都心部中古マンションの投資について

質問

ある大手分譲マンション会社の営業マンから次の物件を強く進められていますが、不動産について全然分からないので、アドバイスをいただくと嬉しいです。

■契約のプランは下記のとおりです。
【物件】芝公園駅から電車駅まで徒歩2、3分
　　　　築年７年の１２階建て中古マンションの９階
【専有面積】20ｍ2 (ワンルーム)
【販売価格】約2150万円
【金利】2.85% (変動)
【年数】30年返済
【頭金・諸費用】約160万円
【家賃収入】約9.5万円
　　　 (管理会社の家賃保障あり：新築時の95%、2年に一度見直し)
【返済額】約8.7万円
【管理費、積立金】約1.2万円
【月々の負担額】約0.4万円

■その他
【税金控除】年収800万強⇒年度は26万円程度
【入居率】都心部で約98%という説明あり

回答No.6

poolisher · ベストアンサー

＞もう少しご意見をお聞かせてください。
個人的な意見でよければ・・。

＞利回り9~10％の中古マンションも東京にあると噂で聞いたことがありますが、立地条件や物件から見て、利回り7％ぐらいが相場でしょうか。

現時点で５％ですから１０％というのは半値にしろということです。
常識的に考えてこの物件での交渉は無理でしょう。
１０％取れる都心の物件はあるとすれば、たぶん築２０以上の物件だと
思います。築１０年未満（の公開物件）ではありえないと思います。

５％というのは、金利３％程度で３０年返済の場合の年間返済額とほぼ
同額です。つまり家賃利回りが５％の場合、入ってきた家賃は全て返済
にまわるということになります。従って他の経費分（管理手数料、
修理積立金、固定資産税、その他費用）の分は確実に持ち出しになり
ます。

この物件はたぶん空室リスクはそれほどないでしょうし、物件の数が増えない地域であれば家賃の下落もそれほどないでしょうから、
７％あれば、キャッシュフローはプラスで維持できます。
と、いうことで７％という利回りを置きました。この辺は色々と意見の
別れるところだとは思いますが。

＞それから、目安として、購入して何年経ってプラスになればよいのでしょうか。

基本的にはキャッシュフローは毎年ほぼ同じと考えたほうがいいと思い
ます。ですから、初年度持ち出しであれば３０年間持ち出しです。

収支は、減価償却費や金利費用、保険費用その他を積むことによって
赤字にして、所得税還付が受けられますが、所得税還付でキャッシュ
フローが黒というのはあまり健全ではないと思います。実際この方法は
過年度金利が減って元本比率が増えてくると苦しくなってきます。

お礼

大変参考になりました。
初年度から持ち出しのないことがポイントですね。

回答No.9

noname#202559

たびたび失礼します。YAHOO不動産に、芝公園3分、21.24平米、築9年、10階建ての9階が1580万円で出ています。（築2年の差はあまりありません）
ここに出ているということは、この価格では売れないということなので、100万～150万円下が取引価格ということになると思います。

お礼

ありがとうございました。大変参考になりました。

回答No.8

noname#202559

No.7です。先程は書き忘れてましたが、もし、ご自分がそのマンションを所有したとして、売りに出したらいくらになるのかを知るには、ネットの「不動産無料査定」というところで条件を入れて数社に問い合わせてみれば大体いくら位が売値かわかるでしょう。（即ち、それが実際の買値です）

今、不動産賃貸の会社に勤めており、ワンルーム、１LDKなど色々扱っていますが、港区、渋谷区でなくても、多少古くても、１DKや１LDKに人気が集まっています。２～３月頃ならば、学生や会社員が動くでしょうが、空室になるのは、春ばかりではありませんから、１年中人気のあるのは少し広いほうがよいです。

2,000万円も出すのでしたら、１LDKでバス・トイレ別、駅近、戸数30戸以上、ネット環境整備されたものがよいと思っています。

でも、ネット検索など時間をかけて探さないとよいのがなかなか見つからないので、忙しい方だと難しいですよね。
それで、つい営業マンが勧めてきたものにしてしまうのですが、時間があれば、ご自分で探されるのが一番です。

以上、個人的感想です。

お礼

ありがとうございました。
これから少し勉強していきます。

回答No.7

noname#202559

最近、この条件に近いマンションを売りに出しました。実際売れた価格から考えると、1500万～1600万円がよいところでしょう。

よって、芝公園駅3分、築年数7年、２０m2　という条件だけから考えると、NO.５さんのおっしゃるように、実際には1500～1600万円位で交渉したらどうでしょうか。
NETなどに出ている相場や業者が持ちかける金額とは実際はかけ離れています。（2000万円以上で買うお客様は神様です）
それに、麻布、白金、など港区でもワンルームの賃貸需要は減っています。供給が余っていますのでその辺もお考えになったほうがよいでしょう。これからは３０m2前後のお部屋のほうが人気があると思います。

（上記のマンションは、良い条件にありながら、2か月以上賃貸がつかなかったので売りに出し、１LDKのマンションに買い換えました）

お礼

条件の近いマンションを例にあげていただき、非常に分かりやすいです。ありがとうございました。
港区に比べ、渋谷区や中野区のマンション事情はどうでしょうか。少しは安いと思いますが、賃貸需要もやはり1LDKの方がよいでしょうか。

回答No.5

poolisher

この物件は現状の利回り（年間家賃÷販売価格）は５％ちょっとです。
これをローンで買うのは私ならちょっと気がひけます。

７％ぐらいなら考えるかもしれません。（＝１６００万位）

ということで、手数料込みで１６００万で買付出して、断られたら
それでお終いにします。

あくまで、個人的な感想です。

お礼

アドバイスありがとうございます。
もう少しご意見をお聞かせてください。
利回り9~10％の中古マンションも東京にあると噂で聞いたことがありますが、立地条件や物件から見て、利回り7％ぐらいが相場でしょうか。

それから、目安として、購入して何年経ってプラスになればよいのでしょうか。

家賃収入に対して、ローンの支払い、管理費・積立金、固定資産税、などの支出があります。
10年後、老朽化の修繕が必要になり、マンション自身の値段も下がってきますので、マイナス要因がありますね。

回答No.4

e-hide

この種の質問は以前からこのコーナーでも多々取りあがられています。

貴方の知りたい内容はそれらを参考にさせて頂くと殆どが解ると思います。

ご参考に！
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa5347616.html
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa5323343.html
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa5306742.html
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa5274115.html

あまりに多いので他はご自分で検索して下さい。

尚、不動産投資全てを否定する訳ではありませんが
供給過多で地価も下がり続けており、その中で
勝ち続けて行くには余程勉強して良い物件を安価に
購入しなければ難しいでしょう。

お礼

教えていただいたリンクを見ました。
意外と苦い経験をしている人が少なくなさそうで、正直になかり驚きました。
大変勉強になりました。慎重に行動します。
ありがとうございました。

回答No.3

makookweb

＞不動産について全然分からないので

この時点で、あなたに出来るのは２つ。
　１．相手を信じて投資
　２．辞める

ここでアドバイスを貰ったとして、
そのアドバイスが正しいのかどうか判断できますか？

そして顔もしらない人のアドバイスを信じて大金を使って、
結果大損しても後悔しませんか？

投資は自己責任。
自分で判断出来ないのであれば止めましょう。

お礼

アドバイスありがとうございました。
落ち着いて考えてみて、判断ができない場合はやめます。

回答No.2

manno1966

> 【月々の負担額】約0.4万円
固定資産税等で、毎月約一万円ほどかかると思います。

> 【税金控除】年収800万強⇒年度は26万円程度
計算式はどうなっているでしょうか。
住宅ローン控除は自宅専用で、投資用は無関係。
利息の確定申告と思いますが、腑に落ちないので。

> 【入居率】都心部で約98%という説明あり
新築の時は入居率方か高いのが普通。
10年後、建物がくたびれてきた時の入居率の想定は？
また、建物がくたびれてきた時は家賃も下がってくると思うが、家賃の想定は？
入居人が入れ替わると壁紙等を換えると思うが、30年間の間に何回行うか、また一回に幾らかかるかの計算は？
30年間の間、入居人が居る期間の想定は？
普通のマンションでも修繕積立金は年数が経つ毎に増えていくのが普通だが、その計算は？
30年間の間、大規模改修が何度か必要で、都度数十万円の臨時徴収等もあることが多いと聞くが、その想定は？
(投資用マンションは、売る時に収益率を良く見せるために積立金の徴収金額を少なくしている場合が多いと聞くための事。普通のマンションは管理計画等も購入時に詳しく検討されるのでその様な事になる割合は少ないと聞く)

考える必要のある項目を挙げたが、数字を出さなくともざっくり考えただけで、その予定だとほぼ100%の期間入居人が居ても、建物の残存価値を入れても赤字では。
入居人が居ない期間のリスクを考えるととても手を出す気になれないですね。

お礼

実際に検討する事項がたくさんあり、簡単なことではないのですね。
いろいろと教えていただき、ありがとうございます。
確かに10年後の状況がどうなっているかは全然想像できません。怖く感じます。
維持費が当初思ったより掛かかるほか、入居人がいないことが最大なリスクですね。
ちょっと頭を冷やしてよく考えるようにします。

回答No.1

86tarou

不動産について全然分からないので…＞
分からないものに手を出すのは危険です。ましてや、借金までしてすることではないでしょう。現金で買える余裕資金があるなら検討しても良いのですが、ローンでは収入があるどころか月4,000円の持ち出しもあるようですしやはり難ありです。返済終了時、築40年近い建物にどれくらいの価値があるかも不明です。

大手分譲マンション会社の営業マンから次の物件を強く勧められていますが…＞
良い物件なら、なぜあなたに勧めるのでしょうか？ローンが組める信用がある人なら他にも幾らでも居るでしょう。マンションが売れないから、早く処分（現金化）したいだけなのでは？

お礼

ありがとうございます。
確か築40年近い建物の価値はあまりないでしょうね。
ちょっと計算したら、今毎月持ち出すなら、ずっと持ち出しに嵌りそうです。実に危険です。