19年前の設備を壊して退去したら原状回復＝修繕費は払わなくて良いんですか？

質問

賃貸仲介メインの不動産チェーン店で働いてます。
5ヶ月前に保礼無し敷金5万円家賃5万円で5年8ヶ月住んだペット可アパート(築19年)を退去された賃借人がオーナーさんの求める修理費用に応じず、私が管理会社の担当として応対していますが板ばさみです。

以前に　http://okwave.jp/qa5345176.html　にて原状回復費用について質問した後、提携工事業者とオーナーさんと打ち合わせして直す箇所を減らして、賃借人には20万円の請求書を送りました。
ちゃんと修理箇所と金額と負担割合を書いたものをリストにして送りました。
そしたらすぐに賃借人からFAXが来て、請求金額の客観的根拠と事由(？理由のことですか？)が無く了解もしていないから請求書は無効だし、いきなり請求書送るのは恐喝行為だからと無視されました。
前の電話から1ヵ月待たせてこんな客観性に欠けた文書しか作れないなんて業務内容を疑うから今後も続くようならしかるべき省庁に相談するって書いてありました。

賃借人が壊した給湯器があるんですけど、賃借人が給湯器のメーカーに写真を見せて問い合わせたら19年前の製造品で部品保管期限も過ぎていて自然故障もやむなしだから、賃借人の負担は0か1割だって書いてました。
給湯器のこと計算しなおしたら賃借人の計算した賃借人負担分の修理費用は敷金の5万円以下だから、今後進展が無ければ適当な期間の後に領収書を請求して交渉をやめたいと書いてありました。

3日後くらいに電話したら出なくて何回かかけて、向こうからも2回くらいかかってきたんですけど出れませんでした。
1ヶ月くらいしてもつかまんないので保証人に電話したら昨日またFAXが来て、電話したけど私が出ないから文書で連絡しろ、前回の電話で文書での回答を約束していたの録音してるって来ました。

本当はもっとカタい回りくどい書き方なんですけど、だいたいこんな意味のことが書いてありました。
それで質問なんですけど

1.19年前の給湯器だったら賃借人が壊しても修理代は払わなくていいんですか？
2.しかるべき省庁に相談ってどこにされるんですか？私とかお店が困るんですか？
3.賃借人が勝手に原状回復費用の交渉を打ち切るなんてできるんですか？適当な期間ってどれくらいですか？
4.通話を録音するのって犯罪じゃないんですか？

長くなりましたがお知恵を貸してください。よろしくお願いします。

回答No.6

mimicann · ベストアンサー

もう、頑張らなくても良いですよ。

>>mimicannさんは本当にガイドライン分しか修理費をとらないんですね。
重大な過失、契約違反があると取りますよ。
ペット不可の物件にペットを飼う、又貸しをする等。
訴訟したら絶対に勝てるので。
>>お金さえ払えば的な部屋の使い方されると腹立ちませんか？
仕方が無いです。お金を取れれば良いです。
弱者有利なので、相当酷くなければ裁判では勝てません。
私が#4で出した事例は子供がやった落書きなので悪いのは悪いが、100％入居者負担の重大な過失として支払って貰うモノとは、私は思っていません。

>>http://okwave.jp/qa5501723.html​
>>こんなこと言われたんですけど、この賃借人おかしくないですか？
退去時に支払わないことに慣れているのかもしれませんね。
でも、私も賃借人が正しいと思うことがあるので、現場を見ないことには何とも…。

>>入居者チェックリストのコピーは店にもあるけど、ほかは電話の記録のメモらしく、でもそんなの賃借人がいくらでも偽造できるものだから裁判でも相手にされないですよね。。。

メモでも関連性、信憑性が高ければ有効ですよ。
詳しくは大家の弁護士に聞いてください。
と言うより、大家の弁護士に、このことも伝えていた方が良いですよ。

私の物件でも管理会社だけでどうにもならないときは私が出て行きます。
オーナーと言うより建築会社としてです。
補修費用がそれだけ掛かるのか一つ一つ説明するためです。
入居者・連帯保証人・大家・管理会社の4人現場で話します。
其処までなると入居者が納得しなくても連帯保証人が納得して、連帯保証人が入居者を説得します。
入居者が支払わなければ、連帯保証人が支払うハメになるからです。
一般人が、納得できるような説明が必要です。

私が、最後までchikori09さんに頑張れと言いましたが、もうその件については打ち切ってください。
やり残した感が在るかも知れませんが、もう良いです。
関われば関わるほど腹が立つのでは無いでしょうか…。
もう十分ですよ。
ごくろうさま。
あとは、大家の弁護士に任せてください。

お礼

回答ありがとうございます。
返事が遅くなりすみませんでした。
その後賃借人はオーナーさんの弁護士と連絡を取っているようです。
私が建物管理の担当である事はかわりないので時々事実確認の電話が来ます。
あとから聞いたんですが、賃借人も建築士の資格を持っていたようです。
2級なので言わなかったんだとか。。。ずるいと思いました。
今回のことでは私も上から怒られたので、今でも釈然としない気持ちはあるんですけどオーナーよりだったのかと思いました。
上手くかけなくてすみませんが、私の責任と言う部分ではこの話は終わったと言う事で報告します。
親身になってくださり心強かったです、ありがとうございました。

補足

みなさんありがとうございました。
どの回答も参考になりました、お礼は回数順にしたく思います。
また質問することもあるとおもうのでよろしくお願いします。

回答No.5

poolisher

＞電話ガチャ切りしてやったら店長にチクるし、嫌になります。
＞あんな賃借人は裁判でガッツリ取られればいいんですよ。
＞空室とか知ったことじゃないです、オーナーさんだって納得しないものは払いたくないですよ。

気持ちはわかりますけど、「空室とか知ったことじゃないです」って
自分の商売の否定ですよ。
大丈夫？

お礼

回答ありがとうございます。
言葉が過ぎました。
もう一方の質問にも回答頂きありがとうございます。
色々ありまして、返事が遅くなりすみませんでした。

回答No.4

mimicann

こんばんは。

以前の質疑でも答えましたが、他の回答者が答えているように、相手が納得しなければ訴訟しなければなりません。
勝てるか分かりません。
勝てても裁判費用の方が高くなり、更に赤字になるかもしれません。

そちらの現場の状況等、実際見たわけでないので私は分かりません。
そこで、私の物件の3日前に敷金精算した物件を参考に例として以下に述べます。

築16年2DKアパート、家賃50,000円、共益費無し、敷金3か月の物件です。
居住者は、夫婦と小さな子供の3人家族でした。
入居期間3年3か月　（年換算：3＋3/12＝3.25）
ガイドラインに照らし合わせると入居者負担割合＝５５％

工事名　入居者負担割合 単位　数量　単価　合計　入居者負担額
クロス工事
DK (汚れ) 35%負担 ｍ　14.4　1,100　15,840　5,544
洋室 (落書き)　55%負担　ｍ 33.4　1,100　36,740　20,207
和室 (落書き)　55%負担　ｍ 10.6　1,100　11,660　6,413
玄関・廊下 (落書き、汚れ)　55%負担　ｍ　24.6　1,100　27,060　14,883
洗面所床→CF(除湿不足、劣化)　35%負担　式　1　17,800　17,800　6,230
トイレ床CF張替（汚れ、劣化）　35%負担　式　1　7,200　7,200　2,520

給排水設備工事(CF貼のため)
洗面所・トイレ一時撤去・取付　35%負担　式　1　8,000　8,000　2,800

大工工事
洋室床張替（傷多数）　55%負担　帖　6　12,500　75,000　　41,250

塗装工事
枠塗装 （劣化、落書き）　35%負担　 ｍ　16　 600　9,600　3,360
扉（落書き）　55%負担　戸　2　5,000　10,000　5,500

畳工事
　畳表替 55%負担　畳　6　3,400　20,400　11,220

襖工事
張替（落書き、破れ）55%負担　枚　6　3,000　18,000　9,900

美装工事 100%負担 式　1　23,000　23,000　23,000

内訳合計 \152,827
値　　引 \-446
消費税込金額　\159,418
差引合計 \151,827
消費税込金額　\160,000

以上より敷金差し引いたに請求金額は
160,000－50,000*3＝10,000
子供の落書きが多かったですが、居住年数をガイドラインと照らし合わせるとこの様になります。
契約書に《畳・襖・クリーニング費を敷金より差し引く》と謳っていますが、全てとってません。（ここでは100%クリーニング費とってますが、あまりに汚かったので）
理由は、入居者が反論しても、対抗できるように、簡単に安くしてると説明できるようにしてます。

全体の見積内容は経年劣化の天井クロスやキッチン取替、玄関扉取替で約40万円です。
私の会社が直でメンテンスするので約33万程で出来ます。
だから、私の会社が負担する金額は約17万円です。
私は1年で1か月分補修費（3.25年*5万円=16.25万円）を考えているので《私の会社では》妥当金額だと思っています。
個人大家ですと仲介業者も通すので1年に1.5か月分以上の補修費を考えないと悪いでしょう。

以前、何度も書きましたが、入居率が悪くなりますが、リスク回避のため次回からは敷金多く取らなければダメです。
そして、大家は家賃の中に補修費を取っておかなければなりません。
補修費を考えていないと言うのならば、今の家賃が安すぎると言うことになります。
その辺を大家に説明してください。

書いている途中に更新確認しましたが、オーナーが弁護士を雇ったのですね。
じゃ、何の心配も要らないでしょう。
現場を見た弁護士が判断しますよ。
現場を見てない、私達はハッキリとは判断が出来ません。

お礼

お久しぶりです、回答ありがとうございます。
mimicannさんは本当にガイドライン分しか修理費をとらないんですね。
お金さえ払えば的な部屋の使い方されると腹立ちませんか？

オーナーさんの弁護士が賃借人をやっつけてくれたらいいんですけど。
賃借人はなんとも言わないんですよ「得じゃないね」くらいで。
それって確信的に汚してるってことじゃないですか、図々しい。

こっちから電話したら妙にヘラヘラしていて気持ち悪いです。
http://okwave.jp/qa5501723.html
こんなこと言われたんですけど、この賃借人おかしくないですか？

前々賃借人が汚したままの状態で契約して入居したことを証明する当時の書類と写真があるらしいです。
入居者チェックリストのコピーは店にもあるけど、ほかは電話の記録のメモらしく、でもそんなの賃借人がいくらでも偽造できるものだから裁判でも相手にされないですよね。。。

回答No.3

poolisher

こういうことは、揉め始めたら出口はないですから、べき論で考えない
方がいいですよ。それでなくてもあなたはあまり不動産の知識がない
見たいですし。

あなたは最早伝言ボーイに徹するべきです。
賃借人から云われたことをそのまま大家に伝える。
大家から云われたことをそのまま賃借人に伝える。
もうひとつ、大家さんに給湯器の交換と最低限の補修しないと次貸せま
せんがどうしますか？と毎回聞くこと。

はっきりしているのは、
あなたの仲介で和解することなんてもう絶対ありませんから、金取るな
ら大家が元賃借人に対して裁判おこすしかありません。
そして、金を取れる取れないとは無関係に大家の負担で補修しなければ
空室のままになってしまう、ということです。

お礼

回答ありがとうございます。
オーナーさん普段遠方に住んでいて、今まで賃借人からきたFAX全部渡して、今日物件見てもらったんですけど酷いから弁護士に相談するって言ってました。
そのあと賃借人に電話して、オーナーさん弁護士使いますから今後どこに電話とか郵便したらいいですかって聞いたら「弁護士使うならそちらの判断にまかせます」って言うので何様って感じです。
賃借人の次の住まいはわかってるので「住所もわかってますから自宅宛に送ります」って言ってやったら「ご自由にどうぞ、別にうちが決めるものでないですよ」ってはっきりしなくて腹立ちます。
「弁護士使うなら○○さんは管理から抜けてもうこの件にかかわらないってことですか？今後は向こうと直接連絡していいんですか？」と聞かれてわかんないので「まだ店からも連絡することもあると思いますけど」と答えたら「ふーん、そうですか」ってだけで何言いたいのかわかんないし。
しかも「弁護士使うの自由だしうちはかまわないけど管理業務としてどうなの」みたいなこと言ったり「最初にふっかけすぎたんじゃないですか？」とか賃借人の癖してなんでそんなに偉そうなのか。

電話ガチャ切りしてやったら店長にチクるし、嫌になります。
あんな賃借人は裁判でガッツリ取られればいいんですよ。
空室とか知ったことじゃないです、オーナーさんだって納得しないものは払いたくないですよ。

次いつ連絡取るかわかんないですけど、いいアイデアあったら教えてください。お願いします。

回答No.2

debukuro

19年使用した給湯器だと償却期間を過ぎているように思います
＞部品保管期限も過ぎていて
メーカーが保証する耐用年限を超えているということです
賃借人に分があるようです
納得できなければ裁判を起こせばいいでしょう

お礼

ありがとうございます。
部品保管期間＝耐用年限って意味なんですか？
でも賃借人が壊さなかったらずっと使えた物なんだから直すべきです。

裁判になるかどうかわかりませんが、オーナーさんは弁護士に相談するって言いました。
そしたら「ふーん。○○さん(私)が勧めたんですか？○○さん今まで実際に裁判のご経験ありますか？得じゃないですよねー。地元の弁護士さん？」とか言ってきて、そんなことまでわかんないので、オーナーさんが他の事業で使ってる顧問弁護士さんですって言ったら「そうですかー」って、普通そうですかの後になんか言いそうなものですけど。

「ところで話変わりますけど、給湯器うちが壊したって前提でお話されてますけど根拠ないですよね？○○さん(私)設備屋さんでないし業者さんも提携会社だし客観的でないと思います」「だからって壊していいってものじゃないですよ」「そうですね、うちは自然故障と言ってますけど水掛け論ですし、メーカーに問い合わせした旨はオーナーさんが弁護士使うならぜひお伝えください」ってそんなこと伝えたから何だって感じで黙ってたら「うちの実家が地場でゼネコンしている関係でこっちにも顧問弁護士いて前に裁判所使った時にお世話になったこともあるんで、今までの録音内容もとに○○さんのこと相談してみようと思うんですよ。お勤め先もはっきりしてるし」って、そういうのこそ恐喝だと思うんですけど、ずるくないですか？

郵便送るのに連絡先教えろって言っても「弁護士さん使うならそちらの判断におまかせますから」携帯電話も教えたくないって何様って感じです。
しかも電話切った後店長にチクりの電話してきて卑怯です。

他に良いアイデアあったら教えてください。よろしくお願いします。

回答No.1

noname#101770

まだ悩んでるのですね
１．貸した時点の状況が正確でないので水掛け論です。今のままでは賃借人の言うことに分があると思います。
３．交渉する、しないは自由です。強制的に交渉したかったら裁判をどうぞ
４．もめている交渉で録音は当然です。決まったことを文章に残すのも当然です。

お礼

ありがとうございます。
まだって言うか賃借人に連絡がつかなかったもので。

＞　１．貸した時点の状況が正確でないので水掛け論です
賃借人の根拠は契約前後と入居中に店とやりとりしたメモがあるらしくて、そういう個人的なものも有効な証拠って言えるんですか？

＞　３．交渉する、しないは自由です。強制的に交渉したかったら裁判をどうぞ
裁判になるかどうかはわかりませんがオーナーさんが弁護士に相談すると言ったので賃借人に電話したら「気持ちの問題ならうちはかまわないけど、落としどころも探んないで一足飛びに弁護士って管理業務としてどうなの？」って偉そうでむかつきました。

＞　４．もめている交渉で録音は当然です。決まったことを文章に残すのも当然です。
それがいちいち面倒なんですけど、どこに届けたら良いのかもわかんないし。卑怯だけど違法じゃないんですね。だから賃借人ははっきりしたこと言わないのかな。

引き続きアドバイスありましたらよろしくお願いします。