借家が競売にかけられた・・

質問

私の所有していた地方の一戸建てを15年間貸していましたが、住宅ローンの滞納により競売される事になりました。
この場合、
(1)強制立ち退きを命じられたらどうすれば良いでしょうか？
(2)賃貸人にはどのように対応したらよろしいでしょうか？
(3)買受人から引越し代はもらえるのでしょうか？
　（家賃は月１０万円でした。）
(4)平成２０年１０月頃に調査に来て依頼音沙汰なしですがその後のスケジュールはどうなるのでしょうか？
以上宜しくお願い申し上げます。

回答No.4

law_amateur · ベストアンサー

ちょっと回答が混乱しているようですが・・・

　住宅ローンの滞納による競売ということですので，住宅ローンの抵当権の登記がありますね。その日付よりも賃借人に建物を引き渡したのが後であれば（これが普通ですね），賃借人の賃借権は，引き渡しによる対抗力を備えていても，競売の買受人に対抗できないこととなって，立ち退きを求められます。逆に抵当権の設定登記よりも前から賃貸している場合（住宅ローンを借り換えたような場合）には，賃借人への引き渡しよりも，抵当権設定登記が後になって，このような場合には，賃借人は，買受人に，賃借権を対抗することができ，立ち退かずにすみます。

　ただし，そのような場合でも，賃貸借期間を２年とかの短期にして，契約書をいちいち書き換えていると，このような対抗力が認められない場合もあります。

　買受人に対抗できない場合には，賃借人は，買受人が裁判所に代金を納付したときから６か月以内に立ち退かなければならなくなります。また，買受人が代金を納付した日から後には，元の賃貸人が賃料を受領することはできなくなりますので，その日から，日割で買受人に賃料（厳密には賃料ではありませんが）を支払ってもらうことになります。

　これをしないで，元の賃貸人が賃料を受け取っていると，それよりも先に立ち退きを求められることになります。

　当然のことですが，買受人から引越費用をもらえることはありません。

　スケジュール的には，特に問題がなければ，１～２月に，入札に付したという通知がくるはずです。

回答No.5

noname#107982

単純に貴方にはすでに用事がないと思います。

次の持主さんが
現在借りてる人とお話はあるでだけで・・

回答No.3

87miyabi

賃借人の立場で質問ということでよろしいでしょうか。

まず、短期賃貸借の制度はなくなりましたので、
抵当権と賃借権の対抗要件の先後のみによって、決まります。
普通は、賃借権の方が後ですので（対抗要件は登記または引渡しです）
抵当権が優先することになります。

この場合、民法395条が明け渡し猶予制度（6か月）の保護を定めていますが、その他の保護（立ち退き料）などは一切得ることはできません。
ご注意ください。
改正された点ですのでご注意ください。

回答No.2

noname#94859

「私が所有していた」のではなく「所有している」家ですね。
住んでる方は賃借人で、質問者のあなたではないですね。
という事で進めます。

さて、
民法の第六百五条 に「不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。」
とありますので、賃借権をを登記してない賃借人は、建物所有者が変わると「追い出されてしまう」ことになります。現実に家を借りるのに賃借権を登記させるのに協力する家主がいないので、物権の所有権移転をもって、賃貸人を追い出すという手段が使われるようになり、特別法が制定されました。それが借地借家法です。

借地借家法第三十一条 で「建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。」と規定されました。

つまり「立ち退き請求」をする方は、それなりの立ち退き料を支払わないといけませんという事になってるのです。
　競売建物に賃借人がいる場合には「賃借権あり」として、建物評価額が下がるのは、賃借人がいない（賃借権がない）場合との差額は「立ち退き費用として、賃借人に支払ってください」という意味があるのです。

ですから賃借人は、競売落札者（新所有者）に立ち退き費用を請求ができます。その際には、賃借人がいない場合といた場合の不動産評価額の差額程度は「公に認められた額」として請求できるでしょう。

　賃借人に貴方が気を使われるのなら、その点（不動産評価上の賃借権割合の額）を手続きの間に、裁判所に尋ねてもいいでしょう。
　不動産の評価額決定は、その持ち主にとっては大きな経済的な問題で、異議申し立てもできるぐらいですから、評価基準と賃借権割合ぐらいは教えてもらえるはずです。

でも、立ち退き料を請求できるのは、賃借人です。過去の所有権なる質問者である貴方ではありません。

賃借人には、以上の点を説明し、立ち退き料額の算定基準となる額を教えて差し上げたらいかがでしょうか。

買受人つまり競売落札者に、引越し代を請求するかしないかは、賃借人が決定することです。立ち退き料が引越し代金込みになるか、ならないかの問題だからです。

　同様の住まいに居住するための３ヶ月分の家賃を支払うというのが「最低限度の立ち退き費用」と言わているようです。
その際、現在の家賃がいくらかが必要ですが、今回のように賃借権の金額が客観的に算定できる場合には、わざわざ最低限度の「算出法」を使わなくてもいいと思われます。

　差押さえ物権の競売は、物権の性質によって、緊急に行われる場合もありますが、それなりの手続きを踏んで行われます。

　不動産の評価は、その手続きの中でも、もっとも慎重に行われます。評価人（裁判所が指定する）が、建物の調査、近隣の経済的な状況、売買実例などから評価をします。、更に評価額を決定し、それから賃借権割合を決定して等と、綿密に行います。低廉に売ってしまわないようにするわけです。
　（ある意味では、持ち主の貴方の権利を守ってるわけです。）

評価額の決定に早くて３ヶ月はかかるでしょう。

不動産の評価額（売却基準価額）が決定すれば、民事執行法に基づいての手続きが進みます。

買受人が代金を払わないというような事故が無い限りは、手続き開始から３ヶ月もあれば競売手続きは完了します。

回答No.1

-phantom2-

まず質問者さんと賃借人の二人の立場を別けて考えましょう。

1）賃借人は強制退去に従い退去しなければならない。
なぜなら賃借人は競売の落札者に賃借権を主張できない立場ですから。

競売の落札人に賃借権を主張するには、競売の根拠となった抵当権の設定日より以前から賃借契約を結んでいなければなりません。
今回の競売は住宅ローンの滞納が原因ですから、それ以前から賃借契約してるとは考えられませんので、落札者に対抗することは出来ず無条件で退去です。

2）賃借人が賃貸契約を結んでいるのは質問者さんとですから、賃借人は当然に質問者さんに対して、敷金などの清算、引越し費用や転居先の契約費用などの損害賠償を請求してくるでしょう。

3）貰えるわけがありません。
引越し代が欲しいのは賃借人ですから、賃借人の立場として話しますと、抵当権がすでに付いている物件を借りるということは、万が一今回のようなことになれば賃借人は落札人に主張できる権利はなく、最終的には強制退去になることを承知で借りているという事です。
なので落札人は何も払ってくれません。

4）１０月に競売にかける事を決定して作業を開始したのなら、今春くらいに落札されるでしょう。
賃借人は落札者が決まってから6ヶ月の猶予がありますので、その間に引越しをしなければなりません。
しなければ明け渡し強制執行になる可能性が高くなります。