マンション売却に関して

質問

マンション売却で得た金額とローン残債を合わせて一括返済しようと思っていますが、
(1)どのタイミングで銀行に伝えればいいのでしょうか
(2)売却で得た金額とそこから残った残債務の現金を用意したら
　どのような形で支払うのでしょうか。あまりにも高額なので
　振り込みになるのでしょうか
(3)税金とかかかるのでしょうか　

流れと進め方がよくわかっていないので
お詳しい方、是非ご回答よろしくお願いいたします。

回答No.3

noname#184449 · ベストアンサー

＃１、２の元業者営業です

＞専任媒介契約を結んだら期限というものがあるのでしょうか
最低３カ月を更新するとか・・・途中に解約することは可能でしょうか

専任媒介契約はご質問者様から更新の意思表示をしない限り、業者からの更新はありません。
こうしないと万一「悪徳業者」に捉まった場合、とんでもない不利益がお客様にかかるからです。

まぁ、悪徳業者は極端ですがこれは「波長の合わない業者」「不真面目な業者」とは最長３ヶ月で「さようなら」できる制度です。

また、途中解約も「自由意志」です。
極端な話「今日媒介契約を結んで明日解約」も自由です。
ただし、業者によっては媒介契約書へ「途中解約時は、販売活動の実費請求ができる」という文言を入れている業者があります。

本来、仲介業は「成果報酬」ですので、契約に至らなかった場合は一切お金がかかりません。
広告、その他販売費用は業者の負担です。
ただし、依頼者（お客様）の合意を得れば費用請求できるとされており、その様な内容が記載されている媒介契約書へサインした時点で「合意」と見做されて広告活動の費用請求をしてくるのです。（せこいですけどね）

なので、媒介契約を結ぶときはしっかりと「途中解約」についての説明を受けてください。
たとえ業者が説明しなくてもご質問者様から聞いてください。

契約事に「まぁ、いいか」とか「多分大丈夫だろう」とかは危険です。
納得行くまで説明を受けてからサインするのが「大前提」です。

お礼

詳しい説明ありがとうございます。
自由意思が前提なのですね。契約する前に今一度業者に説明をしっかり聞くことにします。ただ実際、売りだしてから３カ月以内をひとつの目標にしていますが、売れなかったら別の業者に依頼しようと思います。
いろいろと相談に乗って頂き改めて感謝します。
またわかない時に質問させて下さい。
よろしくお願いします。

回答No.2

noname#184449

＃１の元業者営業です

＞(1)当初リフォームしようと思いましたが不動産の営業からしてもあまり相場に変わりないですと言う答えでした。
実際そういうもんなのでしょうか

一概には言えませんが、「リフォームしたから１００万円高く売れるか」と言えばそれは難しいと思います。
何故なら、全ての買主に「リフォーム済」が魅力的とは限らないからです。
決済後すぐに住みたいと言う方には「リフォーム済」は魅力ですが、自分の好きなようにリフォームしたいという方には「大きなお世話」です。

ちなみに、私はよくこのような方法を採っていました。

「リフォーム費用●●万円まで売主負担」

これなら両方の買主へ対応できますので、売主・買主双方の利害が一致します。

＞(2)買ったマンションメーカと同じ不動産会社と専任媒介契約を結ぼうと思いますがこの判断をいいでしょうか。

これは殆ど意味がありません。
売却を依頼する業者はあくまでご質問者様が「実際に面談して」その営業の「不動産営業としてのスキル」「第一印象」「受け答え」「販促計画」を総合的に判断し選ぶもので、「地元だから」とか「大手だから」とか「看板」で選ぶものではありません。

なお、地元に強いのは売買より賃貸業者です。
極端な事を言えば、販売活動さえ現地周辺でしっかりしてもらえれば、北海道の業者でもかまいません。
逆に、地元の業者でも「物件を預かるだけ」の業者じゃ全く売れません。

複数の業者と面談して「これだ！」という業者へ依頼しましょう。
その上で「穴●系列の業者」に依頼するなら、それはそれで良いでしょう。

＞(3)任意売却という方法もある聞きましたがこれはローン３か月以上したものでないと利用できないのでしょうか。

任意売却はご質問者様が選択するのではなく「抵当権者（借り入れ金融機関）」が選択するものです。
極端な話、ご質問者様が「任意売却」を希望しても抵当権者が「そんなまどろっこしい事はダメ。即競売」と言われればそれに従うしかありません。（これを「抵当権の実行」といいます）

つまり、ご質問者様に「選択権」は無いのです。
（まぁ、実際は「任意売却」→「競売」まで支払い滞納数ヶ月～１年前後が一般的です）

ただし、「任意売却」にせよ「競売」にせよ「ローン残債」以上の金額で売れなければ、残りの借り入れについては返済し続ける事になります。
決して「残債がチャラ」になるわけではありません。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
「大手だから」とか「看板」で選ぶものではない。
確かにその通りですね。しっかり業者と面談して決めることにします。
もうひとつだけ質問させて下さい。
専任媒介契約を結んだら期限というものがあるのでしょうか
最低３カ月を更新するとか・・・途中に解約することは可能でしょうか
すいませんが、教えていただけると助かります。
よろしくお願いいたします。

回答No.1

noname#184449

元業者営業です

一般的な流れです

＞(1)どのタイミングで銀行に伝えればいいのでしょうか

売却が決定し、決済日（引渡し日）が確定してからです。
何故なら決済日が確定しない限り、金利計算等ができないからです。
しかし「明日決済だからヨロシク」なんて事じゃダメです。
金利計算、抵当権抹消書類の用意等の準備がありますので、少なくとも一週間以上前には借り入れ銀行へ申し入れましょう。

＞(2)売却で得た金額とそこから残った残債務の現金を用意したらどのような形で支払うのでしょうか。

銀行は当然ながら「入金確認」が取れなければ、抵当権抹消書類を渡してくれません。
なので、通常は予め口座へ残金を入金しておき、決済日に買主から支払ってもらった売却代金をそのまま借り入れ銀行の口座へ入金して支払います。
つまり、一番スムーズに行くのは「ご質問者様の借り入れ銀行」と「買主の借り入れ銀行」が同じ銀行の場合です。

そうで無い場合はお互いの銀行を「行ったり来たり」で大変です。
まぁ、当日は仲介業者が段取りを取ってくれますので、お客様はただ「付いて行くだけ」ですが、移動の時間と労力はやはり面倒ですね。

＞(3)税金とかかかるのでしょうか　

売却によって「利益が出た場合」は課税対象です。
例：２０００万で買って３０００万で売れた場合、１０００万の利益に対して課税。この場合、所有期間等によっては最高で約４００万の税額になります。
ただし、ケースによっては（住み替えの場合等）控除が利用できる場合もありますので、税務署へ事前に確認してください。

当然、利益が出なければ税金はかかりません。

詳しい事は仲介業者や税務署に確認してください。

お礼

ma_hさん丁寧で分かり易く説明頂きありがとうございます。
元業者営業なんですね。
すいませんが合わせて質問してよろしいでしょうか
(1)当初リフォームしようと思いましたが不動産の営業からしてもあまり相場に変わりないですと言う答えでした。
実際そういうもんなのでしょうか

(2)買ったマンションメーカと同じ不動産会社と専任媒介契約を結ぼうと思いますがこの判断をいいでしょうか。
ちなみにマンションは穴吹で住まいは岡山なので穴吹は香川本社だけにまあ地元に強いかと思っていますがこの判断は適切でしょうか

(3)任意売却という方法もある聞きましたがこれはローン３か月以上したものでないと利用できないのでしょうか。
残債務が大きく一括返済がきついと判断した場合利用も検討したいのですが如何でしょうか

いろいろ聞いて申し訳ありませんが適切なアドバイスお願いします。