手持ち資金を土地、建物どちらに振り向ければよいでしょうか

質問

東京近郊で、土地を購入した上で、ハウスメーカーで自宅を建設しようと考えています。

　住みたい地域がほぼ決まっており、希望する建物の面積や建ぺい率等から考えると、おおよその土地の相場は４０坪で４，５００万円程度、建物が延べ４０坪程度で３，０００万円程度、これに諸経費、引越し費用、家電・家具購入などで７００万円程度が必要となると見込んでいます。すなわち、計８，２００万円程度が必要です。なお、ハウスメーカーもだいたい決めています。

　現在、手元に５，１００万円あり、残りはローンで支払う予定です。
（なお、最低２００万円程度は常に手元に残しておきたいと思います。）
　この場合、
１　住宅購入に使える４，９００万円は、土地、建物にどのように振り向けるのが良いでしょうか。例えば土地購入については、全額現金決済だと値下げが期待できるなどということはあるでしょうか。もちろん、売主の考え方や状況によると思いますが、一般論で結構ですので教えてください。なお、都内ではありませんが、そこの地元の人はその地域に一定のプライドがあると聞いています。
２　仮に土地購入をすべて現金で行う場合、不動産業者にいつのタイミングで現金購入の意向を伝えるのがよいでしょうか。

　不動産取引は初めてで全くわかりません。よろしくお願いします。

※　当方４５歳、夫婦と子供２人です。子供はまだ小さく、今後教育費がかかってきます。上場企業勤務で転職歴はありません。年収は約１，０００万円です。親からの援助はないという前提です。

回答No.2

LegaC2 · ベストアンサー

> １　住宅購入に使える４，９００万円は、土地、建物にどのように振り向けるのが良いでしょうか。

基本的に、住宅ローンは、土地ではなく、建物に対して、お金を貸してくれます。
ですので、土地の購入のみではお金を貸してくれないことになります。
通常、土地から購入する人で、土地を現金で購入できない人は、将来的にその土地に家を建てることが前提で、つなぎ融資という形で、お金を借りることになります。このつなぎ融資は、通常より高い金利が設定されます。

ですので、可能であれば、土地については、現金での決算のほうが、余分な利息を払わずにすみますし、いろいろわずらわしいことも少なくなります。

> 例えば土地購入については、全額現金決済だと値下げが期待できるなどということはあるでしょうか

売る側としては、ローンであろうがなかろうが、現金でもらえるわけですから、現金購入だから、値引きがあるとかはあまり期待できないかもしれません。
ただ、ローンを組む場合、審査などに時間がかかりますし、そもそも銀行が貸してくれない場合もあります。もし、売主さんが早く現金が欲しい状況であれば、現金決済の場合、安くしてくれるケースがあるかもしれません。

> ２　仮に土地購入をすべて現金で行う場合、不動産業者にいつのタイミングで現金購入の意向を伝えるのがよいでしょうか。

逆に、ローンで購入する場合は、早いタイミングで伝えた方が、のちのちスムーズに進むかもしれませんが、現金購入の場合、実際、購入する意思を伝える際に、その旨を伝えても、遅くない気がします。

ちなみに、私も昨年、土地から購入し、新居を建築しました。
現金で土地を購入し、残りの現金＋ローンで住宅を建築しました。

お礼

有難うございました。大変参考になりました。

なにぶん、つなぎ融資も知らなかったもので、土地でも建物でも利息は同じだと思っておりました。なるほどそういう問題もあるんですね。

業者にとっても売主にとっても、現金払いが一番望ましいでしょうから、基本的に言うタイミングは後でも遅くないとわかりました。もっとも、売主の状況をみて、本当に早く現金が欲しいことがわかれば、早めに「現金払い」というカードを切って値下げの勝負に出るのも一つの手かなと思いました。

回答No.3

nonbay39

土地を現金で先に購入しておけば、住宅メーカーはじっくり選べます。土地有り客には住宅メーカーも本気ですので、建物値引きも出やすいでしょう。
　土地の現金決済は急いでいる売り主には喜ばれるでしょう。

　ただし、家を建てられないような土地を購入してもしかたがないので、建築業者に土地を探させる手もあります。
　土地建物セットプランで持って来させて一番良いところに決めれば良いでしょう。
　その場合でもつなぎ金利が無駄ですので、支払いの順序を計算してもどのような割合が得かは建築業者にきいてください。

お礼

有難うございます。
　土地があると、ハウスメーカーの本気度が違うという話は他でも聞いたことがあるので、確かなように思います。

　かなり狭い地域で探しているので、自分で納得のいくところを探したいと思っております（もともと地理が好きだったこともあり、沖積層の状況、ハザードマップ、過去の地歴がわかる昭和時代の地形図、地震の影響なども図書館に行って情報を集めつつあります）。

　ハウスメーカーに土地を探してもらうと、そこのメーカーと他のメーカーを競争させにくくなると思い、土地購入と全く別に考えておりましたが、土地建物セットプランという手もありましたね。これは参考になりました。

回答No.1

toteccorp

私なら土地は最大限でローンです。
家を現金で払います。
現金でもローンでも売主が急いでなければ売主に関係ないと思います。
ローンでも高いと思うなら値引き交渉してはどうですか。

お礼

早速に大変有難うございました。
「現金買いなら値引き交渉に有利」、「住宅ローンが組めるなら関係ない」という両方の考え方を聞いたものですから、どちらでも売主に関係ないというご回答は参考になりました。