都心一等地の狭小敷地の資産価値は？

質問

場所は都内一等地。非常に閑静な一種低層住宅街です。
17坪弱(50平米以上)の土地、建ぺい率60%、容積率150％の土地を購入し、2LDK程の間取りの一戸建てを計画しています。
家族構成は夫婦+子供1名(+1名見込み)。
完全な狭小地ですが、周辺相場を勘案すると、これ以上の面積の土地を入手する事は非常に困難な土地柄です(100平米以上では完全に1億円オーバーで私には無理。そもそもそれなりに人気かつ古いお土地柄なので物件自体が供給されない。。)。
ただ、長年近くの賃貸に住んでいたので周辺環境が抜群に良いのは分かっています。今回のお話しはたまたま運良くという側面が高く、狭小地であるがゆえに、手に入れる事が可能な額を提示されたのですが、何ぶん狭いので、子供の成長その他の環境の変化によっては将来的な住み替えも有り得るかもしれないとも思っています。
その場合、気になるのはこの狭小地の資産価値なのですが、実際問題として都心の狭小地というのは資産価値があるのでしょうか？
住み替えの障害になるようなら、思いとどまる事も一つの選択だと思っているのですが、場所自体は気に入っており、非常に迷っています。

回答No.1

jinkoda · ベストアンサー

土地の価格は、その時々の経済情勢により変わってきます。
都心であれば、狭小地といえどもそれなりの需要があれば、資産価値が全くなくなると言うことはないと思います。
ただし、建物については、木造であれば２０年以上たってしまうと資産価値も新築時の１割～２割前後になるということになります。
問題は、今の価格が周辺の土地価格に比べてどの程度「狭小地であることの値引き」があるかです。都心であれば２５坪～３０坪程度が標準的な広さだと思いますので、現在時点でそのくらいの広さの土地価格よりも２割～３割程度安ければ、今後の全体的な土地の値下がり（キャピタルロスといいますが）があっても、バランスはとれていると思うので大丈夫だと思います。
問題は、建築基準法のからみです。第一種低層住居専用地域では、「日影規制」というのがあります（ほかにも高さ、北側斜線、外壁後退距離などがありますが）ので、下手をすると3階建ての建物は建てられない可能性もあります。
また、狭小地の場合は、「間口と奥行き」についても検討して下さい。
人が生活するには、部屋の大きさとして最低幅は５～６ｍは必要です。奥行きは自動車を１階に駐めるならば、最低６ｍ～７ｍは必要になります。間口が５ｍ以下の場合は、建物の設計にも大きな制約が生じると思いますので、検討してみてください。
上記の点を検討し、土地の価格バランス、土地の間口と奥行き、日影規制等による建物の制約をクリアしていれば、年数を経過してもそれなりに価値はあると思います。
簡単に土地の価格を調べたいときは↓で調べてみてはいかがでしょう？
http://www.chikamap.jp/
ご参考になれば幸いです。

お礼

専門家のアドバイス、ありがとうございました。
非常に参考になります。
地型はかなり良いといって良い土地と思います。
狭小ではありますが、間口は6M確保しています。
車は半地下を利用して、2階建てと考えています。
とにかく周辺環境は良いので、あとは価格とのバランスという事ですね。
ありがとうございました。

回答No.2

tetu246

売る側からもよろしいでしょうか？
ポジショントークではなく。
金額が安ければ買うのに間違いはありません。
ポイントは下記へ

1.近くのマンションより、安くなっていたりしませんか？
（このご時世、多分そうでしょうね）
2.狭小だからこそ、総額が安くなり換金性が高くなります。
3.環境がよければ、それ以上、何を望むのでしょうか？

買いです。
いや、私が都心三区の40m2前後の土地を買いあさっているから
ってんじゃなくねｗ
だって銀座徒歩圏は、いやでも売れちゃうんですってばｗ

お礼

売る側からのご意見、ありがとうございました。
確かに一定の需要があるのは確かですね。。
何しろ、私のような人間がいるので。。。
現時点でという限定付きではありますが、特に2.は確かにその通りと実感しています。。
更によく考えてみたいと思います。