離婚後の住宅売却について。ローン残高多いです。

質問

過去のＱ＆Ａをいくつも読みました。

今年の春に購入した一戸建てをどうしようか大変困っています。
ローンは35年、4080万円で購入し
夫：月々約8万
私：月々約5万　の返済をしています。

抵当権の問題で売却が難しく、困っている書き込みをいくつも拝見しました。こちらの住宅は地元の不動産会社が建て、自社売りしていた物件です。

現在預貯金は100万程度しかありません。

しかし、既に離婚し籍も抜いてあり、名義の届出などはまだですが、精神的にこの家にいることは持ちません。
相殺できるとははなから考えていませんので、売却後何年かローン残債を支払う事は承知の上での協議離婚です。

そんな短期間で離婚するなら自宅購入しなければ・・・と
疑問を持つ方もおられるとは思いますが、こちらのカテゴリでお話する内容ではないと思いますので内容は省かせていただき、ローン残債がほとんど残っている状態での、一戸建て住宅の販売についての質問をさせていただきました。

どなたか詳しい方より、良いアドバイスをお待ちいたしております。
よろしくお願いいたします。

回答No.4

Mone-Acnes · ベストアンサー

微妙なラインですが、売り出ししてみてはいかがでしょうか？
築浅、美邸　特典をつけて上手に売却するのです。
色んな不動産屋があるのですぐ腰を上げ行動を移しましょう。
支払いが困難になって競売になってしまいます。
先の回答者様の難しい、無理に等しいというのは分からないでも
ありませんが、絶対無理だと決まっていません。
今は価格高騰してます。条件さえ良ければ買い手はつきます。
早く地元の不動産屋へ何件か相談しましょう。

補足

>地元の不動産屋

やはり地元の不動産屋さんの方がいいのでしょうか？

http://www.home4u.jp/sell/assess/assess_top.php
の様な大手さんだと、手数料が高いのでしょうか？

>支払いが困難になって競売

これが叩きうりになって安く売られてしまった場合、足りない分は無理にでもどこかで工面する事になる、という事であっていますか？

色々調べてはみるものの、なんとなくはわかっていてもピンと来ない状態です。
質問ばかりでもうしわけございません。

回答No.5

Mone-Acnes

地元の不動産屋はこういう大手ではありませんが、
手数料はどこも同じです。
後は接客の仕方、フォローの仕方、アドバイスです。
リハウスやすみしん不動産辺りが大手で参考にすると良いでしょう。
地元の不動産屋は電話帳で探して対応の良いところを選びましょう。

叩き売りにはなりません。売却出来なければ契約は成立しません。

今の状態ですと何が分からないか右往左往状態ですね。
どうぞ何でも聞いて下さい。

回答No.3

tarotaro001

まず不動産屋に査定してもらうことです。

今年の春にローンを組んだようですので、残債はほぼ丸々４０００万残っているはずです。
査定額が３５００万でしたら、現金で５００万用意しておかないと売却はできません。（正確には、諸費用が加わるので更に必要）

現金で１００万ほどしかないということですので、売却は無理と考えたほうがいいです。

＞売却後何年かローン残債を支払う事は承知の上での協議離婚です。

ローン残が残っていると、売却はできませんので、これはできません。
可能性として、売却時の不足差額分を銀行か、ノンバンクの高金利のローンを組んで清算することですが・・・・
一時的にせよ、数ヶ月重複するローン返済が大変です。

それ以前に担保がない家庭が５００万以上のローンを借りるのは難しいと思います。（しかも戸籍上赤の他人ですから・・・まだ夫婦の戸籍だったら可能性が少し高いと思います）
ダメ元で一度銀行に相談にいってみてください。

そうなると、売却は諦めて、別の方法を探すしかありません。

一番いいのが、元夫の甲斐性であなたのローン分を買い取ってもらうことが楽なのですが、ローンを組んだときに、夫婦の連名で組んだようですからこれも無理だと考えられます。

破産申し立ても、この春ローンを組んで、離婚するからという理由ではまず却下されると思います。

つまり、離婚された後も元夫婦でローンを払い続けていくしかありません。
繰上返済を年間１００万以上繰り返しても、１０年以上は、売却できるほどローン残は減らないと思います。

残酷なようですが、正直な話、どうしようもないと思います。

最後の手段として、元夫の両親にお金を出してもらい貴女のローン分を完済してもらうしかないでしょうけど・・・・両親にしてみれば離婚した元嫁にそこまでする義理はないでしょうから現実には無理でしょうけど、ダメ元で相談されては？

お礼

ありがとうございます。

とても現実的なご意見ありがとうございます。
最悪の事態も想定しながら動きたいと思います。

ありがとうございます。

回答No.2

noname#52086

lassiylassiyさんこんにちは。

売却して清算しきれなかった残債をローンで払うと言うのは少し違います。残債があるうちは抵当権がはずれず売れません。

【銀行のローン残債が4000万と仮定して】
物件の売却を不動産屋に依頼します。
買いたい人が現れて、購入希望額が仮に3500万にとします。
500万の現金を工面して銀行に返済し、残債を3500万にします。
そうすれば3500万で売却できて、500万の損が確定します。
工面した500万が借金であれば残債として返していく事になります。
他に仲介手数料等で別に現金で100万以上は必要です。

損の差額や手数料を先に用意する必要があります。
損を減らすために少しでも高く売るには時間をかける必要があります、売り急ぐと買い叩かれます。

良いアドバイスではありませんがご参考までに

お礼

ありがとうございます。

やっぱり売るにも現金が必要。。。
良く相談して早く行動します。

ありがとうございます。

回答No.1

mifu33

＞相殺できるとははなから考えていませんので、売却後何年かローン残債を支払う事は承知の上
　フルローンであれば、売却代金で残債が相殺できるまでは２０年以上かかってしまいます。

過去ログをご覧になられたのであれば、売買の実行時にローンの清算をしなければならない事はご承知のはずですので、どう資金調達するかだけの問題になります。身内からの援助に頼るあてが無ければ、金融機関からの借入しかありません。となれば、審査が通るかどうかです。まずは物件の査定をしてもらい、売却損がどれくらいになりそうかを知る事です。ただ、査定通りの金額で売れるとは限りませんので、多い目の額で仮審査をしてもらいＯＫになれば物件を売りに出す事にしてはいかがでしょうか。ただ、仮審査はＯＫでも本審査で落ちる事もあるようなので、できれば複数の金融機関に仮審査しておいた方が無難です。

お礼

ありがとうございます。
そうですね、足りない分は私も元主人も会社員なので、なんとか高利貸しではないところでお金工面できるかという事も調べた方がいいですね。

ありがとうございます。