住宅ローン 繰上返済するとどれくらい期間が短くなる？

質問

住宅ローンを組む事になりました。
総額２２４０万。うち、
(1)フラット３５で、３５年借り入れ。１１００万。
　現在のところ、金利が、３．０２％
(2)銀行ローンで、５年固定、３５年借り入れ。１１４０万。
　現在のところ、金利が、２，２５％
毎月の支払い、プラス年に２回、ボーナス月にも支払います。
ローンを決めるときの銀行さんの計算では、ボーナス月は
約２か月分の支払いより少し少ない程度をボーナス分返済にしました。
確か(1)はうち２００万くらい、(2)も大体そのくらいが
ボーナス返済分です。
です。金利は実行時なので、まだ、あと２ヵ月後ぐらいですから、
多少変わると思いますが・・・。

３５年で借りていますが、できれば毎年、せめて、２．３年に
１回は、繰上返済をしていこうと思っています。

このとき、１度に１００万円程度の繰上をどちらかの
ローンに対して、行うとします。
毎月の支払額を下げるのではなく、返済期間を短くしたいのですが、
１００万円支払うと、一体どれくらいの期間が短くなるんでしょうか？

例えば、ローンが始まってから、１年目か２年目に
どちらかを１００万繰り上げると、一体どれだけ短くなるの？と
疑問です。また、残高が減ってきたときに１００万返済すると
多いときよりも短くなる期間は多いのですかね？

残高によっても変わってくると思いますが・・・。
大体の目安が知りたいのですがどうやって計算するものか
さっぱりわからないので。。。。
どなたか教えて下さい。

回答No.4

noname#35582 · ベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

返済計画書は、私どもでも専用端末を使って作成しますので、計算をすることはなかなか難しいことなんです。
ご質問者さまはエクセルを使える環境にありますか？
エクセル2002以降のバージョンでしたら、エクセルのテンプレートに「ローン計画書」というものがあるんです。
償還方法が元利均等償還ならば、これを利用されると便利ですよ。
以前、このような回答も入れさせていただきましたので、よろしければご覧ください。
http://okwave.jp/qa1641927.html
http://okwave.jp/qa1722967.html
http://okwave.jp/qa1936458.html
ボーナス併用の場合は、２つのブックを使います（融資が２本で、それぞれボーナス併用ならば計４つのブックを使います）。
1,100万円をお借り入れになるにあたって、うち200万円をボーナス加算分とする場合には、１つのブックでは借入金額を900万円、返済回数（年）を12回とします。
そして、もう一方のブックの借入金額を200万円、返済回数（年）を2回とするんです。
これで、前者は毎月の返済分、後者はボーナス加算分となります。
ご質問者さまの(1)のパターンでは、毎月の返済分が34,737円、ボーナス加算分が46,480円ですね（要するに通常月の返済額は34,737円、ボーナス月（年２回）の返済額は81,217円ということです）。

繰上返済は、それぞれのブックの「ローン返済表」シートの右端にある「繰上げ返済」欄に繰上返済予定額を『マイナスで』入力すればＯＫです。
このテンプレートの基本は、「期間短縮型」なんです。

さて、繰上返済は「金利の高いものから」するのが一般的です。
ですが、ご質問者さまは、全期間固定と５年固定の２本立て（フラット35に併せ貸し）です。
ですから、どちらを選ぶか－すら結構思案のしどころだと思います。
あと、ボーナス加算分に対して行うか、毎月の返済額にも行うかでも違ってきます（通常返済の期間よりもボーナス返済の期間が長くさせることはできませんから、両方同時に行うか（これは計算が大変です～）、ボーナス加算分のみに充当するかになります）。

例えば、(1)について、とりあえず現在の提示情報で見てみます。
ボーナス支給が６月・12月ならば、ボーナス加算は１月・７月とするのが一般的なのでそのパターンで。

今年（2007年）３月に資金実行・初回返済としますと、完済は2042年２月。
ボーナスは2007年７月が初回で、2042年１月が最終の70回。
ちょうど１年後はボーナス加算月ではないので、来年（2008年）１月に100万円全額をボーナスに充当する形で繰上返済をしたとします。
来年の１月はボーナス返済としては２回目ですね。
100万円繰上返済をすれば、ボーナス分の残債は967,195円。
その２年後、2010年１月に再度100万円を繰上返済する場合、2010年１月時点の債務残高は870,119円。
ボーナス加算分の元本充当分がこの時は33,341円になりますから、繰上返済をする100万円から836,778円を充当すれば、ボーナス加算分はこの時点でゼロになります。
2010年１月時点における、毎月の返済分の残債は8,571,508円。
100万円と836,778円との差額163,222円を元本に充当することにより残債は8,395,121円になります。
2010年１月に163,222円を繰上返済することにより、返済期間が１年短くなり、完済が2041年２月になります。
さらに２年後、2012年１月に100万円繰上返済をすれば、残債は7,058,867円となり、完済予定は2035年10月になります。

問題は、(2)の銀行ローンが「５年固定」ということ。
５年後、即ち、2007年３月に資金実行・初回返済の場合は、2012年３月から金利が見直されるということです。
(2)が、通常返済分940万円、ボーナス加算分200万円とすると、2012年２月の返済が完了した時点での残債は、通常返済分が8,465,289円、ボーナス加算分が1,800,767円です。
この時点での見直し後の金利によっては、これ以降は(2)を繰上返済していった方がいい可能性もあります。
固定期間後に金利がどうなる契約なのかによっても違いますしね。
ましてや、５年後以降の金利がどうなるかなんて、全く予想ができません。
現在でも、長期金利は上がったり下がったりを繰り返していますので、資金実行が２か月以上先ならば、実際の適用金利がどうなっているか分かりませんね。
ところで、(2)は固定期間中も一部繰上返済はできるのですか？
時々、固定期間中は一部繰上返済不可－としている金融機関・住宅ローン商品もありますので。
あと、５年後の固定期間終了時に、残りの全期間を固定金利にすることはできますか？
再度固定特約を締結する場合に手数料が必要だったりしませんか？
そういったことを考えに入れると、場合によっては「変動金利型」の方が『お得』になることもありますので、ご注意ください。

ローンの計算は簡単ではありません。
エクセルやシミュレートのサイトを活用して、何通りも作って比較してみなければ分かりません。
短期固定を選択する場合には、金利の動向にも注意を払わなければなりませんしね。
さしあたっては、適用金利がどうなるか…ですね。
長期金利も上がったり下がったりしていますし、１月には見送られた日銀の追加利上げがどうなって、市場にどう影響するか。

回答No.3

esezou

slowdownさん、こんにちは。
元利均等を選択が多いと思います。
エクセルに　IPMT　という関数がありますので、１回の元金分は計算できます。
元均分は返済と共に暫時減っていきますが大雑把（短期的に）に直線近似すればいいでしょう。
計算の仕方はＮＯ２さんの方法です。
結果ですが、仮定：金利変動なし、ボーナス分を月払いに算入。
(1)１年目￥１００万で、５年短縮
(2)同４．３年短縮
２年目でも大差ありません。
その後当初から５年後にさらに１００万で、
(1)さらに３．７年短縮
(2)さらに３．５年短縮

回答No.2

noname#25310

元金均等払いなら計算は簡単です。
繰り上げ返済は元本の返済に充当されるので、毎月の元金返済額がわかれば、その数字で100万を割ればよいのです。
利息や残高は関係有りませんし、いつ繰り上げしても短縮される月数は同じです。

ボーナス分の詳細がわかりませんが、2ヶ月分×2回、つまり4回分支払いが多くなるとして

1100万÷（35年×16ヶ月）≒19642・・・1回分の元金支払い額
100万÷19642≒51
つまりフラットは51回分の期間短縮となります。
（かなり概算ですが）
銀行の方も同じように計算して下さい。
元利均等の場合は複雑な計算なのでここでは割愛させて下さい。
ちなみに元金均等は期間短縮しても元本が減るので、返済額も軽減します。

回答No.1

otoutann

ボーナス払いが入ると計算がちょっと面倒なので、
(1)の方だけ均等払いで計算しますと（2)は将来の利息が分かりませんので
計算できません。
1100万円借りて35年で払うと、月々43000円弱の支払で総支払額約1800万円です。
最初の内は支払額の内、元本に充当される額が少ないので（最初の月は利息が
約28000で、元本は15000円しか減りません）、当然、繰り上げ返済は早い方が
お得です。
1000万円借りて月々の返済額が同じなら、支払期間が約５年短くなり、
1000万円の借り入れに対する総支払額は約1500万円です。
借入残高が100万円の時（３３年後）に繰り上げ返済すると、支払が約２年
短縮で総支払額は３万円程度少なくなります。