リフォーム：貸主からの念書の対応について

質問

いつも御世話になっております。
このたびも宜しくお願い致します。

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今回の質問は本日送られてきた念書に対し不利なく返事をするには
どうしたら良いのかご意見をお聞かせ頂ければと思います。

○築50年の賃貸戸建て
○リフォームの軽い説明は立会いの下説明、承諾される
その際、もし次の方に使いにくいようだったら現状に戻して下さいねと言われる。
○施工内容の書類と図面、パースを送る
○念書が（下記の内容）届く

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念書

貸主と借主との間に締結した賃貸借契約書に関し、別紙改装施工内容での工事を致しますが、
借主である私が当物件を解約退去する場合は、貸主の判断で現状に戻してほしい
要望の場所がある場合は、異議無く借主の費用で現状に戻すことを確約いたします。
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書面で不利にならないようにしたいこと
○かなり古く痛んでおり、床が抜けたり窓枠が腐っていたりと
問題がある建物です。ですので、修繕もかねてのリフォームであり承諾も一通りは頂いているのですがすべてを戻せと言われると困ります。
最初にリフォームOKとの事で契約を結んだのですから、
後になって戻せと言われないようにしたい。

戻せない場所は下記の通り
・全部屋の壁　クロス→漆喰の現状復帰
・キッチンシンクの場所移動後（シンクキッチン台変更）の現状復帰
・キッチンについていた洗濯バン除去の現状復帰
・ベランダへの洗濯バン移動の現状復帰
・地下駐車場塗装(壁、天井）　コンクリート→白いペイント

です。
あとは床、地下駐車場のドア撤去、床板撤去は可能なのですが
どうしたら、あとあともめなくなるのでしょうか。

書面を書いたことが無いので、もし知識をお持ちの方いらっしゃいましたら、ご指導のほど宜しくお願い致します。

今週中には書面を提出したいので二日ほど募集したいと思います。
どうぞ宜しくお願い致します。

回答No.1

tomoyoxxxx

大変失礼ですが、
＞どうしたら、あとあともめなくなるのでしょうか。
の要望内容であれば、ここに回答を求めるのは難しいと思います。

回答内容が誤っていた場合でも当然に責任を問えず、好意で成り立っている匿名性が高い場所で回答を求める内容ではないと個人的に考えるからです。

今の念書は口語でいえば以下の内容です。
「質問者様がしたいというので、工事はするみたいですね。工事をすること自体はわかりました。でもその内容の結果が悪かったり、私が期待した内容でなく、次に貸そうと思ってもリフォームが原因で難しいと判断したら、または元に戻して欲しいと思ったら、あなたの費用負担で戻してね」
ここにリフォームの結果が相応のものでなかった場合のリスク回避はされていません。
(本件の背景を鑑み裁判でどう判断されるかという可能性についてではなく文面の解説としての記載です）

質問文の範囲で気になった点として、

＞修繕もかねてのリフォーム
修繕の程度・内容にもよりますが、修繕費用は貸主負担が前提の場合も検討すべきですし

＞承諾も一通りは頂いているのですが
＞最初にリフォームOKとの事で契約を結んだのですから
その承諾内容の記載がありませんが…もめた場合には証拠がないのでは。

そもそも、リフォーム契約自体、非常にトラブルが多い(関係者の方申し訳ありません。一部の業者につき悪評があること、またお互いの意思疎通が困難な内容であることからこの記載にしました）契約であることより、検討すべき点も少なくないのに、この念書では「工事をすること」の承諾をしているだけで、他には何も記載されていませんよ？

一般論で考えれば、一定の財産価値を下げる場合にのみ原状回復につきその責めを負うような形もあるでしょうし、そもそものリフォーム契約内容につき貸主が全く関与していないことに不安があればその点を検討することも可能だと思います。これは決まりがあるのではなく、どうしたいか、という問題です。

不動産契約における財産的価値の判断は難しいですし、裁判になれば非常に時間もお金もかかります。

もちろん裁判になれば貸主・借主の立場の強弱、商慣習、住宅の老朽化の状況により事前のリフォームについて了承していたとする推定、また一定の書面を見せた証跡による貸主としての一定の責任負担も問えるでしょうが…裁判にしたくないのですよね？

本来は仲介業者に入ってもらいたいところですが…なかなか立場上公平な視点を保つのは難しいでしょう。

何事もないのが一番です。
しかし、あとあともめたくないのであれば、まずは今回のリフォームについて修繕費用負担は借主側で相応とされる範疇か否か等から確認する必要があるのでは。
リフォームや賃貸等について(お住まいの地方自治体により一定のガイドラインがある場合もあります）専門家に確認することをお勧めします。その上で、どの程度まで書面で要求するか(書面で厳しくしすぎることでお互いの関係が悪化する場合もありますので）を実態にあわせて文書におとすことが、結果として質問者様の利益につながると考えます。

参考にならない回答でしたら申し訳ありません。

参考URL：

http://www.chord.or.jp/

お礼

無知だっただけでは済まされない部分をすべて書き出して頂き有難う御座いました。

管理会社さんは、けっこう軽い感じの方で
ここも壊した方がいいよ～って言っていたほどです。
ですので書面上での回避策としての念書だとは思うのですが
深い意味合いがわかって良かったです。

とりあえずは施工内容一覧で、
現状復帰できる項目を作って
それで良ければという風に進めてみます。
有難う御座いました！