住宅購入頭金０で購入するには…

質問

質問よろしくお願いします。
現在
私（２２才）
妻（２６才）
子供２人（８才、０才）
の４人家族で賃貸マンションに暮らしています。

家賃が月々約７万５千円で、生活費を含め支出が月々２６万円です。

年収約４３０万円で勤続年数が４年、月々の手取りが約２８万円です。

住宅購入というか、現在貯蓄が出来ません。
そこで住宅購入を考えています。
現在住んでいる市内の中古住宅で、
築１５年以内で１５００万円前後の物件を探しているのですが、
なんせ頭金の用意が出来ないので、諸費用を含め、
頭金０円で組めるローンというのは存在するのでしょうか？

回答No.6

manno1966 · ベストアンサー

> 中古住宅の場合、３５年ローンは難しいのですか！？
もし自分が貸すのであれば認めませんね。
築１５年の住宅で35年ローンを組んだとします。
5年後を考えてみると、利息の返済が中心なので債務額はほとんど減っていません。
それなのに担保の家は築20年となっていて、建物部分の評価が無くなり、土地部分の評価額の価値しかなくなります。
質問者は、中古住宅を探していますが、築20年を超えた建物の価値をどう見ますか？
私は価値無しと見るので、超長期の担保としての貸し出しはしたくありません。

> リスクが低いのはどちらになりますか？
ライフプランによって異なります。
ただ、安いのは安い理由がある。
土地一千万、建物一千万とすると、15年は建物の耐用年数の半分程度だから、妥当という考え方が出来る。
２２才と言う年齢からすると、今買うと建て直しは必須という考え方も出来るから、それも良いかもしれない。
ただ、教育費等のライフプランをよく練っておかないと高リスクとなると思います。

お礼

購入については、もう少し考えてみることとしました。
皆様、大変貴重なご意見ありがとうございました。

回答No.5

walkingdic

>今のところ考えているのは、変動金利（５年くらい）で購入
>当初５年の金利を1.4%（地元の地方銀行）で計算しております。
その金利でこれから先ずっと続く返済金額の計算をするのは適当ではありません。
目安とするならば全期間固定金利を目安にしてください。

実際に借りるのがどちらであるかはともかくとして、負担増は即破綻を意味しますので、絶対に超えてはならないラインですから、それを考えておく必要があります。

＞確かに未来は不確定ですが、将来的には収入が増すものと考えて
＞購入に踏み切るのは危険でしょうか…
それはご自身も多分感じているのではないでしょうか。
幼稚園であれば、今度は幼稚園費用がかかりますよ。つまり子供の費用はさらに増えます。今がぎりぎりであれば、働きに出ても、そちらに費用が回ってしまい、結局居住費には回らないということはありませんか？

ライフプランは作られていますか？あるのであればそのライフプランはどれほど綿密に計算、予測したものですか？

精度の高いライフプランがあるから、将来の支出ははっきり見えているので、収入見通しとあわせて考えても大丈夫というのであれば、それを信じて進むことも考えられますが、でもぎりぎりはリスクが高いですから大抵はリスクを避けるために、マージンは見込みます。

もしそのようなライフプランも作っていないのであれば、あまりにもどんぶり勘定ですから、破綻の危険はより高いでしょう。
まあ失敗するとは限りませんので、失敗覚悟でというのであれば、それでもかまいませんが。。。一度失敗すると痛手は大きいので、、、、

私は住宅購入時には、かなり綿密なライフプランを作成して予測しましたけど、それでも食い違いは出てきていて、予測より出費は多くなっています。

まあマージンがそれなりにあるので問題は生じていませんが。。。。（少なくとも金利については全期間固定なのでリスクはありません）

補足

walkingdic様、ご丁寧な回答ありがとうございます。
ライフプランに関しては、自分なりに作成してみたつもりではあります。
ただ、住宅ローン以外の費用（固定資産税や補修の積み立てなど）に関しては
当初１０年位は年間２０万円くらいで試算しておりました。
固定資産税というものは結構な額になるのでしょうか？

回答No.4

manno1966

> 購入に踏み切るのは危険でしょうか…
危険だと思いますね。

> ５年後には下の子供も幼稚園なりに預けられるようになるので、
ライフプランを計画的に立ててみることをお勧めします。

> 築１５年以内
木造一戸建てですと、30年。鉄筋コンクリートのマンションで35年ローンが一般的でしょうか。
それぞれ耐用年数等考慮されています。
中古住宅の築年数を考慮しての値段を考えているなら判ると思いますが、築25年を超えての建物部分の価値を考慮して買う気にはならないでしょう？
メンテナンス代や建て替え費用の積み立てが必要なことも考えると、
> 築１５年以内
のローン期間は15年～20年まででしょう。それ以上は銀行が認めてくれないと思います。
そうすると、毎月の返済額は捻出出来ないのでは。

> 築１５年以内
メンテナンス費用、特に水回りの費用を考えると、リフォーム費用を積み立てる事が出来ないのでは。
また、二人の子供が独り立ちする前後に建て替えの必要が出てくる可能性が出てくるのでは。
教育費で一番お金がかかる時機に建て替え費用を積み立てることは難しいと思います。
> 築１５年以内
耐震基準等、色々な法律が変わる前後だから、そのことも考えに入れるべきかと。

補足

中古住宅の場合、３５年ローンは難しいのですか！？

その場合、耐用年数等を考慮すれば、１５００万円の中古住宅（築１５年）と
新築建売住宅（２０００万円）を購入する場合、リスクが低いのはどちらになりますか？
（建売住宅はよくチラシで見かける安い値段）

やはり建売住宅の場合は土地面積が若干狭い（当地区の場合）
とは感じますが、月々の支払いや子供の成長を考えた場合、
新築で購入した方がよいのでしょうか…

回答No.3

walkingdic

>住宅購入というか、現在貯蓄が出来ません。
であれば、

>築１５年以内で１５００万円前後の物件を探しているのですが、
の購入は無理です。

要するに住居費として月７．５万が限度ということですよね。
だとすると、固定資産税や維持修繕費として月２．５万程度は確実にかかりますので、それを差し引くと、ローンの支払に回せるのは月５万です。
（マンションの場合でも戸建てでも同様です）

月５万の支払で３５年返済としても、金利３％で借りれる金額は１３００万程度ですから、物件価格＋諸費用でこの金額程度が限度です。諸費用分を差し引くと物件はせいぜい１１００万程度が限度でしょう。

基本的にローンでは諸費用についてはローンは適用外ですが、金利が高く別に諸費用ローンというものがあるので、借りること自体は出来ますけど、上記試算からお分かりのようにとても金額的に折り合いが付きません。

あと中古住宅の場合には担保価値と売買価格が一致しないことも多く、担保価値のほうが低ければ、そもそも物件に対する全額ローン自体が無理です。

ご質問が戸建てなのかマンションなのかがわからないのですけど、どちらにしても３５年ローンを組んだとすると、築１５年の物件もローン完済時には築５０年となっているので建物は寿命と考えたほうがよいです。
そのときに建替えなり買い替えの資金の用意が出来ないようであれば、すむところがなくなります。まあそのときには賃貸に戻ると考えればよいかと思いますが。
（戸建てならば土地売却で多少資金を得られます）

基本的に全額ローンのようなものは、結局賃貸と同等、あるいは賃貸より出費が多くなるものであり、最後には建物が残らないのも賃貸と同様なので、よく考えてみてください。

補足

ご丁寧な回答ありがとうございます。

今のところ考えているのは、変動金利（５年くらい）で購入
当初５年の金利を1.4%（地元の地方銀行）で計算しております。

５年後には下の子供も幼稚園なりに預けられるようになるので、
妻はパートに出る予定です。

確かに未来は不確定ですが、将来的には収入が増すものと考えて
購入に踏み切るのは危険でしょうか…

回答No.2

owaraigapp

仲介をしている不動産業者の提携ローンなどではあります。

住宅購入を考えているのは戸建てですか？
間違っても築１５年のマンションなんかは買ってはいけません。
買ったとたんに共有部分の大規模修繕などでよけいなお金がかかったりします。ほとんどのマンションの修繕積立金では足りません。
大規模修繕で一時金が必要なことがわかって売りに出す人も多いですので注意して下さい。

補足

丁寧な回答ありがとうございます。
購入希望は一戸建てです。
マンションですと、修繕積立金や駐車場（２台必要）の料金がかかり
割高に感じるからです。

回答No.1

p-p

頭金ゼロで購入するには
銀行への借り入れ申請時に実際より物件金額を多めに不動産に銀行申請用見積もりを作ってもらい
その金額で借り入れ申請して審査が通れば物件＋手数料にすることは可能です
1500万前後なら手数料は150～200万必要なので
物件価格1800万くらいで銀行に申請しないといけません（消費税５％相当額は融資対象外ですから注意！）

あとは不動産屋さんに相談したらうまくやってくれます

お礼

ご丁寧な回答ありがとうございます。
ただ、不安なのですが、銀行が諸費用のローンを融資していないということは、違法になるのではないでしょうか？