夫婦共有名義でのマンション購入について

質問

こんにちは。
来年結婚することになり、新居として中古マンションを購入することになりました。
下記の場合、共有名義にするべきか？共有名義とする場合の持分割合はどのようにしたらよいのか？
について、アドバイスをいただけましたら大変助かります。

・ローンは婚約者(夫)名義で組みます。
・手付金、頭金は婚約者が支払います。
・初期費用（仲介手数料、登記費用、ローンの保証金、管理費、固定資産税月割り分等）は、私(妻)の貯蓄から支払います。
・私は結婚後も仕事を続けます。毎月の生活費、ローン返済は夫の給与でまかない、
私の給与は全額貯蓄し、まとめてローンの繰上げ返済に充てます。

ローンは夫名義ですが、その後の返済については私も負担するので、
その分については共有名義としないと贈与税がかかってしまうのではないか？と思います。
その場合の持分割合はどうしたらいいでしょうか？
夫と私の給与収入額の割合でよろしいのでしょうか。
その場合、頭金や初期費用の負担割合はどのように計算に入れたらいいのでしょうか？

たとえば、夫と私の給与収入額の割合は3：2。
夫が払う月々のローン返済額は18万円。（年間216万円）
私が払う予定の繰上げ返済額は、年間432万円。
というわけで、当面ローン返済は1：2で受け持つことになります。
そうすると、持分3：2で登記したら、繰上げ返済について贈与税がかかってしまうのでは？と思います。
贈与税を免れるには、年間の繰上げ返済額を、夫が払うローン額の3分の2+110万円未満にする必要があるのでしょうか？

もし、もっと繰上げ返済したい！という場合には、
予想される支払負担割合を試算して、その割合で登記すればようのでしょうか？

将来、私が妊娠、出産して仕事を一時休職したり、ショートタイムの仕事に転職して給与額が大幅に減ったり、
もしくは専業主婦になった場合などは、持分割合が変わると思うのですが、どうしたらよいのでしょうか？

また、購入時に私が負担する初期費用（仲介手数料や登記費用など）も、持分の計算に加えてよいのでしょうか？

持分割合についての細かい相談は、税務署で受け付けてくれるのでしょうか・・・？

いろいろ質問してしまってすみませんが、どれかひとつだけでもお分かりになる方がいらっしゃいましたら、ぜひ、よろしくお願いいたします！

回答No.2

86tarou · ベストアンサー

基本的に資金を出した割合で登記しないと贈与税が掛かります。具体的には頭金やローンを借りた金額や諸費用を出した割合になります。ご質問の場合ですと、旦那さん（手付金＋頭金＋借入金額）：奥さん（仲介手数料＋登記費用＋ローンの保証金）でしょうか。これを基準に、この年に他に何も贈与がないなら、110万円までは前後しても問題無いです。

私は結婚後も仕事を続けます。毎月の生活費、ローン返済は夫の給与でまかない、私の給与は全額貯蓄し、まとめてローンの繰上げ返済に充てます。
ローンは夫名義ですが、その後の返済については私も負担するので、
その分については共有名義としないと贈与税がかかってしまうのではないか？と思います。＞
生計を一にしているので、この辺りは何とでもなるでしょう。あまり気にしなくても良いと思います。

たとえば、夫と私の給与収入額の割合は3：2。
夫が払う月々のローン返済額は18万円。（年間216万円）
私が払う予定の繰上げ返済額は、年間432万円。
というわけで、当面ローン返済は1：2で受け持つことになります。
そうすると、持分3：2で登記したら、繰上げ返済について贈与税がかかってしまうのでは？と思います。
贈与税を免れるには、年間の繰上げ返済額を、夫が払うローン額の3分の2+110万円未満にする必要があるのでしょうか？
もし、もっと繰上げ返済したい！という場合には、
予想される支払負担割合を試算して、その割合で登記すればようのでしょうか？＞
将来の返済の負担割合で登記すれば、当初の正しい割合と異なり、この時点で贈与税が掛かります。贈与税は１年毎の計算なので当初の資金を出した割合で登記を行い、それ以降はその年々で贈与が発生することになります。ただ、上記した通り、生計を一にしているのでどちらのお金を何に使ったか等はなかなか線引きが難しいと思います。この辺りは税務調査でも入らない限り、調べられることもないですし、心配なら奥さんの返済分は生活費に回せば良いだけのことです。

どうしても奥さんの持分も多くして、将来の繰上返済とかに使いたいなら、連帯債務とかにしておけば持分割合で返済することも可能だと思います。

お礼

早速のご回答、どうもありがとうございます！
「心配なら奥さんの返済分は生活費に回せば良いだけのことです。」
そうですね。その線で検討したいと思います。
どうもありがとうございました！

回答No.1

mukaiyama

＞・ローンは婚約者(夫)名義で組みます…
＞その後の返済については私も負担するので…

これは立派に贈与税の対象になります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm
そもそも、

＞毎月の生活費、ローン返済は夫の給与でまかない、私の給与は全額貯蓄し…

こういう考え方は、贈与税でお国に貢献するだけなのです。
「夫婦は一心同体」などという言葉は税法にありません。
月々の生活費も双方で出し、残ったお金はそれぞれの名義で貯蓄していかないと、いらぬ税金を払うだけです。

＞その場合の持分割合はどうしたらいいでしょうか…

頭金、諸費用から後々のローン返済まで含めた、出資総額の割合で持ち分を設定します。

＞もしくは専業主婦になった場合などは、持分割合が変わると思うのですが…

その時点で持ち分比率を変える登記をし直すか、贈与税を払うかどちらかです。

いずれにしても振り出しに戻って、ふだんの生活費は全額が夫、妻は貯蓄とローンに専念などという考え方をあらためて、プランを練り直すことが肝要です。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

お礼

早速のご回答、どうもありがとうございます！

「月々の生活費も双方で出し、残ったお金はそれぞれの名義で貯蓄していかないと、いらぬ税金を払うだけです。」
なるほど～、そうですよね。彼に提案してみたいと思います。

明快なご回答、大変参考になりました。
どうもありがとうございました！