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家賃設定で、どのくらいの金額が妥当でしょうか？
分譲マンション賃貸の４年もしくは６年の定期借家契約での場合に関してお尋ねいたします。 同マンションには他にも賃貸物件があり、調べた限りでは、全て通常契約で、敷２礼２もしくは敷２礼１です。場所は、都内２３区で山手線の外です。 敷金、礼金、家賃、をそれぞれどの程度にするのが妥当でしょうか？ ご事情をお解かりの方が居られましたら、よろしくお願いいたします。
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＞分譲マンション賃貸の４年もしくは６年の定期借家契約での場合に関して 要するに、４年目か６年目に更新拒絶したいわけですよね。 どういう貸し方するかで条件が変わります。 ６年一本の定期借家で途中解約の縛り（予告期間・違約金など）をきつくするのなら 家賃は相応に安くすべきです。 目安としてはサブリース契約の５年というのが相場家賃の８０％～８５％です。 同様に考えたらいいですね。 そうはしないで、賃料を普通の相場にして途中解約にしばりをつけないで貸して 退去のたびに残期間の定期借家契約の内容を見直していく考え方もあります。 つまり、最初、２年で出たら、次も途中退去の縛りはなくして期間４年で貸して その代わり家賃も相場。これが２年未満で退去したら、今度は割り引いて 途中退去に違約金のある期間２年少々の定期借家契約とする・・・など これは、その物件の集客力と間取りと築年数によります。 >場所は、都内２３区で山手線の外です。 外と言われても銀座から大塚、日暮里あたりでは、月坪賃料で１．５万円～０．９万円まで 開きがありますが。 区でいっても品川・目黒・中央・新宿（一部）豊島・荒川・台東・千代田区の一部・渋谷区の半分 まで該当します。 荒川区と渋谷区なら倍半分違います。 ＞敷金、礼金、家賃、をそれぞれどの程度にするのが妥当でしょうか？ 家賃をまけないで、借主の退去に自由度をもたせるなら資金礼金も 普通でいいですよね。 途中解約に違約金を課すのなら家賃も下げるし礼金ゼロ、敷金２ くらいにしないと借り手は募集しにくいでしょうね。 ついでに言うと 敷金というのは何のために預かるか。 滞納したまま失踪したりする借家人に対し保証金として押さえる意味と 退去時、「借家人に帰すべき」補修費を請求しても払わないケースが ある場合の用心です。 礼金は募集期間の空きを補填したり仲介手数料の原資にあてます。 定期借家といっても、「更新拒絶」ができるだけで、普通の契約していたら 借家人は自分の都合で退室していきます。 借地借家法では定期借家の賃借人からの途中解約の申し出は 介護・転勤・療養などのやむをえない場合は１ヶ月の前の告知で 解約できる。と書いてあり、特約で６ヶ月前の告知としても無効だったり します。 とはいえ、この辺が微妙なところで、借家人が「転勤だ」といえば １ヶ月前の退去を認めざるをえないですし、どうしてもそれを証明 するにはあらかじめ覚書で「転勤辞令の証明」とかを示すように 決めておかない限り虚偽の通知を確かめようがないですよね。 せいぜい特約で「虚偽の理由で解約した場合」の違約金を記して 牽制する程度で、実施はどんどん短期で解約されても仕方ない。 ですから、立地がよくて空室の惧れが少ないなら、普通の家賃と差を つけずに解約に縛りをつけずにやるほうがいいような気もします。 ４年なり６年なり確実に収入を得てローン返済にあてたいのなら サブリースに出すといいでしょう。リロケーション会社がその手の サービスを行なっています。 ・・・・・・ 以上の基礎知識を頭において実際は仲介会社と相談なんですが ここで直接お聞きになるところをみると、会社の後輩とかに貸す わけでしょうか。だったら資金だけで礼金とらなくていいし 家賃も相場の２割り増しでそのかわり解約告知を半年前にする くらいの条件で契約書作ったらいいですよ。
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＞サブリース５年の場合、５年後の退去は保証されるのでしょうか？ 「定期借家の契約にすれば」保証されます。 日本リロケーションとか東急リロケーションとかの会社が そういうビジネスをやっています。 ご相談されるとよいでしょう。 ＞９０％や９５％という設定は無謀でしょうか？ 解約条件の縛りの内容次第です。転勤が頻繁なサラリーマンに とっては普通借家とさいたる差もないわけで５％から１０％の差は オイシイと思うでしょう。 ＞２週間たったら８割にする、というのはどうでしょうか？ ２週間というのは募集して２週間という意味ですよね。 短期解約を恐れるお気持ちはわかります。だったら 安めの家賃でかつ途中解約ペナルティありの募集を かけて転勤のない店子を選ぶ・・・くらいでしょうか。 、相手が転勤しそうなサラリーマンなら安くしただけ 損というケースもあります。テナントが自営業の若夫婦 とかいう場合なら安くしてかつ短期解約違約金も有効。 さて、対象の物件の集客力はいかがなものでしょう。 定期借家といっても普通のサラリーマンが借りる分には 転勤の際は短期解約するわけですから、最初から 相場家賃で出してみたらどうでしょう。 もちろん相場５％引きでもいいかもしれません。 こういうリスク回避をしようとおもうのなら最初から ２０％～３０％の収入をあきらめて管理と家賃保証を をつけたリロケーションサービスを利用したらいいです。 自分でやるにしても任せるにしても一度見積もりを取ることは 有益かと存じます。
お礼
おぼろげながら、妥当な金額がわかってきました。 重ね重ね、ありがとうございました。
×家賃も相場の２割り増しでそのかわり ○家賃も相場の２割り引きでそのかわり・・・失礼いたしました。
補足
つまり８割、ということですね。 ９０％や９５％という設定は無謀でしょうか？当初はそのように設定して、２週間たったら８割にする、というのはどうでしょうか？ アドバイスをいただければ幸いです。
敷金２、礼金２、家賃同じマンションの7割程度。 だと思います。 礼金２としてあるのは、負けて欲しいと値切ってくる可能性があるので、あげておくのです。
補足
ありがとうございます。 ただ、７割はいささか安すぎの感があります。そこまで下げなくても、借り手はいると思うのですが・・・。 それとも、そのような金額でないとなかなか借り手が見つからない、という事例があるのでしょうか？ ちょっとショックです。
補足
丁寧な回答をいただきありがとうございます。 もしよろしければ、一点教えてください。サブリース５年の場合、５年後の退去は保証されるのでしょうか？