（長文です）敷金返還について。この場合はどうしたらいいでしょうか？

質問

こんばんは。
すでに退去済みの賃貸マンションの敷金返還について、今後どのようにしたらいいかわからず困っています。
敷金は契約当初３４４，０００円預けており、原状回復についての特約はありません。

平成８年３月から平成２０年１１月まで、１２年間居住し、明渡し時には管理会社の担当者が立ち会い室内点検をしましたが、特段の指摘はありませんでした。
こちらはできる限りの清掃をし、退去しています。夫婦２人で子供はおらず、立ち会った担当者も「１２年住んでいた割にはキレイですね」と言っていました。
後日、管理会社より敷金精算書が届きましたが、クロス・床（畳・ジュータン）・襖の交換をこちらの全額負担となっていましたので、
「自然損耗分まで含まれているのはおかしいのでは？」と伝えたところ、その場で床工事についてはサービスしますとの回答。
しかしクロス・襖などの全額負担は納得いかない旨伝えると、検討しますとの返事がありました。
その後、再度精算書が届きました。床工事は省いてありましたが、その他は工事単価を下げただけだったため、再度「おかしいですよね？」と伝えました。
上司と相談し連絡しますとのことで、１週間ほどしてＦＡＸが届きましたが、そこには
「当社の最終提示金額とし、○○日に振り込みます。話し合いでの解決は困難と思われるため、納得いかない場合は裁判所の判断を仰ぎたい」と書いてあり、
これまで何の指摘もなかった以下の項目が増えていました。
●ＬＤＫの壁面クロスには、通常の日常生活で付く以上の汚れが確認された。
●襖にシミのような汚れが確認された。
●キッチンの換気扇フードの汚れがひどいため、クリーニング代を追加した。
１度目・２度目の精算書を見て電話でやりとりした時は「通常の使用範囲では考えられない汚損・破損はありましたか？」と念押しして聞くと「なかったと思う」との返事でしたが、
３度目で一方的に汚れを指摘してきたことに不信感を持っています。そこまでひどい汚れであれば、退去の立ち会い時に気付いて指摘するのが当然だと思うのですが。
クロスの汚れについては全く身に覚えがない上、仮に汚れがあったとしても、全額負担というのは経年劣化による残存価値は考慮されていないことになります。
（６年以上なら残存価値１０％程度なのでは？）
襖については、南側の部分に目立つシミがあったことは事実ですが、故意に汚した覚えはありません。その他の襖は明らかに自然損耗です。
換気扇フードの汚れは、素人では掃除しきれなかった部分があるため、負担もやむなしと思っています。

すでに２３万円ほどは返還されていますが、３度目のクロスと襖の負担については納得がいかないのですが、管理会社がこれ以上の話し合いに応じるとも思えず、
どのようにしたらいいのか悩んでいます。
今の大家は入居時から数えて３人目で、２人目の大家から同じ管理会社が間に入っています。大家は市外に住んでおり、おそらく管理会社に丸投げだと思います。
まずは大家に内容証明を出し、回答がなければ調停や少額訴訟に進める等の方法をとった方がいいのでしょうか？
金額的には１０万円以下ですし、ある程度は返還されているからいいじゃないか・・・との意見もあるかと思いますが、管理会社の一方的なやり方に怒りを感じており、
できるものなら正当な金額のみを負担したいと思っています。

回答No.2

mimicann · ベストアンサー

建築兼大家してます。

＜＜まずは大家に内容証明を出し、回答がなければ調停や少額訴訟に進める等の方法をとった方がいいのでしょうか？
やった方が良いですね。話の内容ですと私は質問者さんが勝てると思います。
相手も、裁判になったら費用がかかるので勝ち目が薄ければ受け手立たないでしょう。
相手は裁判費用と返還金がかかり、もっと損をするでしょう。

それだけ長く住めば、重大な過失が無ければ全額返還です。
少額訴訟すると専門家の方と行ったら相手が引くでしょう。
弁護士の兄が言うには、〔基本、敷金は全額返還〕

お礼

心強いご意見、ありがとうございます。
管理会社が裁判所うんぬんと記載してきたのは、こちらに諦めさせるための脅し文句という気がします。
これまでのやりとりから、管理会社は大家に対し「退去者の敷金からリフォームする」と伝えているような雰囲気だったので、
大家にいきなり少額訴訟を申し出るよりは、まずは内容証明で事実を知らせておいたほうがいいのではと思っています。
内容証明を作成するに当たり、大家が途中で替わっていること、１回目と２回目の請求時のやりとりの内容や、敷金の一部は返還された旨など、詳しく書くべきなのでしょうか？
（自分で作成し、電子内容証明で送付する予定です）　
もしおわかりでしたらご教授いただけると幸いです。

回答No.3

mimicann

回答番号：No.2の者です。
一つ確認します。
大家さんの入れ替わりは、大家同士の任意売買ですよね？
大家が破産して、競売で出たならば敷金返還義務は無くなります。

＜＜大家にいきなり少額訴訟を申し出るよりは、まずは内容証明で事実を知らせておいたほうがいいのではと思っています。
＜＜内容証明を作成するに当たり、大家が途中で替わっていること、１回目と２回目の請求時のやりとりの内容や、敷金の一部は返還された旨など、詳しく書くべきなのでしょうか？

私はその辺は良くわかりません。
でも、一般意見として、いきなり威圧的な態度を取ると相手も威圧してくる可能性が高いので、
面倒ですが最初は内容を少し書き、困っていることをアピール
2度目は、調停や少額訴訟の考えがある事を書き
3度目に、調停や少額訴訟する
と行っては、どうですか？

お礼

重ねての回答ありがとうございます。
大家が替わったのは、通常の売買によるものです。「契約は新しい大家さんにそのまま引き継がれます」と口頭で言われ、契約書などもそのままです。
現在の大家は昨年の夏から物件所有者となった人で、悠々自適に暮らしている年配のご婦人のようですので、やはりまずはソフトな文面で内容証明を送ろうと思います。

回答No.1

tarotaro001

消極的な意見なんですが・・・

その不動産屋に出向くことができない（＝電話でのやり取り）のですからこれ以上の進展を望むのは難しいと思います。
ここまで来ると「言った言わない」の世界になるので収集がつかないと思います。

弁護士を立てるなり行政書士を立てるなりすれば多少は進展はあると思いますが結局は足がでると思います。
弁護士に依頼すると、数十万掛かります。着手金だけで１０万です。
行政書士に依頼すれば多少は安く上がります。
小額訴訟で争うのもひとつの手ですが、これは一発勝負ですので十分な証拠がない場合、勝つのは難しいです。
退去前の写真とかあれば別ですが、それでも相手が開き直って正式裁判を求めたら小額訴訟の意味もなくなってしまいます。

１０万以下に収まったのですから、ここはひとつ諦めてはどうですか？

お礼

ありがとうございます。
県の宅建協会や、知人に紹介された司法書士さんにも相談したのですが、「少額訴訟」をすすめられました。
もちろん、おおごとにしたくない気持ちはありますが、現状回復の特約がない以上、国交省のガイドラインに沿って考えるべきと思っていますので、
そうするとクロスの全額負担の面ではこちらに勝ちめ？があると思うのです。
管理会社がきちんと対応してくれていればここまでしなかったんですが、もともと対応が悪い会社であり、今回はあまりに一方的だったため、憤りを感じています。