借地権付き建物（賃貸アパート）の売買について

質問

借地に建てられた賃貸アパートが売りに出されており、購入を検討しています。

購入の手順として、次のように考えています。
１．建物の購入希望額の交渉をし、売り主と金額を決めておく。
２．ただし、契約はまだしない。
３．地主と借地料の交渉をする。
４．交渉成立なら、契約を完了する。
５．建物の売り主と１で事前に決めていた額で契約をする。

そこで、質問です。

まず、上記の手順は間違ってないでしょうか？

契約後、数年後に地主が借地料の法外な値上げを要求された時、折り合いが付かなかった場合、当方はどうすればいいのでしょうか？

(1)契約を終了し、入居者を退去させ、その後、建物を解体し更地にして返却しないといけないのでしょうか？
(2)(1)の場合、入居者の退去に必要な転居費用などは、当方の負担になるのでしょうか？
(3)それとも、法外な値上げを認めないと、裁判を起こすことは可能でしょうか？
(4)裁判が可能なら、どのような結果が予想されるでしょうか？
(5)裁判で古アパートの買い取りを当方が要求することなど可能でしょうか？

以上、よろしくお願い申し上げます。

回答No.2

noname#203300 · ベストアンサー

賃貸物件にではありませんが、土地をお貸ししています。

(1)契約を終了し、入居者を退去させ、その後、建物を解体し更地にして返却しないといけないのでしょうか？

　私のところの契約書には更地にして返還が謳われています。契約書に従うのでしょう。　

(2)(1)の場合、入居者の退去に必要な転居費用などは、当方の負担になるのでしょうか？

　地域の再開発で地上権や営業権を買主(再開発の組合)に“丸投げ”したことはありますが、一般には返還時に居住権や営業権が付いたままということはないでしょう。これらの権利は地主と権利者との間の契約に基づくものではなく、借主と権利者との契約に基づくものです。

(3)それとも、法外な値上げを認めないと、裁判を起こすことは可能でしょうか？

　法外な値上げは拒否できるでしょう。ただし、『法外』とは何かの明確な定義はありません。両者が納得しなければ、結局裁判でしょう。

(4)裁判が可能なら、どのような結果が予想されるでしょうか？

　裁判の結果なんて専門家の弁護士にも予測はつきません。判例を引き合いに出される方がおられますが、裁判と言うのは個々別々の事案に対する個々別々の判事の判断ですから、全く事情の違う事案を違う判事が判断するその判断なんて予測不可能でしょう。被告・原告の関係や、判事の考え方、そしてなにより弁護士の“腕”によって変わってきます。

(5)裁判で古アパートの買い取りを当方が要求することなど可能でしょうか？

　『買取請求権』も特殊な契約以外は判断が分かれます。と言うより、理論が分かれているようです。結局これも両者の話し合いがつかなければ裁判しかありません。

　裁判なんてどんな請求でも起こせます。例えば私が質問者様を特定して、『この回答にかかった労働に対する対価を支払え』っていう裁判だって可能です。ただ、裁判所が認めるか？、費用対効果は？　てなことを考えて皆行動しているのです。中には『費用対効果なんて眼中にない！意地の問題だ！』なんて方もおられますが・・・・
　着手金目当てのひどい弁護士でなければ、相談の段階で事情を話せば費用等も考えて判断してくれるでしょう。ただ、民事では経験上、大抵の場合は結果は『和解』ですね。

お礼

借地権付きの建物の売買は素人には難しいことがわかりました。
どうもありがとうございました。

回答No.1

poolisher

値上げの要求は可能ですが、法外な要求はできません。
その際の手続きも含め、根拠法は以下のとおりですが、当事者の合意
なしで値上げすることはできませんし、合意できなければ解決を裁判
所に移します。
つまり、値上げは裁判所で認められる程度である、といえます。

(地代等増減請求権)借地借家法第11条
地代又は土地の借賃(以下この条及び次条において「地代等」と
いう。)が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の
価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍
類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件
にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求
することができる。
ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、
その定めに従う。
2 地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請
求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と
認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判
が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、そ
の不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わ
なければならない。

お礼

ありがとうございました。