賃借権と契約更新

質問

私は今１戸建ての借家に住んでます。
５年前不動産屋を通して契約しその時の話では「契約は１年更新ですが何も無ければ自動更新になります」と言う話でした。
その後、その不動産屋が経営自体をやめる事になり大家さんと直接のやり取りになり家賃も直接振り込むと言う形をとってたのですが今年に入り仕事上の都合で家賃が遅れがちになってました。２ヶ月から３ヶ月を遅れたり払ったりしているうちに
先日突然知らない不動産屋が来て「今度から仲介する事になったので契約を新たに更新して下さい」と言ってきました。
家賃の遅れ分は今月を含め４ヶ月分を徐々に家賃に上乗せして払ってくれたら良いと言う事で借用書みたいな物を書かされたのですが問題は契約更新で
以前の契約内容と異なる点（更新手数料、家財保険強制加入等）と以前の契約で保証人だった親がこの状態での連帯保証人にはなれないと言う事です。
家賃を遅れてる自分が悪いのは充分承知で遅れ分を含め今後払っていくつもりは十分あるのですがこう言う場合契約更新を拒否する事は出来るのでしょうか？
また保証人がいなくて更新出来ない場合は即刻退去しなくてはならないのでしょうか？小さい子供３人もいて困ってます。
誰か良いアドバイスを宜しくお願いします。

回答No.3

yohsshi

補足

＞「今後1回でも家賃の遅れがある時は即刻立ち退いてもらう（遅れ分の4か月分は余裕のある時に上乗せして払う）」と言う誓約書にサイン

改善を要求した事実が記録されたということです。
家賃の遅れた場合に、この書類を盾に立ち退き要求をするつもりだと思います。

＞賃貸契約書を改めて交わす必要があるのでしょうか？
契約期間の途中で契約書を取り交わす必要はないと思います。
オーナーが代わろうとも、前の方との契約書が有効ですから（NO.2の方と同じ）。
但し、次回契約更新時に契約書を取り交わした方が 良いと思います。
仲介業者により契約書の形態が異なりますので、そのことをチェックしておいた
方が後々のトラブル（裁判で争うなど）を回避できるからです。
今のうちに契約書の文面（コピーでも良いので）を入手して、合意できる部分
合意できない部分をチェックして、双方の話し合いを開始した方が良いと思います。
その際、契約更新が３月で近いので、その時までに契約を結び直すことをご提案されると良いと思います。

＞今近所に安いアパートを探してて引っ越してからゆっくりと滞納分を返そうと思っている

ご賢明な判断だと思います。しかし、これはその仲介業者にお話なさっているでしょうか？
家賃滞納を繰り延べていただいているのは家主側の好意であり、賃貸契約が継続することが前提としているのだと思います。従って、引越の段階で滞納家賃全額の支払を求められる可能性が高いと思います。勿論、敷金などで滞納分が充当できるならば問題ありませんが、この辺をご考慮に新しいところの契約は、仲介業者にお話してから最終実行を行った方が宜しいかと思います。

全て話し合いで解決できると思いますが、くれぐれも慎重に行動なされることを老婆心ながらご忠告させていただきました。

お礼

大家さんから直接「こう言うことになりました」みたいな話とかまったく無いので話し合う気があまり無いような気がしてるんですが．．．．
どのへんを慎重に行動するべきか慎重に考えたいです。
有難う御座います。

回答No.2

monchan-man2

借家人が住んでいる借家を、大家さんが転売した場合、あたらしく大家さんになった人は、従来の大家-借家人間の賃貸契約をそのまま引き継ぎますので、借家人であるtad-kさんの意思に反して契約を結び直しす必要は全くありません。その点は安心してください。
でも、家賃が遅れがちであるというのは、交渉時に不利な要因となりますので、これからは遅れないように支払ってくださいね。（判例によると半年程度の遅れでは、契約解除の理由にはできないようですが、それが繰り返されるとダメなような気がします。）

お礼

有難う御座います。
今近所に安いアパートを探してて引っ越してからゆっくりと滞納分を返そうと思っているのでそれまでは住んでいたいんですよね。

回答No.1

yohsshi

結論から申し上げます。現時点では即立ち退きにはならないと思われます。

参考ＵＲＬを添付いたしましたが、借り主退去のためには契約満了に伴う６ヶ月前の更新拒否または契約の解約が考えられますが、何れの場合も正当な理由が必要です。
１．既に家賃未払があり、今後きちんと支払っていくことを要求されています。家賃の未払があった場合、上記の正当理由に該当する可能性がありますのでご注意ください
２．親がこの状態での状況が良く判りませんが、従前の契約時との変化がどうなるかや敷金の程度などの結果、正当理由に該当する可能性はあります。しかし、正当理由と裁判所が判断するとは思えません。

家賃が遅れていたことから、連帯保証人の強化を要求されているのだと思います。契約は双方の合意ということになりますので、連帯保証人がいない場合に敷金の増額を対案として出す（家賃に上乗せして分割払い）などの提案をなされていはいかがでしょうか？

ご参考になれば幸いです

参考URL：

http://www.geonetwork.co.jp/qa.htm#Q22

お礼

有難う御座います。
参考URLも見させてもらいましたが大変勉強になりました。
先日、新しく仲介になった不動産屋と「今後1回でも家賃の遅れがある時は即刻立ち退いてもらう（遅れ分の4か月分は余裕のある時に上乗せして払う）」と言う誓約書にサインしたんですがこれ以外に賃貸契約書を改めて交わす必要があるのでしょうか？
毎年3月に一応の期間満了日が来るのですがこの時まで延ばす事は出来ますか？