急傾斜の庭の対処について

質問

見て下さりありがとうございます。
丘陵を造成した一戸建てに住んでおり、面する道路から見ると
１Ｆが箱型駐車場、表階段で２Ｆが玄関といったよく斜面にありがちな土地です。
２面は道路に面しており擁壁工事がなされています。
で、庭の件なのですが９割が４５度高さ１０Ｍという急斜面の土地で
購入早々不安で、厚さ３０ミリの石膏ボードでどのう止め工事をしていただき現在はその階段状の土地にいろいろな植物を植えています。（転んだらひとたまりもありませんが）
ところで先日終の棲家の買い換えの検討をしたついでに自宅の査定をしていただいたところ、斜面があると土地の評価が下がりますと言われました。
ここで本題なのですが、
この急斜面の庭に隣接する３面（前左右）を擁壁（ようへき）で固定し平らな庭にしたほうがいいのか、現状のままのほうがよいのかアドバイスがいただきたいのです。
なるべく売りに出すときに高く、すぐ買い手がつくようにしたいというわけです。
宜しくお願いいたします。

回答No.1

lions-123 · ベストアンサー

＞急傾斜の庭の対処について
この急斜面の庭に隣接する３面（前左右）を擁壁（ようへき）で固定し平らな庭にしたほうがいいのか、現状のままのほうがよいのかアドバイスがいただきたいのです。
なるべく売りに出すときに高く、すぐ買い手がつくようにしたいというわけです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓
購入（買い手ｏｒ仲介）サイドから見れば→

◇土地の有効利用（現状では用途や美観が限定される）

◇安全・安心感（地震・土砂崩れ＆水害の心配）

◇庭とかエクステリア、擁壁、植栽は趣味趣向の要素が大きく、本音は別としても、大きな樹木は邪魔であり、購入時のプラスポイント・金額評価にはならない。

◇擁壁は、盛り土、削岩・・・いずれにしても何年かの経過を見ないと地盤の安定・強度の面で不安が残るので、購入商談の時に未着工や施行直後では困る。

一方で、売り手サイドから見ると→

◇単独に擁壁工事をしますと、建築基準法や地域の市町村の条例、地元の規制や申し合わせがあると思いますが、重機の使用、土砂＆岩石の追加や廃棄に、時間・労力・お金が、規模と内容にも関連し、かなり掛かります。

◇見慣れた、愛着のある現状から、変更（プラントか好みを反映していない売る為のネガティブ変更の場合が多い）ですので、工事＆売却予定時期や擁壁工事予算、工事の有無による改造の損益収支（改造の有無と売却額の差＝粗利益の増減）を見積もり、施行を判断したい。

それが、読めないと擁壁工事はしたが→土地は売らない・売れない・評価が費用分も上がらないｅｔｃ、無駄な投資＆工事の空回り（不要不急の工事）となる心配がある。

※従って、ある程度売却の方針と希望時期が決まってから、事前に見積もってある業者と工事内容で（見積もりの有効期限を1年毎に自動更新で、土地の売却の３年位前に施行実施）発注しても良いのではと思います。

お礼

早速のお返事ありがとうございます。
内容が大変に理論的で納得のいくものでした。
十分参考にさせていただきます。

回答No.3

inon

先ず、＜厚さ３０ミリの石膏ボードでどのう止め工事をしていただき＞
これを撤去することから始めないといけませんね。少し多めの雨が降れば直ぐに土砂崩れが起きますよ。石こうボードは水に濡れれば直ぐにボロボロです。工事をされた方も何を考えてこんな事をされたのでしょう。
どちらにしろ、それ以外は何もいじらずに売られた方が良いでしょう。
下手にいじると大変なことになりそうです。

お礼

すみません。石膏ボードではなくコンクリートボードでした。
取りあえず、購入当時は大雨の度にゴロゴロと小石が落ちてきて、土も流れてしまっている状況だったので、急遽このようなどのう止めをしました。
なるべく長持ちするようコンクリートボードは５センチ程度埋めてくれています。
取りあえず１０年は持つよと言われました。
＞下手にいじると大変なことになりそうです。
そうですか。怖いですね。人生最大の失敗です。

回答No.2

nonbay39

「高く」と「すぐ」と言うのは矛盾する条件ですので、両方は無理です。
　特に写真のような土地は、現物を見ないとわかりません。少なくとも、情報不足です。住所以外の全ての土地情報が無いとそもそも売れるものかどうかすら不明です。土地の形も向きも接道も場所もわからずに土地を判断しろといわれても不可能でしょうね。
　有効部分がものすごく条件の良いものであれば、家の裏が多少悪くても売れるものもあります。

　もし住宅用に売却であれば、眺めも悪く、不人気地域で大きくのり面を抱える土地は残念ながらまず売れないでしょう。

　恐らく高くは無理なので、思いっきり安値で早く売り切ることをお勧めいたします。
　のんびり待つのであれば別でしょうけど、あなたの知り合いにも声をかけて知人に売るほうが高く売れやすいと考えます。

　はっきり言って、人気の無い地域で、利便性も悪く、坂の途中で眺めもそこそこでは、通常の客からみればゴミのような土地です。

　植えてある物及び雑草も含めて草は綺麗に全部取り除いてください。これからの季節むしむしして鬱陶しいだけです。
　土地を検討している人間はあれこれ綺麗な造成地も見ている可能性が高いので、この写真のような光景をもっとも嫌うでしょう。

　体裁を整えて売るというよりは、あなたが客観的に心の底から欲しいと思える条件を提示してあげれば、客は買うでしょう。
　あなたが今考えている値付けはとんでもなく高い額のような気がします。

　工事については元はとれないでしょう。売れる土地ならば工事する価値もありますし、売れない土地ならば工事すればもっと無駄になります。その土地の問題点は写真の光景よりももっと別の点にある可能性もありますから。

　工事を条件に価格提示するという手もありますが、そうすると一般客は先に工事してくれという話しにしかなりません。

お礼

お返事ありがとうございます。
手入れが行き届かないというか困難な庭で確かに困っています。
お買い求めになる方も見栄えも悪くうっとおしいだけかもしれませんね。
とりあえず芝桜などを植えてあるのですが、隣が市の緑地で隣接するお宅のは無手入れでツタが進入してきます。ほぼお手上げです。
この土地を先日査定して貰ったところ買値の半額でした。
やはりこのような傾斜地は敬遠されるそうです。私も嫌でしたが妻が気に入ってしまいこのような状態です。
土地は怖いですね。大変良い忠告をくださりありがとうございます。