セットバック部の工事費負担について教えて下さい。

質問

セットバック部の工事費負担について教えて下さい。

今検討しでいます土地が、道路境界から65cmバックする必要があります。また、敷地が道路面から1.2m高いいため、セットバックするには、擁壁をやりかえる必要があります。

このような場合、工事費の
負担は全てこちらもちなんでしょうか？
よろしくお願いします。

回答No.6

江戸川 コナン（@hanasuke12） · ベストアンサー

こんにちわ。

今、検討されているということは、これから購入しようか迷っておられるのですね？
他の方がおっしゃっているとおり、そこに建物を建てようとしている建築主の費用負担になります。
敷地が高い側であれば、２項道路の後退ラインにある擁壁は、撤去しなければなりません。
根拠法令は、建築基準法の第４４条になります。

自治体によっては、塀や生け垣を撤去する費用の一部を補助するところがけっこうありますが、私は擁壁をセットバックするための費用の補助をする自治体があるとは聞いたことがありません。

65cmであれば、いわゆる１間半の２項道路と思います。
「瑕疵」のある土地とお考えになり、セットバックで新たに擁壁を作り直す費用を必要経費と計上したうえで、購入をご検討ください。

建物を建てる予定が無く、単なる青空の資材置き場や駐車場程度に使うのであれば、購入しても作り替えは不要です。
敷地が広大であれば、擁壁を撤去・後退後に、斜面にして法面保護で対応することも考えられます。

余談ですが、建築には既存不適格という言葉があります。
今回の内容は集団規定が適用される都市計画区域内についてですが、法の適用以前、あるいは都市計画決定以前からすでに存在する擁壁で、以降手が全く加えられていなければ、不適格に該当する可能性があります。
もしこれであれば、建築行為に際して擁壁自体には全く手をつけなければ、２項道路のセットバックは不要となります。

都市計画区域に編入された時点からすでに擁壁が存在しており、以降一切手を加えていないことが確実に証明されなければなりません。
場合によっては、お住まいの区域を担当する特定行政庁の既存不適格台帳に記載が必要です。

ただ、既存不適格の擁壁は、将来にわたって一切補修などはできません。
手を加えた時点で不適格は消滅し、敷地単位で違反擁壁・違反建築物となります。
手を加えようとする時は、あらためて全体を後退させて作り替えなければなりません。
早いか遅いかの違いです。

No.2様がおしゃっている、セットバックをしなくていい塀も、このパターンです。
ただ、どれも事例は極めてまれ、と思います。

狭隘道路の問題が解決しないのは、多くが確認申請では門・塀含めてセットバックする内容で申請をしておきながら、完了検査を受検せず、実際はセットバックをしない違反者が、あまりにも多いから。
自分のわずかな土地を道路用地に提供することを惜しみ、後退にかかる費用を惜しむから。

２項道路の概念は、救済です。
本来は４ｍ以上の幅員のものしか道路扱いをしないのを、後退を前提に道路とみなしているのだから、後退を拒めば建物は建てられない。

各人の順法精神の問題でしょう。
法が施行されてから、すでに60年ほど経過しています。
これ以降、都市計画決定以降に建てられた建築物は、既存不適格が無ければ、本来は全てセットバック済のはずですから、建物が建てこんでいる市街地では、あらかた４ｍ未満の道などは消滅しているはずです。

それと仮に既存不適格に該当しても、今の状態で擁壁自体の安全が確認できなければ、そのままほおっておかれることは無く、法第１９条を根拠に是正・後退を求められると思います。

セットバックした土地は、課税担当課に相談をすれば、登記地目は宅地のままでも、その部分だけ面積を算出し、現況地目を公衆用道路として、固定資産税の減免が受けられます。

自治体が後退用地の無償の寄付を受けるかどうかは、そこの状況によります。
今後、維持管理で手間や費用が発生しそうなら、自治体はタダでも引き受けませんから。
タダで寄付を受けるとしても、測量や分筆や登記の費用は、おそらく自治体側は負担しません。

回答No.5

takapiii

同じ質問が何度か出ているのですが、意見がバラバラなのと、専門家の方の意見では自治体に確認しろ、との回答なので、これは自治体によって対応の仕方が統一されていないと言う事なのだと思います。

セットバックした土地を買い取る、買取らない。
セットバックの擁癖や側溝工事はどちらが持つか。
補助金があるとかないとか。

自治体またはハウスメーカーを経由して確認してください。

お礼

ありがとうございます。
自治体にしっかり確認したいと思います。

回答No.4

shokker02

No.2 です。「敷地が高い」って書かれてましたね。すみません。

回答No.3

noname#116562

「こちらもち」とありますが、どなたか利害関係人が他におられるということでしょうか？それとも市町村などが負担してくれるべきという意味でしょうか？
特殊な事情がない限り、施主が負担するのが当然です。

私の近所ではセットバックといっても、建物の配置計画において、図面上セットバック出来ていれば良く、既存の構築物はみなさんそのままにされています。
同じような慣行があるなら、擁壁はやり替えなくてもいいと思いますが。

お礼

有難うございます。
確かに、近くの法地を支えている擁壁の天端に境界プレートが打ってありました。
確認したいと思います。

回答No.2

shokker02

詳しくないのにすみません。

建物など、「これから作るもの」に関しては「接道義務」を守らなくてはいけません。
が、擁壁を壊して、後退させ、作り直す...まで義務付けられてるかといえばそうでもないと思います。
現に既存の建物・塀などは全部が強制的に後退させられてませんので。
もっとも、管理する自治体の条例にもよるのかも知れませんが。

擁壁が既存なら、(1)それを取り壊す (2)後退させる(土を削る) (3)擁壁を再度作る
の全てを強制されることはないのでは、と思いますが。

尚、後退して明渡した部分は、自分名義の土地で税金を払いつづけたとしても「道路として」しか使えず、
誰かが道路の穴に躓いてケガでもすれば管理責任が問われたりして
いい事がありません。
そんな面倒な土地なら「道路を管理する自治体に譲渡する」手もあるそうです。
工事せず譲渡してしまえば、工事が必要だとしても質問者さんに義務はないことになります。

尚、道路と土地のどっちが高いのか不明ですが、土地側が高いのなら、
位置関係によっては建物を建てた後で擁壁を後退するのは建物に影響出るかも...と心配なら、
もう少し順序など考慮する方がいいかも知れません。

お礼

自治体の条例等、詳しく役所に確認したいと思います。

回答No.1

tadagenji

当然です。
その土地に建物を立てようとすると確認申請をしなければならないので、セットバックの必要が出たのですから、なにもしなくてほっといたらセットバック工事の必要はありません。

お礼

明快なご回答有難うございます。