アパートローン返済について

質問

先月結婚して突然アパートのオーナーになりました。主人はサラリーマンです。主人の父もオーナーをやってます。今までは主人名義のアパートは父が運営してましたが今月から運営は私にまかされました。私は全くの素人です。そこでどなたか教えください。
　頭金をかなり払ってますので借り入れは２４００万です。３０年ローンになってます。鉄骨の総タイルで好立地でしゃれたデザインです。
今年で４年目です。私の考えでは古くなれば空室リスクも出てくると思いますし、早めに完済した方がいいと思うのですがそうすると借金がなくなって主人のサラーマン収入の節税ができなくなってしまうのしょうか？　ちなみに全然節税になってない気がするのですが。生活は主人のサラリーマン収入でできますので、家賃収入には一切手を付けてません。（今までの分も）なのであと５年位で完済できます。主人の父は３０年間ずっと返済していけばいいという考えです。でも主人の父は相続対策なので借金が必要のようです。
　さっさと返済した方がいいのでしょうか？　銀行は嫌がると思いますけど。

回答No.4

e-hide

基本的には税理士さんにご相談下さい。

その家毎に事情が違いますので、一概には言えません。
相続税対策で借金をしてアパートを建てたりするのも一般的です。
それで空室で泣いている地主さんもいらっしゃいますが。

誰から誰にへの相続対策か？
また、所得税の対策は？
個人のままが良いのか法人化を検討すべきか？
確定申告も青色か白色か？

等色々と知っておかなければならない事が沢山あります。

その辺を踏まえて不動産に強い税理士さんに相談することを
お勧めします。

お礼

回答ありがとうございます。
　幸い父や主人のアパートの立地はいいことと鉄骨の総タイルでおしゃれな外観で人気物件みたいです。今後は外観もメンテしてお客様を呼ぼうと思ってます。　家賃維持のためにも。

　父についてる税理士さんがいるので相談してもいいのでが父と私はちょっと考えが違うものですから。

回答No.3

dicky

不動産経験者でＦＰ資格保持者です。

トータルの損得で言えば利息がありますので、返済したほうが得と言えます。また節税で言えば、確定申告の際、給与所得と損益通算することになりますが、アパートが赤字となって初めて節税となります。どういった申告をしているかはわかりませんが、アパート経営が黒字であればまったく意味がありません。

　ただ３０年間返済していくのも投資する上でのひとつの戦略です。会社経営でもそうですが、なるべく手元に現金を残しておくことがのぞましい場合もあります。例えばそのアパートで得た手持ち資金を頭金にしてさらに別の物件に投資してレバレッジ（投資額に対する借入金の割合）をあげて、トータル収益を増やすといった方法です。最初の投資資金に対して利回りがかなり上がりますが、その分リスクも増えます。たぶんそういった意図もあるかと思われます。

　これからの人口減少時代、不動産投資は昔のように大家はのんびりと左うちわでとはいかなくなってきます。たとえば今の手持ちの半分を繰上げ返済し、月々の支払額を減らすことも可能です。ご参考になればと思います。

　また詳しい税金のことは税理士にご相談いただければと思います。

お礼

回あ答ありがとうございます。
　実は私も半分を繰り上げ返済して残ったお金でもう１棟持つことも検討しましたが、やはりリスクもあります。借金が増えるのですから。
　うまくいけばいいのですが。

完済しなかったら、繰上げはするつもりです。そうでないと帳簿上は黒字になっていくから税金が上がるということですよね。家賃は維持できなくなったり空室が出たりするのに苦しくなってきますよね。

おっしゃるように少子化なので不動産投資も厳しいとは思いますが、まだまだ景気も悪く新築住宅も売れ行き不調で銀行審査も厳しくまだまだ賃貸の需要はあるのではないかと思ってます。長期固定金利も上昇してるようですし、ローンを借りづらいのではないかと素人考えです。

回答No.2

valuestar0

はじめまして、大家でＦＰの資格を持っています。
私なら、ある程度の緊急用の金額を確保出来たら、早めの完済を目指します。
アパート経営の儲け時は、新築時と借金返済後です。

「主人のサラーマン収入の節税ができなくなってしまうのしょうか？」
節税の１番の武器は、減価償却なので借入金は、無いほうが理想です。

「主人の父は相続対策なので借金が必要のようです。」
税理士などの専門家と相談されましたか？意外と相続税の掛かる人は少ないです。私の周りにも相続税の心配をしている人が居ますけど、私の大まかな計算では、相続税は０円です。
相続税対策は、借金を持つだけではなく色んな選択肢があります、定期的に専門家と相談した方が良いですよ。

アパート経営の勉強なら大家検定がお勧めです。私も２級講座を受けました。

参考URL：

http://www.ooyakentei.com/

お礼

回答ありがとうございます。
あしも
大家検定２級講座ですね。私も受けてみたいです。

早めの完済がいいのかもしれませんね。

父は税理士さんのアドバイスをもらってます。その結果、相続税はかかるようです。私の父が亡くなった時も住んでる土地と、他に若干の宅地を所有してたのですが相続税は発生しました。住んでる土地だけでもかかったようです。都会で路線価格が高いからでしょうか。

回答No.1

noname#203300

>　銀行は嫌がると思いますけど。

　相手の嫌がることは、こちらの利益　です。
　今時、銀行さんや安定した貯蓄に回してもアパートローンの金利とはかけ離れた金利しかつきません。さりとて、『儲かった』と世間で騒ぐＦＸとか何とかは、私の周りには損した人ばかり！　自営とかで急に多額なお金が必要ななるのでなければ、返済して“金利を稼ぐ”方が得でしょう。

>　相続対策なので借金が必要のようです。

　これだって、銀行さんと建設会社が騒ぐほど相続税は高くはなかったですね。それよりトータルで支払う金利の方が高かった！

お礼

回答ありがとうございます。

　やはり早く完済した方がいいですね。

銀行を喜ばせることもないですし。