アパートの賃料のことで質問です

質問

アパート経営をしているのですが、最近空き室が目立つようになりました。
周辺地域に分譲マンションや戸建も建ち、賃料の下げ圧力になっています。

当方も昨年ローンを組み替え、１０年固定→５年固定にし、固定費を削減しました。
しかし、これ以上は難しいと感じます。

マンションは３ＬＤＫ，駅歩９分です
出来れば賃料の下げを行わず、空室を埋めることは出来ないでしょうか？

回答No.8

m_inoue · ベストアンサー

＃２です

＞借主に直接聞いて必要なものを取り付けても差し支えないのですか？

私は仲介業者から入居予定者に聞いてもらっています。
「家電は要りますか？」と、
ウォシュレット、洗濯機、２ドア冷蔵庫、オーブンレンジ、照明器具
これらは仲介業者の裁量で交渉材料にしても良いと任せています。
後、入居月の日割り家賃も．．．。

＞長く住んでる方に商品券の配布は有効ですか？

入居者に還元しても消えてしまいます。

＃７で書いたように設備で還元しています。
後々残りますから．．．。

昨日、空いていた部屋が埋まりました、
築１４年のアパートですがこれで１１／１２戸です、
後の１戸は内部改装中です。

仲介業者への＋１ヶ月のボーナスが効いたようです。

それと、駐車場ですが、不足分を近隣で一括（４台分）借り上げしています。
余ってても確保しています、入居者の来客用にも使えますし、駐車場付きだと内見も多いのです。
入居者に貸すときは１，０００円補助しています。
６，０００円の駐車場を一括なので５，０００円で借り、４，０００円で貸しています。
要は敷地内駐車場と同条件にしたかったのです。
来客用駐車場は入居者に喜ばれています。
面倒ですが利用時は携帯に電話してもらい交通整理しています。

お礼

丁寧なご回答、ありがとうございました
さっそく出来るものから取り掛かってゆきたいと思います

アパートは気付き難いですけど、日々その価値が減っているのですよね
入居するかたの望むものを提供する事で価値が上げられるのは中古ならではですね・・頑張ってみます

05/10/29(土)　23:41

回答No.7

m_inoue

＃２です

人ごとではないので再度書き込みです。

＃５さんの意見賛成です。
＞裏技としては、お客さんを連れてきた営業マンに契約が成立しなくて．．．．．．．

私は仲介業者の社長には何もしないのですが賃貸窓口の女の子にはケーキ、お菓子の差し入れを欠かしません。
「この物件に住みたい」と指定してくるお客さんより、「この位な条件のアパートは有りますか？」のお客さんが多いと思っています。
その時窓口の担当者はどこを「最初に」「力をいれて」勧めるでしょうか？
賃貸業も商売ですから、あらゆる事に気を配りましょう。
「儲ける」のではなく「儲かる」の精神で行きましょう。
入居者の事を考えれば儲けは自然に付いてきます。

昨年、アパートの方ですが、みなさんが入居中に家賃の変更をしないで設備の更新、改良をしました。
浴室乾燥機の設置
地上波デジタル対応のついでにＢＳ・１１０度ＣＳ対応
ドアフォンをＴＶ付きに
ウォッシュレット設置
その他
その時は出費だけでしたが今年退去（勤務地が遠隔地になった）された方が友人と同僚に推薦してくれました（私の住んでたアパートって良いよ、と）。
結局、部屋のクリーニングだけで空き期間無く埋まってしまいました。
退去される２人には、敷金全額返還、紹介のお礼に商品券を．．．。

今年は今、マンションを改装中です。
内外装のリフォームはもちろんですが、
宅配ボックスの新設
防犯システムの改良
駐輪場の改良
その他．．．。
半年分の家賃相当分を再投資しています。
結果が出てくれることを信じて。

お礼

商品券で想いついたのですが、長く住んでる方に商品券の配布は有効ですか？
もちろん家賃の遅延などが無い事が前提ですけど

05/10/29(土)　03:42

回答No.6

m_inoue

＃２です

＞家具・家電などはどんなものが効果があるのでしょうか？

どんな物って言われても．．．通常使う物ならなんでも．．．。
洗濯機・冷蔵庫・オーブンレンジ・ウオッシュレット．．．。
要は入居者の方が必要と思う物です。

＞それとどの位で入れ替えるのでしょうか

自分がその部屋を借りるとして、「古くて嫌だな」と、思わない程度でしょうね。

それより、わたしは基本的な考え方が大切と思っています。

０円の投資で０円の利益、賃貸業辞めた方がいい。
１０万円の投資で９万円の利益、お金をどぶに捨ててる。
３０万円の投資で３１万円の利益、これでしょう。

５万円の部屋を６ヶ月間空室にするより、
予算３０万円掛けて１年間入っていただく。
その３０万円を効率よく配分する。

例えば仲介業者に１ヶ月分、
外観リフォームに２ヶ月分、
内装手直しに１ヶ月分、
入居人サービスに１ヶ月分、
広告宣伝に１ヶ月分、

一部屋に各種家電を据え付けてモデルルームにしては？
「ご希望ならこの部屋の家電付けます」って、不要な物は付けなくて済む。
家電はオプションにして洗濯機は家賃５００円ＵＰとかにしても良いかも？
そのモデルルームが気に入ればそのまま貸しちゃえばいいし．．．。

お礼

再度の回答ありがとうございます
No.5では書き忘れましたが、お礼が遅くなってスミマセンでした

相手が必要とするものを差し出す・・商売の鉄則ですね
そうは言っても、相手が何を必要としているのか分からない。
そんな時には、借主に直接聞いて必要なものを取り付けても差し支えないのですか？

05/10/29(土)　03:22

回答No.5

potitamaaporo

私は、不動産業の営業をしていました。やはり空室を減らすには、不動産屋にお客さんを多く連れてきてもらうことが一番です。その方法は一軒でも多くの不動産屋に空室があることを伝えることです。多くの営業所がある不動産屋も各営業所一軒ずつ連絡する。部屋の中の案内をしやすくする為に現地に案内用のカギを用意する。間取り図面や契約条件が入った資料を作り不動産屋に定期的にＦＡＸする。など部屋の案内を増やすのが一番です。　裏技としては、お客さんを連れてきた営業マンに契約が成立しなくてもたばこ一箱やビール券一枚など少額でいいからこそっと渡す。あんがい営業マンは、少額の物でも喜んでお客さんを連れてくるようになります。契約が成立した時に多額のバックマージンを払うより少額のプレゼントを多く上げたほうがいいですよ。

お礼

やはり小まめに動く事が大事なのですね
営業マンとの事も人間同士ということですか。信頼関係を構築する事が大事と言う事でしょうか？

05/10/29(土)　03:14

回答No.4

katyan

リフォームするか、家賃を下げるのか
あなたの選択ですね。敷金を下げるのも方法です

後は１番さんの冷蔵庫などをおくのも
方法です

お礼

周辺地域に新しくアパートがタケノコのように建つ激戦区で
設備面ではこれと言うものが無く苦労してます

レオパレスのＨＰも見て見ましたが、新築でも家具・家電付きが求める人もいるのですね
中古ではなおさらなのでしょうか？

05/10/22(土)　23:30

回答No.3

ottotto_ottotto

こんにちは。初めまして。
私は以前、リフォームも仲介も管理も経験ありますが、
1の方、2の方ごもっともな回答だと思います。
もう一つ大事なのは、外観ですよ。私的にはこれが一番だと思います。
人の印象というのは最初の一瞥で大方決まります。
建物を案内するときに最初に見るのはどこでしょう？外観が汚いとお客様は一気にテンション下がります。このお客様を室内であれこれテンション上げながら説明する苦労より、外観を綺麗と思わせて室内を並な状態で説明するほうが断然決まりやすいです。地域特性や築年等状況により一概には言えませんが、私が大家さんに提案する順序とは、
(1)外観（特にエントランス）→常に明るく清潔に
(2)外溝→雑草ぼうぼう、ゴミだらけはもってのほか
(2)室内設備
(3)家賃減額
の順番ですね。
がんばってください。

お礼

外観重視と言うと、恋人を選ぶときと同じですね(^_^;)
やっぱり一目見てきれいな方が良いのでしょうね

顔の汚い私としては納得がいきませんが・・

05/10/22(土)　02:29

回答No.2

m_inoue

独身用アパート経営しています。
１Ｋ×１２戸、１Ｒ×４２戸

空室、頭が痛いですね、

仲介業者に１ヶ月分のボーナス（部屋数限定で）．．．効果有りました。

家電のサービス．．．効果有りました。
（洗濯機＋オーブンレンジ＋冷蔵庫＝４５，０００円）

部屋のリフォーム．．．現在進行中。

お互い頑張りましょう。

お礼

すみません、お礼を書いたつもりが最後のボタンを押し忘れたみたいで・・
また、書き直してます(*^。^*)

空き室はどう転んでもお金をもらえないので、胃を痛くして過ごしてます

家具・家電などはどんなものが効果があるのでしょうか？
それとどの位で入れ替えるのでしょうか

05/10/22(土)　23:38

回答No.1

gamigami

賃料を下げないのであれば、設備の充実しかないでしょう。
ＬＤにエアコン設置とか、水周りのリフォームなど。
どちらにしても足の悪い物件であれば、お金を掛けなければ難しいですよ。

お礼

朝早くから回答、ありがとうございましたm(__)m
設備の充実ですか、大家にとっては難しいですね

少ない投資で高い利益を上げるには何が良いのか？
最終的にはそこに行き着いちゃうんですよね

05/10/22(土)　02:17