中古ワンルームマンション購入(投資)について(JR西日暮里駅)

質問

現在ワンルームマンションの購入を検討しておりまして、ご意見・アドバイス等お願いできればと思います。

物件の詳細ですが、

・JRの西日暮里、田端、京成本線の新三河島駅より各徒歩10分程度
・価格：820万円、築年数：18年
・管理費10000円、修繕積立金5000円
・専有面積16.5m2 + ルーフバルコニー5m2、6階建て最上階、南西向き
・都市計画：市場化区域、用途地域：準工業地域、土地権利：所有権

同物件の2階が賃貸として、礼2 敷2 66000円と70000円
(購入を検討している部屋と、専有面積は同じ、バルコニーは半分以下)
以上のような価格で2件賃貸募集を行っているのを発見しました。

私は、入社もうすぐ一年の社会人で24歳、年収300万程度です。

現在実家から会社へ通っていますが、通勤時間短縮のために会社の近くに引越しをしたいと考え、
当物件の購入を検討しています。
(賃貸ですと家賃7万円で考えると、年間72万円にもなってしまうので…)

今後の計画としましては、

・頭金120万円で物件を購入
・3.4年(会社を辞めるまで)そこに住む
・その後、賃貸で貸し出す。
(一般的にマンションの寿命は37年間と言われているらしいので、残り15年間ぐらい？)

と考えているのですが、いかがでしょうか？

自分には高額な買い物のたため、ご意見を伺いたいと思い
投稿いたしました。よろしくお願い致します。

回答No.1

kyossy-

4～5年ほど前にこの辺りのワンルームマンションを取引
したことのある、不動産会社勤務の者です。

物件を見ていないので高いか安いかはともかく、買うと
いうことは良いと思います。自分で住まなくなれば貸せる
ので賃料収入が見込めますし。
820万円が高いと思えば、価格交渉をしてみても良いと
思います。

貸す時のリスクは2階の部屋に空きが出ているように、
当該物件を貸しに出した際に、空室期間が長くなると金融
機関への返済やマンション管理組合への管理費等の支払い、
固定資産税等（これは安いですが）が重荷になるかもしれ
ません。
また家賃を滞納されるリスクも少ないですがあります。

メリットもあります。若くして不動産オーナーであることの
ステータスと賃料収入です。売却も出来るので、他の物件を
借りて住んで、賃料を支払うより収支は良くなりますし。
賃料月額7万円とすると72万円では無く、84万円の出費です
よね？
借入をして住めば月々の出費は金融機関の支払と管理費等で
7万円もしませんし。但し一般の住宅ローンでは借入出来ま
せんよ。ワンルームマンションは住宅ローン適用外ですので、
金利が住宅ローンより高くなります。但し借入額が数百万円
なので、そんなに気にしなくても良いと思います。また120万円
手元にあっても諸費用でその半分強は必要になると思うので
頭に入れておいて下さい。

耐用年数も37年という訳ではありません。その数字はどこから
出た数字でしょうか？税法上の償却年数とか？
現在でも昭和30年代のマンションも現存し、住んでいる方も
いらっしゃるので、管理・修繕がしっかりしていればもっと
長く住めると思います。

メリット・デメリットは上記以外にも有りますが、あまり
深く考え過ぎるのもどうか？と思いますので、この辺にして
おきます。

色々な意見があるかもしれませんが私個人的には賛成です。
よく考えて調べて買えば良いと感じます。
よかったら参考にして下さい。