建物引き渡しの定義

質問

ある建物を地主さんから新築してもらい、その建物を賃借する契約をしました。契約内容には、建物引き渡し時に５０００万円の敷金を支払う等の条項があります。
工事状況は、今月末に建物は完成しますが、外構工事の完成は翌月末ころになります。

地主の主張：建物は当初予定の工事行程表通り今月末に完成するので、今月末に５０００万円を支払って欲しい。建物完成イコール建物引き渡しと考えるのが業界常識である。

当社の主張：外構工事は未完成なので、引き渡しを受ける状況ではない。よって、５０００万円は来月末以降、外構工事完成後に引き渡しを受けた時点に支払う。

賃貸借契約書には、「建物引き渡し時に敷金を支払う」となってはいますが、引き渡し日はいつにする等の条件は一切記載されていません。
地主は、今月末に支払わないと、財産の差し押さえをすると言っています。
今回のケースの場合、どちらの主張が正しいのでしょうか？
なお建物とは物販店舗です。外構工事が完成しないと営業はできません。

また、一方的に財産(当社所有の土地、建物)の差し押さえをすることは可能なのでしょうか？
また、その土地、建物には、銀行の抵当権が設定されていますが、競売になった場合、抵当権の扱いはどうなるのでしょうか？

宜しくお願いいたします。

回答No.1

noname#65452 · ベストアンサー

詳しく書くとかなり長くなるので、要点のみ書きます

＞賃貸借契約書には、「建物引き渡し時に敷金を支払う」となってはいますが、引き渡し日はいつにする等の条件は一切記載されていません。

まだ、引き渡しされてませんので「文字通り、敷金を支払う義務ありません

＞今回のケースの場合、どちらの主張が正しいのでしょうか？
どちらの主張も正しいです。どちらかがどちらかの意向に折れるか合わせるかの話です。
建物引き渡し受けても営業できる状態でなければ、一般的に引き渡し拒否する方が普通でしょう。（その期間営業できないのですから、地主が損害賠償してくれる、というのなら喜んで引き渡し受けてください）

＞建物完成イコール建物引き渡しと考える
地主の勝手な言い分です

＞地主は、今月末に支払わないと、財産の差し押さえをすると言っています。
債務名義なくしては差し押さえできません。地主のハッタリでしょう。

＞なお建物とは物販店舗です。外構工事が完成しないと営業はできません
営業できない状態ですので、現在地主は「債務不完全履行」状態です。質問者様は「債務完全履行してから引き渡し言ってこい」と反論できます。

＞また、一方的に財産(当社所有の土地、建物)の差し押さえをすることは可能なのでしょうか？
一方的には無理です。判決がないとできません

＞また、その土地、建物には、銀行の抵当権が設定されていますが、競売になった場合、抵当権の扱いはどうなるのでしょうか？
競売の場合、優先的に抵当権者から配当されます。

後々の訴訟のことを考え、物件の現場の証拠写真を撮っておいて下さい。そして、地主との会話やりとり一切全てをボイスレコーダーで録音しといて下さい。
それら証拠は、後に訴訟になった場合に証拠として法廷に出せます。

お礼

早速の回答をありがとうございました。
詳細に内容を理解できました。
自信が持てましたので、少し強い主張で対応したいと思います。

回答No.2

xyzyx

私も引き渡しはまだと考えます。

＞建物完成イコール建物引き渡しと考えるのが業界常識である。

正式には物件の引き渡しまたは登記が引き渡しでしょうが、確かにこのよう見なすこともあります。しかしそれは建設業界の常識（施工業者→発注者）であって、賃貸業の常識（大家→借家人）では物件または鍵の引き渡しをもって、引き渡しと考えるのが普通です。
別な業界の常識になりますので、当てはまりません。

むしろ約定した期限までに工事を完成して建物が目的に添って利用できる状態にして引き渡す義務が大家にはあります。それができない場合は履行遅延の責任を大家は負わなければならないでしょう。

お礼

早速の回答をありがとうございました。
建設業界の常識（施工業者→発注者）であって、賃貸業の常識（大家→借家人）…

この辺りも主張したいと思います。