建物の高さ、容積率について

質問

建物の高さ、容積率について質問させて下さい。

商業地域で建ぺい率80％（緩和で制限なし）　容積率600％（容積率の特例なし）

国道（36m）に接道しています。

上記の条件で国道沿いには多数の14階建の居住用分譲マンションが敷地をほぼ100％利用して

建設されていますが容積率から見ると無理があると思います。

どのような建築確認申請をすれば上記のような高層マンションが建つのでしょうか？

回答No.1

pasocom · ベストアンサー

建築基準法で
「容積率）
第五十二条 　
「８ 　その全部又は一部を住宅の用途に供する建築物であつて次に掲げる条件に該当するものについては、当該建築物がある地域に関する都市計画において定められた第一項第二号又は第三号に定める数値の一・五倍以下で当該建築物の住宅の用途に供する部分の床面積の合計のその延べ面積に対する割合に応じて政令で定める方法により算出した数値（特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内にあつては、当該都市計画において定められた数値から当該算出した数値までの範囲内で特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て別に定めた数値）を同項第二号又は第三号に定める数値とみなして、同項及び第三項から前項までの規定を適用する。ただし、当該建築物が第三項の規定により建築物の延べ面積の算定に当たりその床面積が当該建築物の延べ面積に算入されない部分を有するときは、当該部分の床面積を含む当該建築物の容積率は、当該建築物がある地域に関する都市計画において定められた第一項第二号又は第三号に定める数値の一・五倍以下でなければならない。
一 　第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域若しくは準工業地域（高層住居誘導地区及び特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域を除く。）又は商業地域（特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域を除く。）内にあること。
二 　その敷地内に政令で定める規模以上の空地（道路に接して有効な部分が政令で定める規模以上であるものに限る。）を有し、かつ、その敷地面積が政令で定める規模以上であること。」
かな。
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S25/S25HO201.html

この緩和規定を使えば通常600％の容積率のところが900％まで増やすことができます。
一方建ぺい率は「敷地いっぱい」といっても敷地周囲に通路的部分や配管スペースなど必要ですから、せいぜい90％程度であり、またマンションの場合「外廊下」は床面積に算入されません。
また敷地いっぱいに建てると居室の採光面積がとれなくなることが多いので窓先にはそれなりの空地が必要なはずです。
そんなこんなで、実質的にワンフロアの床面積はおおきくても敷地の60％程度にしかなりません。
すると計算上容積率が900％ならフルに15階が建築可能となるのです。

お礼

なるほど、納得しました。供用部分等は面積に算入されないのですね。大変、わかりやすい解答ありがとうございました＾＾

回答No.2

misawajp

質問者が敷地ではない　と思っている所も敷地(質問者の想定の2.5倍以上）

お礼

都内繁華街の敷地なのでそんなに大きく敷地はとれません。
有難うございました。