住宅購入に不安があります。

質問

はじめまして。
現在新築マンション購入を進めています。
契約も終わり、頭金も一部振込んだ後で、今更なのですが購入に迷いが生じてきてしまい、自分の年収で本当にやって行けるのか心配になってきました。アドバイスを頂ければ幸いです。

６２５０万円の新築物件を購入予定。
頭金８００万円（諸費用込み）←５５０万円振り込み済み

夫　３８歳　年収約８８０万円　勤続年数１０年以上
妻　３６歳　専業主婦　年収０円
子供　２人（６歳と１歳）
貯蓄約２０００万円（株７８０万円　投資信託７００万円　預金５２０万円）

現在は自己負担８万円（会社からの負担は約１１万円）で賃貸マンションを借りております。
このままでも良いとは思っていたのですが、子供の入学のタイミング、将来転勤があった場合の家族の選択肢、将来購入する場合の高齢でのローン組を考えると今が一つのタイミングと思い、住宅購入を進めてきました。契約も終わり、頭金の一部も振り込んだ今更ですが、余裕がなければ契約を取り消してでも購入しない方が良いでしょうか？
不動産の方は私の年収に対して大丈夫、余裕があるほうと言っています。銀行の審査も通りましたが、本当に大丈夫か出来ればＦＰや専門の方にご相談させてください。

回答No.3

himeichigo17

補足情報拝見しました。
5700万円だと年収の7倍以上な上に、完済が73歳、
定年が60歳で65歳くらいまでは出向して収入が得られるると考えても、どう考えても借りすぎです。
本来の借入は4000万円までがベスト。高くても5000万円が限度です。
ただ預貯金がありますし、幸い資産価値はありそうな物件なので、
今の年収がかなり下がってローンが払えなくなっても、
売ってしまえばローン残債が残るまでにはならないでしょうから、
どうしても住みたいのであれば金利の低いこの時期に買うのは悪くはない選択です。
このまま何事もなければ普通にやってけるでしょう。

ただ会社負担が11万円出るなら年齢的にもこのまま賃貸で住むほうが本当なら絶対にいいです。
賃貸は損だと思ってる方がいますが、会社からの補助が出るなら賃貸のほうが断然いいんですよ（しかも11万円も出るならなおさらに）。

買うとしても値段が下がりやすいマンションを買うのはお勧めはできないです。

年齢的から言って22年以内にできるだけ返さないと、
老後の生活に支障が出ますので、年間300万円（月額26万円）程度が
本来の返済にまわすべき金額です。

となると手取り年収から計算される月額29万円が生活費で、
そこから駐車場や管理費に4万6千円はちょっとかかりすぎです。
今回の物件は駅徒歩圏内で吉祥寺なら買い物も困らないので、
車を使う機会は減るでしょうから、保険料や税金もかかることを
考慮するとどう考えても車はあきらめたほうがいいですね…。
レンタカーでは補えませんか？

このまま借り入れたとすると、金利変動というのがリスクですが、
恐らく10年くらいは大きな金利変動はないでしょうし、
修繕積立金や管理費が上昇する時期がだいたい築10年くらいなので、
可能な限り10年以内に返済をする必要があります。

マンションは恐らく築年数がたっても3千万円以下になりそうもないので、
2700万円を10年で返す計画にするのがいいと思います。

年270万円(月22万円)ですから、
本来の返済220万円に年間50万円を追加で返済するイメージです。
手取りから上記住宅ローン経費と管理費・駐車場などの諸経費をひくと、
月の生活費は30万円前後残りますので、月5万円は貯金や保険にまわすとして、25万円が純粋な生活費として使える額。
プラスお子様が小学校高学年くらいで手があく頃にでも、
奥様に数時間でもいいので多少パートに出てもらい、
月5万円程度追加していただくのは必要不可欠かと思います。

10年後には質問者は48歳、お子さんが16歳で、
年収も少し上がっているかもしれませんので、
ちょうどこれからお金がかかる時期に返済が減って、
収入が増えていれば多少余裕ができます。

月3万円貯金してれば今の貯金と合わせて(一部は使うでしょうから）600万円程度は貯まっていると思いますので、
それを一人目のお子さんの大学の資金にするとともに、
お二人目のお子さんが大学進学するまでの5年の間に、
リスク商品の一部を処分して学費を捻出し、
住宅ローン返済は決まった金額だけにして、
生まれた余剰は老後のために貯金にまわせば、やっていけると思います。

ということで、年間300万円以内(月25万円)の生活費で過ごせるなら大丈夫ですが、
それができないなら今回はあきらめたほうがいいと思います。

家を買うと贅沢する回数がどうしても増えるので
現状の生活費がもし30万円とか、子供を私立へと考えるなら、
無条件で今回の物件はやめたほうがいいです。

お礼

大変ご丁寧にお答え頂きありがとうございます。
参考になりました。

回答No.2

himeichigo17

正直なところ、不動産屋のいうように
余裕があるという程ではないですが、
年収からして決して無理な状態ではないです。

5500万円くらい住宅ローンを組まれたと思いますが、
現時点での貯蓄も十分ですし、贅沢さえしなければ大丈夫です。
年収800万円が額面だとしたら手取りは700万円程度なので、
生活費というか残るのは350万円～400万円程度になります。
となると35万円か40万円程度は残るという計算ですが
賞与が減ってしまったり、お子さんを小・中学校から
私立を入れたり、老後のための貯金を十分にしたい、
身に回りはブランド品を…となってくると
ちょっと無理がでてきそうですが、
一般的な生活であれば何の支障もないと思います。
そのへんの家計管理は奥様にお任せされれば十分
力を発揮してくださると思います。

物件も一軒屋であればそれほど下がらないと思いますが
マンションであれば確実に大きく目減りするため、
いざという時に残債が残ってしまうリスクがありますので、
医療保険（生命保険は団信があるので不要）には
しっかり加入されたほうがいいです。

できればタバコやお酒もやめて、
健康には十分に気をつけてください。

いずれにしても契約も終了されていますし、
今後の新生活を楽しんでください。

お礼

ご丁寧な回答ありがとうございます。うれしいです。
下記に追加で情報を入れさせて頂きます。お詳しそうなので改めてご連絡頂ければ幸いです。
↓↓↓↓↓

昨年は手取り６７０万でした。現在の計画は毎月９．１万に駐車代、管理費を入れて計１３．４万、ボーナス時には４０万の返済を考えております。借入金は５７００万、３５年、変動金利０．８７５％です。
タバコも吸いませんし、お酒もあまり飲みません。特に贅沢はするつもりもないのですが・・・
物件は吉祥寺徒歩圏で万が一の売却にも有利と思い、一度は決断しました。
が、結構ぎりぎりの買い物ではないでしょうか？（不安が・・・）
契約も終わり、頭金も振り込んでいる状況で解約は色々と面倒で、全額返金とは行かないと思っております。基本的には購入したいと思っていますが、気をつけた方がいい部分がございましたらご指摘お願い致します。

補足

ご丁寧な回答ありがとうございます。うれしいです。
少し補足させてください。

昨年は手取り６７０万でした。現在の計画は毎月９．１万に駐車代、管理費を入れて計１３．４万、ボーナス時には４０万の返済を考えております。借入金は５７００万、３５年、変動金利０．８７５％です。
タバコも吸いませんし、お酒もあまり飲みません。特に贅沢はするつもりもないのですが・・・
物件は吉祥寺徒歩圏で万が一の売却にも有利と思い、一度は決断しました。
が、結構ぎりぎりの買い物ではないでしょうか？（不安が・・・）
契約も終わり、頭金も振り込んでいる状況で解約は色々と面倒で、全額返金とは行かないと思っております。基本的には購入したいと思っていますが、気をつけた方がいい部分がございましたらご指摘お願い致します。

回答No.1

joqr

＞年収約８８０万円

これが手取りなら、一般的な生活レベルなら余裕だと思います

借入金を５８００万と仮定して、金利が３%固定（ボーナス月なし)なら
２５年　３２万／月　内訳　２８万＋修繕積立金＋管理費＋駐車場代
３０年　２９万／月　内訳　２５万　”　　　　　　　　　　　　　
３５年　２７万／月　内訳　２３万　”
でしょう
さらに
＋固定資産税＋地震保険が毎年必要です

年齢的なことを考えれば、２５年以上は年金での返済になります
６５歳完済で計画が立たなければ、このローンは常にリスクを抱える事になります
繰り上げ返済を上手く使って、貯蓄を取り崩して返済に充てる方が良いです
貯蓄の金利より、返済の金利の方がはるかに高いので手持ちで繰り上げて減った分を手取りからの貯蓄で補う方が賢明です
貯蓄の大半がリスクの高い商品なので、今は手放すと厳しいかもしれません
現金の貯金は取り崩せない範囲だと思います

２５年としても
手取り８８０万－３２万ｘ１２＝４９６万
が手元に残ります
これで生活できないと言うのは、かなりの贅沢をした場合だと思います
毎月の生活費が４０万円ある訳ですから、一般的な生活レベルのかなり上だと思います

ローンが心配なら、ローンと同時に加入できる保険に加入することです
ご主人が倒れたら、ローンは間違いなく返済不能です
団信は死亡時のみですので、長期入院、三大疾病の対応できる保険を住宅ローンと合わせて加入（銀行で用意してくれます）すれば、かなりのリスクをカバーできます

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
もう少し情報を追加させて頂きます。お詳しそうですのでもう少しアドバイスを頂ければ幸いです。
↓↓↓↓↓

少し補足させて頂きますと、給与所得控除後の額合計の額は約６７０万です。
月々９．１万円に駐車代、管理費を足して計１３．４万、ボーナス時には４０万を返済する計画です。
借入金は５７００万で３５年、変動金利で０．８７５％です。

もちろん保険には加入します。だから大丈夫とは思いたくないのですが、実際難しい買い物ではないのでしょうか？

契約までしており、頭金の納めも終わっている状態で解約するとお金は全額戻ってこないでしょうし、色々と面倒かと思います。基本的には購入したいと考えていますが、問題点をご指摘頂ければ幸いです。

補足

早速のご回答ありがとうございます。ご丁寧なお返事にびっくりしました。
少し補足させて頂きますと、給与所得控除後の額合計の額は約６７０万です。
月々９．１万円に駐車代、管理費を足して計１３．４万、ボーナス時には４０万を返済する計画です。
借入金は５７００万で３５年、変動金利で０．８７５％です。

もちろん保険には加入します。だから大丈夫とは思いたくないのですが、実際難しい買い物ではないのでしょうか？

契約までしており、頭金の納めも終わっている状態で解約するとお金は全額戻ってこないでしょうし、色々と面倒かと思います。基本的には購入したいと考えていますが、問題点をご指摘頂ければ幸いです。