建蔽率・容積率オーバー部分だけを撤去する工事は可能でしょうか。
建蔽率・容積率オーバー部分だけを撤去する工事は可能でしょうか。
今回、30坪の土地に建つ築8年の中古の家を買う検討をしています。
その家が建つ土地は、建蔽率60％、容積率160％となっています。
その家は3階建てで、3階は天井が低い物置になっており、そこも床面積に入るそうです。
元々はその規制よりも小さな建蔽率47％(14坪)、容積率140％(42坪)となっていたのですが、売主がセルフビルドで2階建ての作業小屋(6坪×2階)を2×4工法で増築したために、現在は建蔽率が67％(20坪)、容積率180％(54坪)になり建築基準法違反になっていて、しかもリフォーム分は建築確認申請をしていない未登記だそうです。
不動産屋も売主も、この付け足した部分は元々青空駐車の場所だったので、作業小屋を取り壊して駐車場に戻して販売すると言っています。
しかし僕はこの作業小屋が気に入って購入を検討したという経緯があり、壊したくないと思っています。
その事を不動産屋に言ったら、そのままでは違法なので仲介できないが、以下の事を了承すれば可能と言われました。
作業小屋の建て坪を2坪ほど小さくして4坪ほどにし、床をはがして1階を駐車場とする。(駐車場をどう使おうが、それに関しては関知しないとも言ってます)
そうすれば建蔽率が60％(18坪)になり、容積率は駐車場の容積率緩和が適用されるので153％(46坪)となり、建蔽率も容積率もクリアできると言います。
但し、取り壊し分の費用は売主負担ですが、筋交いの追加と、消防法の問題で外壁にサイディングを貼る費用は買主負担とするという事だそうです。
僕は素人なのでよく分からないのですが、本当に違法建築で無くなるのでしょうか。駐車場の緩和が適用されないと、167％(50坪)となり制限をクリアできません。
またこれから確認申請を出すと言う事なのですが、こういう工事でも許可はちゃんと降り、かつ本当にそんな工事は技術的に可能なのでしょうか。
新たに通し柱を設置して、それより外側を取り壊し、補強のために筋交いを追加すると言う工事です。
また床と根太を剥がすと地面はコンクリートになっているので、そのコンクリートの上のさらにコンクリートを打つそうです。
何故心配しているかというと、契約し手付を払わないと工事に入れないため、工事が出来ない、あるいは許可が降りないと分かってもキャンセルできません。しかし契約書の中では、2坪分の撤去作業が出来ない場合は契約を解除するといった事は書けないそうです。
つまり、工事が無理な場合はすべて取り壊す事になるので、作業小屋が無くなってしまい、買う意味がありません。
よろしくお願いします。
お礼
回答ありがとうございます。軸組計算も関係してくるのですね。