競売にかけられてるのですが・・・

質問

主人が自己破産したため家（４ＬＤＫの一戸建て）が競売にかけられ、今月中旬から入札が始まるのですが、昨日大家業を営んでいるという方が我が家に来まして、「もし今の家に長く住んでいたいのであれば競売を取り下げて我々が購入した上で家賃を支払うという形で住む事が出来ますがいかがでしょうか？」と言われました。
「家賃をどのくらい払えますか？」とも質問されたので「出せても４万まで」と答えました。
すると、先方もその金額ならという事で、私達の返事待ちと言うことになりました。
家賃は数年後に少し引き上げるようです。

こういう話はよくある事なんでしょうか？
私達にとってはあまりに都合のいい話なので、どうなのかなとちょっと不安なのですが・・・。

それと、今後もし借りるということになった場合、どの点に注意して契約すればいいでしょうか？

アドバイスのほどよろしくお願いいたします。

参考になるかどうかは分かりませんが、売却基準価額は６００万円、買受可能価額は４８０万円です。

回答No.1

mimicann · ベストアンサー

建築兼大家業してます。競売入札します。

>>こういう話はよくある事なんでしょうか？
競売専門の業者で、優良物件と思えばする手です。
でも、債権者が納得しなければ結局は競売になります。
その業者の腕にかかってます。
例えば、抵当権が3順位まで入っていて（競売のために要した費用、租税はここでは省略）
1順位800万円の債権
2順位500万円の債権
3順位300万円の債権とします。
想定競売で落札金額1000万円とすると
1順位800万円全てを回収、2順位200万円を回収3順位は無しとなります。
任意売買は買い受け金額も1000万円と考えて
1順位650万円、2順位250万円、3順位100万円を渡すとします。
3順位は100万円で納得するでしょうが、1順位はそう簡単に納得しません。また、これ以上売却金額を上げると普通に入札しても落札出来るのに、任意売買の意味がありません。
競売差し止めても、話し合いが決着出来なければまた出る可能性もあります。

>>私達にとってはあまりに都合のいい話なので、どうなのかなとちょっと不安なのですが・・・。
質問者様にとっては大抵いい話です。

>>それと、今後もし借りるということになった場合、どの点に注意して契約すればいいでしょうか？
普通の賃貸契約のように結べば良いですが…。
契約内容があまりにも不利ならば、出て行った方が良いです。
例えば、補修費は借り主負担等（雨漏りや白アリが来ても全く修理してくれず、入居者が補修するハメになります。家賃だけ取られ続ける。）
以前から付き合いがあった戸建ての補修をして、普通通り補修費くれるかと思えば破産していて、貸家となっていました。
では大家が補修費出すだろうと思ったら、そんな契約になってました。

賃貸契約に気をつけてください。それが問題なければ、質問者様には大変良いことです。

お礼

大変詳しく教えていただきありがとうございます。

任意売却にするにしても簡単にはいかないんですね。

賃貸契約ですが、私も補修費など不安に思っていたのでとても参考になりました。

もう一度先方に詳しい話を聞いてみます。

本当にありがとうございました。

回答No.4

manno1966

> こういう話はよくある事なんでしょうか？
よくあります。
普通に考えて、口先だけでお金が入ってくる可能性がありますから。
騙し取る手口の一つと思います。

> 競売を取り下げて
自己破産に伴うものなら、管財人又は銀行が手続きを行っているはず。
であれば取り下げないし、一戸建で毎月4万円では利回りが悪すぎて検討に値しないし。
> 買受可能価額は４８０万円です。
任意売却となれば諸経費込みでこの倍程度の費用と考えるから、利回りは5%、低すぎ。

> アドバイスのほどよろしくお願いいたします。
アドバイスを行うには、少なくとも債務額と競売申し立てを申し立てているところ、その家の価値等(周辺の土地坪単価や築年数)の情報は必須でしょう。
その言ってきた人の信用度の印象程度はほしい。

お礼

詳しい情報を書かず大変失礼いたしました。
少ない情報の中、いろいろ教えていただきありがとうございます。

今日先方から電話が来まして、manno1966さんがおっしゃるようにやはり家賃が４万では少ないということで白紙に戻したいと言われました。

お騒がせして申し訳ありませんでした。

回答No.3

tutan-desu

自己破産をした段階で、既にあなたの資産はありませんし、選ぶ権利はありません。債権者のものなので、債権者が競売よりこの方が得だと思えばそうなるでしょう。確かに競売をかけても買い手が付きにくい状況なので、銀行などもこういう動きをしているようです。

お礼

お返事ありがとうございます。

もちろん私達に選ぶ権利がないことは承知しております。
ただ、今回は先方が私達が借りると言うなら購入したいと言っていたので、私達の返答を急いでいたものですから・・・。

でも、こうしたケースは少なくはないということが分かり少し安心いたしました。

アドバイス、ありがとうございました。

回答No.2

poolisher

競売取り下げて任意売却できるかどうかは、債権者の判断ですから
あなたがたが同意の返事をしてもどうにもなりません。

買い手候補が債権者と価格の合意できれば、あなたがたとの譲渡手続き
になります。
その際、賃貸契約（またはその覚書）は必ず同時に取り交わしてください。(家賃と期間）

お礼

お返事ありがとうございます。

譲渡手続きの際に賃貸契約を同時に取り交わさなけれならないんですね。
参考になりました。

ありがとうございました。