いきなり競売？？？

質問

昨年11月に競売で集合住宅の一部（5/8戸）を落札しました。
落札時に管理費、修繕積立、駐車場代等の未払い分があることは承知していました。
（管理組合または理事長から金額等の話が来るだろうと思っていました。）
そして、今日。
何の前触れもなく管理組合からの申し立てで競売になると執行官が訪ねてきました。
そこに提示されていた金額は約1900万。
平成6年からのものでした。
そこで質問なのですが、
１、管理組合は何の連絡もなく2か月余りの短期間でいきなり何の連絡もなく競売にする事が可能なものなのでしょうか？（実際なってますが…）
事前に督促なりしないでいいのでしょうか？

２、滞納（請求明細？）は平成6年からみたいなのですが、前所有者は平成12年からの分を請求されていました。法律上の義務ではどこから払うのがいいのでしょうか？

寝耳に水なので、ひたすら驚いてます。
どうかお知恵を。

回答No.2

masaaki509 · ベストアンサー

第５９条　区分所有権の競売の請求
　第５７条第１項に規定する場合において、第６条第１項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもって、当該行為に係る区分所有者の区分所有権の競売を請求することができる。

それでも言うことを聞かない場合は、マンションの競売を請求できます。

２ 第５７条第３項の規定は前項の訴えの提起に、前条第２項及び第３項の規定は前項の決議に準用する。

３ 第１項の規定による判決に基づく競売の申立ては、その判決が確定した日から６月を経過したときは、することができない。

４ 前項の競売においては、競売を申し立てられた区分所有者又はその者の計算において買い受けようとする者は、買い受けの申出をすることができない。

第６０条　占有者に対する引渡し請求
　第５７条第４項に規定する場合において、第６条第３項において準用する同条第１項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもって、当該行為に係る占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる。

２ 第５７条第３項の規定は前項の訴えの提起に、第５８条第２項及び第３項の規定は前項の決議に準用する。

３ 第１項の規定による判決に基づき専有部分の引渡しを受けたものは、遅滞なく、その専有部分を占有する権限を有する者にこれを引渡さなければならない。

【これをする為には弁明の機会を与えた後に集会で ３/４決議が必要です。】

理事長や管理会社の独断では出来ません。

マンション法のURL
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru_reply.php3?q=5614993

お礼

アドバイスありがとうございます。
落札してから初めての連絡が競売だったので、ただただ驚きです。
管理組合の決議は勿論、集りの連絡すら受けていません。
たった2カ月の所有期間なので…
明らかに59条の3には引っかかる気がするのですが。
ちなみに管理会社は入ってません。
本格的に異議申立の方向も考えなきゃ損ですね。

そもそも変わった物件で住居6戸、店舗2店の小さなマンションなのですが、そこに4人の所有者がいます。
自分はそのうち住居3、店舗2の所有者です。
本来、オーナー住居と賃貸物件で建てられた感じですが、3戸は途中で分譲されたようです。
勉強しながら前進したいと思います。

回答No.1

poke2010

所有者であるあなたに「競売開始決定正本」は送達されていないんですか？

管理組合の事務（理事長とは限らないので。）を取り扱っている者にも、状況を報告させるべきです。管理組合の事務は民法上の委任にあたります。よって経過を報告させることができます。（あなたが委任者で、事務を取り扱っている者が受任者。）

こんな状況ですから、教えてくれないかもしれないので、なんにも状況がわからないのであれば、執行官が名刺を置いていったはずです。
執行官の名刺には事件番号を書く欄があるものもみたことがあります。そこの事件番号から、裁判所で事件記録を閲覧しましょう。所有者ですから見られます。方法は書記官が教えてくれます。
また、謄本をとってみて、本当に競売になっているのか見てみましょう（執行官を装った詐欺師であったら困りますから笑）。事件番号がわからなかったら、登記されている日、所有者であるあなたの氏名や物件の所在等から書記官に調べてもらうしかないですね。

では質問への回答を・・
１、管理組合は何の連絡もなく2か月余りの短期間でいきなり何の連絡もなく競売にする事が可能なものなのでしょうか？（実際なってますが…）事前に督促なりしないでいいのでしょうか？
→上に書きましたが、まず競売は開始決定正本を債務者へ送達されますから、あなたの主張だと確かにおかしいです。しかし、本人が必ず受け取らなければならないわけではなく、誰かが代わりに受け取っていること等考えられます。
正本の送達がどのようにされたか、これも裁判所の事件記録のなかに送達記録がありますのでそれを見ましょう。

２、滞納（請求明細？）は平成6年からみたいなのですが、前所有者は平成12年からの分を請求されていました。法律上の義務ではどこから払うのがいいのでしょうか？
→管理費、修繕積立金や駐車場の時効は5年です。平成6年から平成11年まで継続して滞納した後に、訴えられて前所有者が敗訴すれば、判決の時効は10年ですから平成11年から10年後の平成21年頃に時効がきますが、時効前に競売（差押）をすればいいわけです。
理論的には請求は可能とも思われますが、依然と主張が変遷しており、時効が成立している等、管理組合の申立てに問題があるのであれば「執行異議申立」もできます。

以上ですが、何回「わからない」と書いたでしょうか。
こういうときはまず落ち着いて、上に書いたとおり状況を確認しましょう。
混乱や恐怖を起こすのは、わからないことがあるからです。

まず現状調査が一番重要です。

お礼

さっそくの回答ありがとうございます。
「競売開始決定正本」はまだ手元にありません。現地調査と前後してしまったようです。

管理組合は実際のところ1人しか居ないようです。
ですので、その人が理事長兼事務？
ちなみに管理費等は平成6年から一度も払っていないようですが、5年の時効は無理ですか？

通知書に理事長名と弁護士の名前が3人ほど並んでいたので、こちらも弁護士が妥当かなと思ってますが。
早急に現状確認して、取り下げてもらわないと。

それにしても、支払の意思確認すらないのが残念な気持ちです。