アパート経営は何世帯、連続何年まての空き室に耐えられるでしょうか

質問

人口10万の田舎町です。田園地帯のせいかアパートはよく目につきます。
旗が立ってる（空き室有り）のも目立ちます。人事と思っていましたが私所有の400坪の畑にアパート建設を勧められました。○東○○ではありません。
誠実な営業マンだと思います。2DK10所帯総工費9000万のうち借り入れフラット35で7000万です。彼の主張するには10所帯のうち空室が3所帯連続5年続いても破綻することは無いと断言します。家賃保証は最初の3年以降ありません。
返済計画書を丹念に調べあらゆる年度に連続5年3割の空き室を挿入して計算して調べましたが確かに利益ゼロでもなんとかやっていけそうです。
しかし、なぜか私自身の直感は危機を感じます。
どうか、これまでアパート経営をされてきた方にその経験談を頂きたいと思います。正念場となっております、宜しくお願い致します。

回答No.1

sirousagi1 · ベストアンサー

大家の一人です。
う～ん。自分なら「やらない」です。
人口10万ということより、地域的にそこが通勤圏内だとか、子供の住環境として学校が近い、などの可能性を積み上げて、
考慮したとしてどうなんだろう。

だいたい、3年以降の家賃保証はしないのは、不動産収入としてのリスクが高いとしたからだと思います。
家賃設定も、3年たたないうちに値下げということになるとも考えます。

最近は、金融機関も土地価格が担保価値として見合うか、入居にたいしてはどうかなど、おおよそですが
調査すると記憶しています。
建設会社が金融機関を連れてきた場合は、どうかとは思いますが。

それと、物件内容にもよりますが、補修費などメンテ費用も考えておかないと「まずい」です。
となると、利益がないと、固定資産税の軽減措置後も大きいですよ。

うちは、今のご時世「○イブ○」なんて会社のあおりで、敷金は預かりますが礼金がない。その分1か月分は管理会社へ
経費として持っていかれています。≪まったく、なんてこった。≫
つまり、周囲の条件も年月が経つと変化してきます。その時々の状況も想定していないと、募集しても問い合わせすら
ないことにもなると思います。
やる前から、空室を前提では、どうかと。ご自身の直感を信じた方がよいと思います。

ここで、参考にですが、最近は高齢者専用賃貸住宅を押す建設会社もあります。
あちらこちらで、けっこう建ち始めているので、供給過多になると考えられます。
あっちこっちにアンテナを張っていると「火傷」をしないですむかもしれません。

お礼

うーん。そのとおりですね。
どうも逸る気持ちが先にたってあせる気持ちでいっぱいだったようです。よく落ち着いてあたりを見回せば新築間もないアパートにノボリが目立ちすぎます。
おかげさまで気持ちがすっきりしました。
今日、営業の方には『身の丈にあった事業ではないのでキャンセルします』と丁寧にお断りしました。
sirousagi1様良きアドバイスありがとうございました。

回答No.2

to-kon

そもそもフラット３５って
賃貸住宅には利用できないのでは・・・