遺産相続 と 家賃不払い （別個に扱う事はできますか？）

質問

​http://oshiete1.goo.ne.jp/qa4826929.html​
（上記ＵＲＬの件がまだ解決してません）
父親が半年前に死んで相続問題がなかなか進展しません。

私の両親が善意で姉夫婦にある家を貸したのですが（口約束で）姉夫婦は過去７年くらい家賃を１円も払ってません（家賃は５万円）一年で６０万。７年で４２０万円。本来、私の両親は他人に貸せるためにその物件を改築していました。（その費用は５００万くらい）そんな時に姉が「家賃をちゃんと払うから、私たち夫婦に貸して頂戴」と。。

しかも、姉の旦那は私の父がもう長くないかも・・・と医者に言われ始めてた頃から「もう、この土地は俺のモノだ！」と近所に吹聴してます。

最近、実家で私以外の家族がたまたま集まった時に、一番上の姉がその問題の姉（次女）に対して、
「家賃の未払いは、あなたの相続分から相殺するから。。そして家を出て行って頂戴。それとこれは私たち家族の問題だから、旦那さんをあてにしないでね？」と切り出しました。（その姉の夫はチンピラ中年です。冷静に話し合いができるタイプではありません）

そう言われた問題児の姉（次女）は
「なぜ、私たちが出て行かなければならないのか、さっぱり分からない！・・・ちょっと考えさせて。。」
とかなり、不服そうだったみたいです。
翌日、実家の母親に（現在一人暮らし）その姉（次女）の夫が手に次女が書いたものと思われる『委任状』なるものを持って押しかけてきたそうです。

姉の夫：『たったアレっぽっちの家賃を払わなかったからって、○子を虐めやがって！！　俺たちを追い出したいのなら裁判でも何でもすればいいだろ!!』

と母にまくしたてたそうです。

その姉（次女）が書いた委任状には
『私、○○　○子は○○家の財産相続に関しての全ての権利、権限等を夫である○○　○男に委任します。今後遺産相続に関しする話は夫とする事！！！』とだけ書いていて押印などもないです。そしてその後は姉のほうは雲隠れです。

現状は、
税理士に財産の価値を算出してもらい
⇒司法書士に相談。。ってところで止まってます。
私たちは弁護士をどうやって選んでよいのかさえ分からないです。

それと、個人的には
遺産相続と、家賃の不払いは別個で考えたいのです。

遺産相続は調停で。
家賃の不払いについては回収業者に依頼するという事はできるんでしょうか？（契約書はありません。客観的な賃貸契約の有無を証明する証拠として用意した方が良いものとは何でしょうか？）

それとも、やはり家賃不払いも相続も一まとめで話し合いをするしか方法はないのでしょうか？

この夫婦は初めから、家をのっとるつもりだと思われるので
それが許せないんです。

一番教えて欲しい事は、
「相続」と「家賃不払い」を
別々に、扱う事ができるかということと、
今のうちにそろえておくべき証拠です。

この２点について
よろしくお願いします。

※調停の前に家賃の支払いと立ち退きを求める内容証明を送ろうかと考えています。（もちろん母がやります。しかし、家屋の名義人が父である以上、それもできないのでしょうか？）

※以前、この件について質問した際　その姉夫婦に譲ってあげる事をある人に勧められましたが、それは絶対に嫌です。私個人の意見ではなく家族の意見です。円満解決など望んでおらず、縁を切るつもりでおります。

回答No.3

kirin_k · ベストアンサー

法曹関係者ではないので確実なことはいえませんが、遺産相続と家賃不払いを分離して考えることは不可能でしょう。少なくとも父親がなくなる以前の家賃は相続分として分割されます。が、亡くなった後の家賃は場合によっては家を相続した人間の債権となります。
というわけで家賃を相続分から相殺というのは無理かもしれません。
できるとするなら相続が完了した後にその債権を相続した人間が支払ってもらうしかないでしょう。
内容証明のくだりですが、これは現状では不可能だと思います。遺産分割がされてない以上は家の権利は誰のものでもないわけですから、個人の事情で勝手に相続分の遺産に関する権利を行使することはできないと思います。

本題ですが、まず父親の父母が存命で無い場合、あなたの父親の遺産は母親が半分、残りをあなた方兄弟で分配する、というのが遺産分割に関する遺言書が無い場合の基本です。
そして、家賃不払いの方は亡くなった父親名義ですので未払いの家賃は父親の債権として妻、もしくは子に相続されるものですが、ここで絶対に次女に家の権利を渡してはいけません。前述の通り父親が亡くなった以上、順当に行けば次に家の権利を得る人間が遺産相続開始後の分の未払い家賃の債権者になるはずですので。

また、委任状のくだりですが、完全に無効な話です。
遺言書が無い場合、遺産分割協議を開きます（現在の状態）が、この会議が有効になるには相続人全員の参加、かつ相続人以外の人間が参加していないことが条件です。つまり次女に責任能力がある以上いかなる代理人も認められません。

もっとも大事なのは未払い家賃に関してですが、少なくとも日本では口約束といえど立派な契約です。ですが下手をすれば約束したしていないの水掛け論になってしまいますので早めに「家賃月額５万円で借りていた」ということを相手に文書で認めてもらうことです。
「実の姉（妹、娘）相手に裁判は起こしたくない」といって７年前から借りているとの文書を書かせるのも手です。

なんにせよ、問題の家の権利を次女に相続された時点で貴方の言う乗っ取りは完了してしまいます。

まとめると
・相続と家賃不払いは分割不可
・現時点での立ち退きは不可
・委任状は無効
・証拠は上記の書類でいいでしょう。
ただし、上記のうち委任状以外は協議の結果次第では可能です。

最後に、参考ＵＲＬに日本弁護士連合会のＵＲＬを書いておきました。

参考URL：

http://www.nichibenren.or.jp/

お礼

こんなに親身に答えて下さって大変感謝しております。ありがとうございます。

そうですね。確実に水掛け論になると思います。
文書で認めさせるのは、かなり難しそうですが
弁護士を交えて作戦を練りたいと思います。

すいません。
確認したいんですが
上から８行目のところに、、

＞＞＞前述の通り父親が亡くなった以上、順当に行けば次に家の権利を得る人間が遺産相続開始後の分の未払い家賃の債権者になるはずですので。

とありますが、
これは、

債務者から債権者となり
だれも取り立てができなくなるという事でしょうか？

あと、委任状を受け取った
姉の旦那は姉の代わりに調停に出る事はできるんでしょうか？
（分割協議と調停では違いがありますか？）

回答No.4

kirin_k

２度目の回答失礼します。
１つ目の確認事項ですが、少なくとも相続開始後の分はそうなりかねません。

２つ目の確認事項である調停の場合ですが、これも協議と同じく代理人を立てることはできないと思います。
なぜなら、次女の夫は遺言状で指定されてでもいない限りいかなる場合も相続の権利が無く、また担当の裁判官等でもないので調停の場に立つ権利さえないと思います。

お礼

度々ありがとうございます。

姉の旦那さえ、
出てこなければ、こちらも大分やり易くなります。

大変参考になりました。
実家の家族にも報告して
弁護士が決まったら
念のため確認してみます。

回答No.2

poolisher

過去分については、契約書があれば賃貸借となり滞納になりますが、
契約書がなければ親が子に使用貸借させていたということになり家賃
と滞納を主張するのは苦しいと思います。

住まわせるのが絶対許せないのなら分割審判を申し立てて、競売による
換価分割に持っていくしかないと思います。

お礼

ありがとうございます

それでは、父が善意で無償で住まわせていたっていう、
相手側の嘘の方が通りやすいという事ですか。。

過去の家賃は払ってもらえないなら。
今から、不動産屋を立てて賃貸契約を結ばせるってのも難しいんですかね？？母の名義じゃないからそれも無理でしょうか？

分割審判・・・　換価分割・・・
初めて聞きました。

競売で得た金を分けるって事ですよね。

って事は、不払いの家賃との相殺もできず、
等分するしかなさそうって事ですかね。。

回答No.1

takuranke

確実に縁を切って家賃も取りたいのでしたら、
司法書士に弁護士を紹介してもらう、
ご兄弟のどなたかが勤めている会社で顧問弁護士がいるのなら紹介してもらう。

お住まいの地域（またはその物件がある地域）の弁護士会で、
相続と賃貸借並びに使用貸借に強い人を紹介してもらうのが良いと思います。

お礼

さっそくありがとうございます。

兄妹にはいないので
司法書士に紹介してもらうしかないようです。
それも上手くいかなかったらどうしようかな。。ってトコです。