まだローンの残っている不動産の親への売却について

質問

まだローンの残っている自宅やその他の不動産など（抵当権設定済み）をローン残高以上の値段で、「親」に売却することは可能だと考えているのですが、売却後、不動産の名義を親に変えることは義務づけられているのでしょうか？
　ローン残高以上での売却なら、ローン会社に残高全額を持参すれば、ローン会社は不動産の名義変更は求めてこないと思っているのですが、そのように考えてよろしいのでしょうか。
　よろしくお願い申しあげます。

回答No.2

k_k13

>例えば、親に不動産のローン残高額＋１０００万円で売却し、ローン残高分は実際にローン返済に充て、抵当権解除の上、親名義に変えたとしたら、子である私には１０００万に対して、不動産譲渡税が発生すると考えたらよいのでしょうか？
所得税及び住民税の「分離長期譲渡所得」として課税対象になります
それと考え違いをされているようですが、税の対象となる部分（専門用語で「所得」と呼ばれます）は1,000万円ではありません（譲渡所得の税金計算にローン残高はまったく関係ありませんし、売却価格を相場から極端に離れた金額で取引すると贈与税や売価の割り増し評価の対象となる場合もあります）
所得額の算出は次のように算出します

売却価格-（物件の取得価格-減価償却価格）-売却経費=所得額

　売却価格…売値
　取得価格…物件の購入価格
　減価償却価格…建物の経年劣化相当額（建物の基本構造により算出式が変わります）
　売却経費…不動産会社の仲介手数料など

所得額に対して税率を掛けたものが税となりますが、税率は長期譲渡と短期譲渡に分類されています
長期譲渡とは売却物件の保有期間が売却した年の1/1現在で5年「超」が経過している場合を言います（短期譲渡は1/1時点で5年「以下」）
長期譲渡の税率は所得税15%・住民税5%
短期譲渡の税率は所得税30%・住民税9%
となります

おおまかに説明すると以上のようになりますが、実際は不動産の売却は他にもいろいろな要件があります
ココですべて説明するのは無理なので参考リンク先を良く読んでもらうか、管轄の税務署の資産税部門窓口で実際の取引予定価格などで相談してください

また、身内同士の売買である場合には税務署の申告審査が厳しくなる傾向があります
正直なところ身内びいきの不正な取引や不正な申告が多いため仕方のないことかもしれませんが、後日税務調査や贈与税の対象とならないためにも不動産業者などを間に入れてきっちりとした取引を行うべきでしょう

参考URL：

http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/jouto303.htm

お礼

ご回答本当にありがとうございました。
借金のあるなしと、対象となる所得とを混同しておりました。
勉強になりました。
身内同士での売買では、業者を入れるなり、厳正に行いたいと思います。どうもありがとうございました。

回答No.1

k_k13

ここは税金板なので税務的な質問と捉えます

名義変更は必要ですがローン会社が名義変更を求めてくることはありません(抵当権解除の変更登記位)

しかしながら、税務署は第三者対抗要件である登記を変更せずに金銭のやりとりだけ行う売買契約を「売買」とはみなさないでしょうね
まずまちがいなく「贈与」と判断されます
理由は登記とは第三者に対し「物件の状態や権利関係がどのようになっているか」を公的に登録・公開するものだからです
当然に公的・公開情報ではない状態を正当な権利状態であるとは認めてはくれません
なので売買契約を交わしたが名義変更していないなら金銭贈与だと考えられます
常識で考えて、親以外の人と契約して名義変更しないなんてあり得ませんよね
当事者が親子だから名義変更を省略してよいという規定がない以上は、実質権利的に売買ではない金銭のやりとり=贈与となります
贈与税は税率がバカ高いですからね～
素直に登録を移すか「相続時精算課税の特例」を受けるべきでしょう

補足

ご回答ありがとうございました。自分の親に自分の物件を売却したときでも、親の名義に登記し直すのが当然ですよね。
ところで、例えば、親に不動産のローン残高額＋１０００万円で売却し、ローン残高分は実際にローン返済に充て、抵当権解除の上、親名義に変えたとしたら、子である私には１０００万に対して、不動産譲渡税が発生すると考えたらよいのでしょうか？
よろしくお願いいたします。