マンションの資産価値について

質問

住宅購入しようと思っていろいろ勉強中です。
できれば一戸建てが欲しいのですが、買いたいと思っている地域ではなかなか一戸建ては物件自体があまり出ません。それでマンションも考えているのですが、資産価値として見た場合、集合住宅ってどうなのでしょうか。

探している地域は人気があるので、多分、今後も不動産の価格はあまり下がらないと予測しています。
だから築二十年くらいのマンションでも結構な値段がついているのですが、ただ自分自身も二十年以上のマンションには魅力を感じませんし、実際、なかなか売れていないようです。

例えば10年住んで気に入らない場合、その時点でまだ築年数も浅ければ売却もできるかもしれませんが、それ以上年数が経った将来、いわゆる資産価値があるかというと、ちょっと疑問に思ってしまうのです。
将来、老朽化して多額の修繕費を請求されたり建替えなどという話になった場合、自分も払えるかわかりませんし、
他の居住者も払えるかわかりません。
一戸建てなら建替えも簡単でしょうし、その資金がない場合も土地を売却することもできますし、駐車場にするなどの運用方法もあると思いますが、マンションは住宅でしかありませんよね。
将来的に人口も減れば、需要も少なくなると思いますし、
まして古いならなおさら売れないのではないかと。
そうなると、老朽化したスラム化したマンションを修繕できずに我慢して住むか、多大な出費を強いられて立ち退かなければならないなどのリスクを負う・・・という風に私は考えているのですが。
最近いろいろ勉強し始めたばかりなので、私の考えの間違っている点、気づかないで入る点などありましたら、どうかご指摘ください。皆さんのお考えをお聞きしたいと思っています。

回答No.4

noname#32788 · ベストアンサー

戸建てに住んでいた者ですが、住んでいて実際の感想は、確実に１０年で外壁か水回りの支障は出てきますが、こうした時に自分で計画を立てメンテナンスをするかと言えば、まずは相当悪くならないと行動が起きないの率直な所と思います。
　いざ、壊れた時は相当現状は厳しい事となり、膨大な支払いをすると言う悪循環を度々経験してきました。
　立て替えも早い方で２０年目にする方、理由を聞くとリフォームより立て替えで間取り変更をしたいからと言う理由で行動されていました。その時に土台でシロアリ被害で基礎工事からやり直しで倍近くの支出と嘆いておられましたが相手がシロアリとなると、どうしようもなく立て替えをせざるを得ない状況なのかなと、私自身納得してしまった経緯でした。

　ステイタス面では戸建ては良いと見えますが、実際の生活しながら家の老朽状態を見る時は、最悪で発見しか現実を見る事ができないのは本心としか思えないんですね。
　マンションの計画的なメンテンス計画を戸建てで実行となると、悪くなったからしようかが本心として出るのが当たり前と思うんです。
　この時点で、大事になっていたが、私自身も長年住んでいての実感です。
　シロアリで木材での従来工法で建てる家が壊滅的被害が大半ですし、そこでシロアリメンテナンス業者が定期に床下見ても見えない所（実際は見えない所から被害が出た経験）の被害で基礎から柱を入れ直して風呂から被害が広がり３００万円近くの出費出してのが築１５年目位でした。

　回りくどい事を書いていますが、自己でメンテナンスをして自己発注、自己責任で業者選びをする事が素人が何処まで出来るかです。
　業者も色々で膨大な金額を要求するのも要れば、格安で丁寧な工事をする方と千差万別です、そこを何処まで見抜く事が出来るかでは、ないでしょうか。
　マンションは回答にも出ていますが、業者を選別して工事をするから、いい加減な工事も出来ないしそれなりの責任を求める業者でないと、デベロッパーからの信用を失いかねない事も有り慎重に事は運ぶとも思えます。

　私のマンションの隣で戸建てを分譲していますが、家と家の間隔は庇一杯で日中も少しの時間しか当たらない家でも、戸建てには違い有りません。
　戸建ての定義として私流の考えですが、建坪５０坪～で車が２台以上、日が燦々降り注ぐ位の隣との境が有る位を思っています。
　こうなると、郊外で少し不便な所となりますが、都心ではこうした条件を探すのは難しく、どうしてもマンションとなるのではないでしょうか。

お礼

本当によいご意見をありがとうございます。目から鱗です。漠然と、一戸建ての方が自分の懐具合で修理を決められるだけに、安くなると思い込んでいました。けれど実際に暮らせないくらいの不具合が出てしまえば、予定外の出費を強いられる可能性も高いですね。今日マンションを一件見てきたのですが、管理もしっかりしていて修繕計画も綿密で、居住者の組合も無関心でなくはっきり意見を交換できているようで、これなら安心だろうなと思いました。管理さえしっかりしているマンションなら、やはり一戸建てより安くつくというか、予算の計画が立てやすいものだと思い、今はむしろマンションの方に心が傾き始めています。どうもありがとうございました。

回答No.5

namnam6838

#2です。
マンションは構造上一戸あたりの屋根や外壁が少なくなっています（一戸建ての場合は一戸ずつに屋根とぐるっと囲む外壁がありますがマンションには縦に何戸でひとつの屋根・横に何戸でひとつの外壁なので）。
屋根も外壁も無愛想で、一直線・タイル貼り程度ですし、また腐食などもしにくい材質です（#4さんのおっしゃる通りシロアリの心配もありません。
大規模修繕工事も、まずは一戸建てのように基礎や柱を含めて建物が壊れないようにという工事というよりは、構造躯体の周囲をなでて見栄えをよくする工事にとどまる感じがします（100年もつと言われていますし）。
配管工事は配慮されており、構造躯体に影響なく更新できるように、コンクリの中に配管はあまりありません。
また、専有部分内では、さや管ヘッダー方式とよばれる方法で、堅い管さえありません（もっともこれは一戸建てでもできると思いますが）。
エントランスやエレベータは、逆に利便性の代償と考えています。
間取り変更のリフォームは、マンションならコンクリの枠内で行えます。内装はコンクリと完全に一体化しているわけではない（内装の壁をはがしてもコンクリの壁には影響がない）ので、中身だけのリフォームができます。ただし水回りなどは最初の間取りの制限を受けます。リフォームを前提にする際はSI(スケルトン・インフィル)住宅を選ばれるといいと思います。

また、同じ価格ならば、マンションのほうが高グレードです。土地を除いた額で計算して、一戸建ての内装をマンション並みにしていくと、価格はどんどんはねあがります（マンションはタオル掛けや風呂ふたまでついていましたが、一戸建てを買った人がカーテンレールさえ価格に含まれてなかったと嘆いていました）。それに、土地を加えると、同程度の一戸建てとマンションにはかなりの価格差があります。
加えて、耐震(制震・免震)構造や、火災ガス一酸化炭素探知自動通報装置・機械警備（マンションは機械警備＋有人警備ですが）・ディスポーザなどつけようとすると、価格や維持費はさらに上がると思います。
一戸建てで考えると一見かなり贅沢にみえる利便装置や安全装置がマンションにはついています。

自分たちは地方の出身なので、当初一戸建てにこだわっていましたが、一戸建てといえば土地70坪程度のものを想像します。都会では無理でした。かといって、30坪程度の土地に建つ小さく背が高い一戸建てはちょっと・・という感じでした。庭を駐車場にとられるのも無意味ですし、1階が駐車場の不安定な建物は不安です。ならばマンションにしようと考えたところもあります。

お礼

お礼が遅くなってしまってすみません。たびたびよいお話を聞かせていただいてありがとうございます。確かに、マンションの寿命は50年とか将来建て直しの心配があるとかいう話も聞きますが、実際50年やそこらで鉄筋の大きな建物を建て直すことは考えられないですね。いろいろ物件を見ていくとやはり、価格的にはマンションの方が安いです。

回答No.3

nayu-nayu

参考になるかわかりませんが
「買ってから泣かないマンション選び」という本が出版されています。

購入前にいくつかこのような専門書に目を通されてみてはいかがでしょうか？

参考URL：

http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4806712094/qid%3D1108149566/249-9301624-9502744

お礼

たいへんよい情報をありがとうございました。
早速買いに行ってみます。

回答No.2

namnam6838

マンション購入しましたので、偏りますがごめんなさい。

自由度が高いという点では一戸建てのほうがいいのはもちろんです。
しかし価格の面でおりあわず・・(T_T)
土地があるのはいいですが土地の分高いですね。

暮らしてみると、日常生活ではマンションもいいなと思いました。
なにしろ広いです。同じ価格で買える専有面積が広いのはもちろんですが、
マンションの共有施設・敷地内公園・駐車場も共有ではありますが自分のものです。
また2階建てではないので、すべての部屋がフラット、階段などのデッドスペースは
部屋の外にあり、エレベータもあります。しかし2階建て以上に眺望はいいです。

近所に公団団地があり、チラシを見たところ築40年だそうです。
古いとは思っていましたが、まさか40年もたっているとは思いませんでした。
今建っているマンションは40年前とは雲泥の差の技術で作られているでしょうから、
大丈夫ではないかと思った次第です。その公団団地は、スラム化はしていません。

一戸建てもマンションも「老朽化」しますが、建物の素材も管理も違うので、
その老朽化のスピードはぜんぜん違うように感じます。
例えば60年間住むとして、マンションなら立て替えなし(60年目で立て替え)、
一戸建てなら1回(30年に1度建て替え)とか（これは根拠のない例えです）。
（施工会社は100年もつといってますが・・まあどうでしょうね）

修繕積立金は、支出費用というよりは貯蓄です。
修繕のために貯蓄が必要なのは一戸建ても同じかと思います。
マンションは専門家も交え、相見積もりもとって、計画的に修繕をしていきます。
一戸建ての維持は、目先で「必ずかかる」という費用が不明なだけで、
実際には様々な支出があるのではないかと思います。
マンションは分厚いコンクリートで囲われるようにできていて、外壁も屋根も専有部分では
ないので、自己負担で直す必要がありません。
祖母宅が2階建てですが、屋根や外壁は痛みやすく、修理にかなりの費用がかかったようです。
また階段が上りにくいので、ほとんど行かないとか。掃除もされていません。
うちのお隣さんは老夫婦です。ファミリーマンションだと思っていたので、
ちょっとびっくりしましたが、いろいろ考えると、そういう選択もあるなあと思いました。

あと#1さんのおっしゃってる修繕積立金のことは大事ですね。
管理組合の財務体質も注目しておかなければいけないと思います（もっとも公表されるものではないのでなかなかわかりにくいとは思いますが）。
例えば駐車場が機械式であるようなところは、管理組合の財務体質が弱体化しやすいと思います。

地震などの被害はマンションのほうが受けにくいと思いますが（なにしろコンクリートの棚のようなものですので）、もし中途半端に壊れたときが、いちばんめんどくさくなると考えています。

お礼

たいへん参考になるご意見ありがとうございます。とても具体的に説明してくださって感激しております。
確かに、私も公団住宅で育っていますが、築40年経ったその実家はまだまだ建て直しの予定もなく充分、住みつづけられるようです。うちは夫婦とももう40歳に入ろうというところですので、そう考えると死ぬまで50年間くらいは充分持つといえるかもしれませんね。
一戸建てよりも建築や修繕計画は計算されてるので予測が立てやすいと言うのも、なるほどなーと思いました。
ただ一つ疑問に思うことがありますので、もしご存知でしたらご意見お願いします。
「一戸建ては自分で負担するけれど、マンションはみんなで負担するから自分の負担は軽くなる」とよく言われますが、実際、共有部分も含めた建物部分を世帯数で均等割りすると、負担はかなり大きくなるような気がするのですが、違うのでしょうか。鉄筋で建物も分厚く立派なだけに、外壁や屋根の塗装や修理は木造の戸建よりも費用もかかるし、配管工事も難しく、また、エントランスやエレベータなどの共有部分の修繕も負担しなければならないのでは？と思いますが、いかがでしょうか。
それでも現実に修繕の頻度などからトータルで見るとマンションの方が安くなる、ということでしょうか。

回答No.1

lemonbarm

中古マンションの基準的な年数として１０年が一区切りになっています。一般的に分かりやすい年数だからだと思うのですが。
ただ、実質的な事を考えると、大規模修繕というのが各マンション毎に予定が組まれていてこの年数を基準にしたほうが間違いは無いと思います。
購入してすぐにこの修繕があると、修繕積立金が不足しているマンションでは追加資金が必要になることも考えて置かなければいけないと思います。
逆に修繕終了後の物件であれば当面追加出費もないですから、古くても金銭的に安定して生活出来ると思いますよ。（もちろん資金不足だったために、修繕積立金が跳ね上がっている物件もありますが）

戸建は個人の自由で動けますが、その分全て自己負担になるのでご注意下さい。外壁の塗装など周期的に行うものがあるということでは、マンションの大規模修繕と同じですので。

戸建とマンションのメリット・デメリットを良く不動産業者の人に確認してどちらかを選択されることをお薦めします。
売却・建て替えはどちらも難しい部分があるのでこちらも良く事前に勉強されたら良いと思います。

お礼

よいアドバイスをありがとうございます。大規模修繕の履歴と経歴をまずチェックするとよいのですね。