退去時の壁紙交換

質問

私の記憶が正しければ・・・東京ルールのガイドラインで定めている
壁紙の減価償却は２年で４０％減　４年で６０％減　６年以降は９０％減だったかと思います。

上記数字が間違ってたとしても、合ってると仮定します（質問は
正しい数値を知りたい！ではないので）

仮に退去時の壁紙交換代が全体の費用として１０万円だったとします。

私の借りてる部屋は
「煙草ヤ二汚れによる壁紙のクリーニング費用張り替え費用は借主負担」
という特約が付いています。

自分の解釈としては

６年後以降退去の場合は借主負担１０％→１万円
４年で退去の場合借主負担４０％→４万円
２年で退去の場合借主負担６０％→６万円

タバコ吸って無かったら、不要だったのにね！まぁ吸ってた訳だから
価値が残ってる部分払ってね！！という事なのだと思っているのですが

問答無用に全額負担してね！！という意味なのでしょうか？？

ちなみに、引っ越しをする予定はなく大家さん等と揉めている訳ではありません。
何となく、どちらにも捉えられると言うか曖昧な感じで自分の解釈で
合っているのか確認したかったのです。

回答No.1

noname#75437

大家してます。

まず、ハウスクリーニングは東京ルールでは大家の負担ですが賃貸契約の
特約で借主負担としても借主承知なら「暴利法外な特約」とは言えず有効です。
実際に事例はいくつもあります。
次にタバコのヤニでは、東京ルール解説では、クリーニングで除去できる程度
なら通常の使用範囲とされ大家の負担。ただしここでは特約が有効だから借主。

つぎに、クリーニングで除去不能な場合、これは通常の減耗とはいいがたいから
東京ルールでは借主負担。
たとえば壁紙を破った場合と同じで、減価償却分（自然減耗）は大家負担で
それを控除した破損分という扱いなんですが、これも特約を決めた以上原則論
は忘れて考えましょう。
そもそも、特約ですべて決めきらないないから特約のない部分について
過失について応分の負担の考え方を示しています。
特約であらかじめ注意喚起されたにもかかわらず、普通でない使い方を
したなら、これは納得づくですから、東京ルールをここで援用するのは
理屈にあわないということです。

たとえば、壁紙をやぶったら張替え費用は賃貸人が負担するという特約
があったとします。その時点で償却による応分の負担はなくなり
一括破った部分の張替えは借主負担になる・・・そういう考えです。
なにしろ、東京ルールでいいのなら特約にあえて書かないですからね。

お礼

回答ありがとうございます。
補足を送信した後で、読み返してみたときに
何だか読みようによれば、折角回答して頂いたのに
失礼な印象を与えてしまうのではないか？と不安に感じましたので
そういう意図はない点をご理解していただきたくお礼と「補足の補足」
を兼ねて投稿させていただきました。

補足

回答ありがとうございます。

壁紙に関してクリーニングで除去できる程度のヤ二汚れは原則貸主負担
だけど、特約で決めてるから借主が出してね！ならば分かりやすいし
納得です。

ただ実際はクリーニングで除去できる程度だけど、クリーニングではなく張り替えを希望する大家さんの方が多いように思うんです。
大家さんが、と言うよりもクロス業者が・・・でしょうかね？？
クリーニングで除去できるけど、交換する場合はどうなるんでしょう？

尚、クリーニングで除去できる程度かどうか？という判断が誤っており実際は張替えが相応なのでは？といった心配は根拠あっての事なので御無用です。

何も自分は踏み倒しを画策している訳ではありません、１年～２年後に退去する予定ですが、自分の落ち度で傷を付けてしまった箇所もあり
敷金では足りないのでは？？と今のうちに足りない分を取っておきたい。だから足りないと思われる金額を算出しておきたいのです。

自分には例として出して頂いた壁紙を破いた場合に関する特約に関しても似たような疑問を抱くのですが、傷付けた箇所１面に関してですか？？その部屋全面ですか？？とどちらの意味にも捉える事の出来る
紛らわしい特約（というか日本語？）と思います。
タバコのヤ二汚れに関して、自分は質問文の通りに解釈しました。
そうは言っても、その解釈が間違っていたなら勘違いした自分に落ち度があると思うので正しい方に従うのが筋だろうと思います。

＞特約で借主負担としても借主承知なら「暴利法外な特約」とは言えず＞有効です。
＞実際に事例はいくつもあります。

正直な所、例えば１０年とか長期にわたって住んでいたとして全額負担は私には暴利的に感じてしまいます。

金額は関係ないとかよく言いますけど、例えばそれがトイレのみで（トイレでタバコ吸ってた或いは突っ張り棒で傷つけた等）１万ちょっととかなら、「まぁ仕方ないか」と思えるけど、リビングとかで１０万とか
高額だと暴利的に感じます。

少し脱線して申し訳ありませんが、宜しければ実際の事例のＵＲＬなど
教えて頂けないでしょうか？？