の2割引）で入札してみては如何ですか？ 誰も入札に来なければ落札出来ますよ。 最低落札価格 900万円×0.8＝720万円 手持ち資金 1200－720＝480万円 問題物件でも、資金がそれだけ残れば、後始末弁護士に頼んでも余裕でしょう。
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- shion0851
- ベストアンサー率48% (342/710)
不動産会社の営業マンです。 競売については、これからよく勉強をした上でご検討を。 本文だけの情報だと一概には言えませんが。 通常2500万円の価値のある（と思われる）マンションが競売で900万になるという事は、その分のマイナスがあるはずです。（競売調書は調査済みですか？） 現在の競売の査定方法には色々問題もあると言われていますが、2500万→900万にはそれなりの「何か」があるはずです。 その「何か」が大きい場合、基準価額の900万円で入札しても落札出来るかも知れませんね。（でもリスクも高そうですね？？） 過去の落札例1800万の物件がこの「何か」がいくらだったのかも、今回の入札額に影響しそうです。 年間黒字が80万円（常に満室で）なら、将来実需も兼ねてということであれば魅力もあるように思います。 自宅マンションの１室なら、退室後の清掃を自分でやってコストダウンもできますしね。 他にも気になる点はありますが、長文になるのでこの辺で。 ついでに。 入札の小手先のテクニックですが、基準価格＋1万円などで入札すると、タナボタ的に落札できる事もあります。（例 基準900万→入札額901万） 本当に参考までに。
お礼
shion0851さま 早速のご回答有難うございます。 投資物件の為だけのつもりなら、競売などと考えもしなかったのですが、今後のために…と思うと、 魅力的に思えてきました。 その辺りを理解していただけて、嬉しかったです。ありがとうございました。 競売について調べるにつれ、黒い（？）部分も見えてきたところもあるので、こちらで ご意見が聞きたくなってしまいました。 （でも、裁判所の閲覧室はヤクザさんがいて、怖いところだ…なんて情報があったのですが、実際は 優しい職員のおじさんに案内していただけて、ホッとしました） あまり時間もないのですが、よく考えてみたいと思います。 貴重なお時間を割いて、お答え下さってありがとございました（＾＾）
- oyazi2008
- ベストアンサー率66% (977/1462)
不動産業者です。 落札事例が１８００万で質問者さんの入札希望が１２００万では、最初から無理でしょう。 それぐらいの自己資金がおありなら、住宅ローンを組んで変われては？ 競売などに明るい不動産業者に依頼すれば（当然に手数料はかかりますが）入札～すべての手続きと、住宅ローンも付帯したサービスが受けられると思います。立ち退きは無いようですから、落札額の３～5％ぐらいの費用です。 入札前に事前審査で可否を取りますから、安心ですよ。 （質問者さんの地域でその様な業者があるかどうかはわかりませんが） 質問者さんが個人で銀行を廻っても無理だと思います。 またその様な物件は貸すものではありません。収益を見込むには、利回りが低すぎです。 競売では、買受人が滞納分の管理費修繕積立金など支払わなければなりませんので、その金額は要確認です。 ２５００万が相場なら、２０００万で（管理費滞納分も入れて）落札出来れば、リフォームに１００万かけても２１００万、十分にお買い得だと思いますが。それ以上なら仕方ないですし、お得感も薄れるので、買えなくとも良いと思いますがね。
お礼
oyazi2008さま お返事、ありがとうございます。 当マンションが、人気エリアではあるのですが、物件自体でいうとバス停までがちょっと遠かったり 地下鉄も遠いので、もしかしたら…あまり入札もないかな？なんて思っていました。 でも、蓋を開けてみなければわかりませんよね（＾＾） 万が一、落札できたとしても、投資的な気持ちは持たずに、今後の住家という目線でいたいと思います。 運命に身を任せて★ 貴重なお時間を割いて、お答え下さってありがとございました（＾＾）
- mimicann
- ベストアンサー率43% (356/822)
大家してます。競売入札もします。 >>売却基準価額 約900万。 >>過去の判例をみると、だいたい倍くらいで取引されているような感じでした。 >>・現在空室で、鍵が２カ月ほど前に替えられいる（占拠者はいない） 落札予想価格＝過去の開札結果より倍＋退去交渉の手間不要＝1800万円＋α ですね。 >>・６年間は、定期賃貸に出すことも考えている。 定期借家は借主に不利なので賃料は最低でも２０％ぐらいは安くしないと入居者は決まりませんよ。 >>倍の1800万では、資金不足なので入札出来ないと思います。 競売は現金一括支払いです。 落札したら、 落札額 登録免許税 登記費用 リフォーム・メンテナンス料 また管理費・修繕積立金滞納していれば支払わなければなりません。 お金が足らないならば、銀行から借りるでしょう。 ご自分で住まなければ住宅ローン減税や長期返済など出来ませんよ。 ハッキリ言って賃貸の投資物件として魅力のある物件ではありません。 以前アドバイスした質疑です。http://oshiete.homes.jp/qa5690609.html ご自分で居住する予定ならば、問題ありませんが、思い切って会社負担の賃貸は退去すべきです。 でも、まず銀行に融資が下りるか相談してください。 下りれば、取引銀行だけじゃなく、数社金利を比べるべきですよ。
お礼
mimicannさま。 ２度の回答、ほんとにありがとうございました。 裁判所で資料を閲覧して内部の写真をみたところ、家財道具一式、生活途中といった感じでした。 以前、管理人さんから「夜逃げのような感じです…」と聞いていたので、まさにそうだったんだな と感じました。 最近、いくつかの不動産会社から、こちらの競売物件についてのチラシがポストインされているので その方面に長けた業者さんもいるのではないかとは思います。 が、今回は、見送るか…、自分で入札を経験してみたいという気持ちが強いので、自力でチャレンジ してみるか、どちらかを選択してみようと思います。 私のような素人相手に、丁寧にお答えくださって感謝しています。 ありがとうございました。