完成宅地って、どこまでを言うの?擁壁工事について教えてください。

質問

建築条件付宅地の売買契約を交わしましたが、この宅地が池に面しており、特約で、「本物件は完成宅地とし、宅地内の給排水引込み工事及び北側ため池との境の擁壁工事、及び分筆の費用は売主負担とする。」という一文があります。
　この池側が斜面になっており、土を入れて、擁壁工事をする約束になっているのですが、建築申請を出す直前になって、擁壁工事は家の完成後になるので、30度の位置まで後退しなければならないかも・・・と言われてしまいました。（よく分からないのですが、擁壁に対して（？）30度より急な斜面に家を建てる場合は、基礎工事に費用をかけるか、後退して30度以上保つしかないと言われました。）
　現在、古い建物の取り壊しも行われておらず、正式な分筆もまだの状態で、どれぐらい後退させられるか、また、しないですむかもわかりません。
　この場合、完成宅地って、どこまでを言うのでしょうか?擁壁工事が終わっていなくても、完成宅地になるのですか?　どなたか教えてください。

回答No.2

kazn7 · ベストアンサー

完成宅地とは、既に家が建てれる状態の物を言うのだと思います。本物件は条件付きでも建築可能なのでそのようにかかれていたのだと思います。また斜面に関する件ですが建築基準法第１９条第１項第４号で敷地の安全性を問われ
建築物の周囲にがけ等がある場合は安全確保の為、擁壁等をもうけるようになってます。３０度の位置まで後退して建てなくてはならないのも、その安全性を問われるからだと思われます。解決策としては基礎（建物）の根入れ（基礎底の位置）をその３０度以下より深くするか、（３０度というのは土（まさ土）の摩擦角でそれ以上の崩壊は無い物とされている）擁壁をもうける事です。擁壁工事が建物完成後となっていますが、これはどうしてかよく解りません。高さが２ｍを越える場合は確認申請が必要ですが、これも確認を受ける事ですむし・・・？
分筆については、公図を法務局若しくは市役所資産税課等で一度取られて購入される土地の区画を確認されてはどうでしょうか。

お礼

ありがとうございます。
　３０度の意味が初めてわかりました。

　業者が擁壁工事をあとにするのは、先の回答の補足でも述べましたように、建物より先に工事すると、池の底からの大工事になるため、費用がかさむため、・・・とのことです。

　私どもは、この擁壁工事を行ってから、家を建てるものと思っていたため、この特約の一文も、そういう意味だと思っていました。
でも、完成宅地と言う定義はないのでしょうか？
　現在、５０センチほど建物を後退させて、部分的に基礎を深くするべきか・・・
という話になっております。
　今月中に確認申請をしてしまわないと、６月入居に(例のローン控除の関係です)間に合わないので、あせっています。
　たかだか、数十万の話ですが、中々その数十万を捻出するのが難しいため、皆さんにお知恵をお借りしている次第です。
　ｋazn7さんのご意見、とても参考になりました。

回答No.3

shunpaku

質問の主旨とは異なりますが気になった点について書きます。
私は、欠陥住宅の裁判で被害者側の鑑定書を作成したことがあるのですが、そのケースでは、検査時に、擁壁をある高さまで作り、宅地の地盤までは斜めに土盛り（法面）としていました。（擁壁の費用を安くする為でしょう）
検査後、先に作った擁壁の上に擁壁（ブロック）を積み上げ、土を入れていたのですが、擁壁が土圧に耐えられず倒れてき、家も傾いたというものでした。
今回の質問で高さがどれくらいかわかりませんが、既存の擁壁が新たな土を入れて耐えられるかどうかの確認はしてもらった方が良いでしょう。

建物に関しては、先の
iwata2さんkazn7さんの回答にありますように
３０度の角度で基礎を作れば法的には問題ないでしょう。

お礼

ありがとうございました。
今の話の進み方では、家を建てたあとに、擁壁を作るのですが・・・、
そうですね、擁壁の強度を、確認しておくようにします。

　やはり、いいかげんな業者というのはいるものなのですね。参考になりました。

回答No.1

iwata2

図面がないので詳細な答えは出来ませんが、まず、宅地の境界は擁壁が有る無しに関わらず動くことはありません。ただ、隣地との高低差があると安全ために土質によって斜面の傾斜が定められています。現在建っている家は、何らかの理由でこのチェックがなされず安全傾斜より外に建っているのでしょう、現在は確認申請を出した際にこれもチェックされますので、その業者の方が言われるように、既存の状態で家を建て替えると、池との距離を長くとらなければならなくなるのだと思います。もし、後退するのが具合が悪いので有れば、擁壁が完成してから家を建てれば、後退する必要はなくなると思います。

補足

早速のご回答ありがとうございます。
　少し補足させていただきます。
私も、擁壁工事が先にできればそれにこした事はないのですが、業者が言うには、家を建てる前に、擁壁工事をすると、それに伴う申請が必要で、さらに、池の中からセメントをはって、大変な金額になる・・・、家を建ててからならば、今ある擁壁の上に積み重ねる形で、擁壁工事をし、更に土を入れることができる・・・とのことでした。
　私は、この工事が全て終わってからが、完成宅地だと思っていたのですが、そうではないのでしょうか?
　・・・よろしくお願いします。