１Rアパート(UB)空室有 入居者UPのため、リフォームのアドバイスをお願いします

質問

都心から電車で４０分のところで、１Ｒアパートを経営しています。

・築２０年１Ｒ ＵＢ（19.5m2）２階建てＲＣ 計２０戸
・駅から徒歩５分以内・途中にコンビに有り
・外壁の塗装、修繕はまめに行っています。
・敷地内にアスファルト敷き駐車場・駐輪場有り
・建設時は近隣の大学に通う方を対象にしていましたが、大学に隣接し公共交通機関・広めの道路が通ったため人気がなくなりました。
・１０年ほど前から徐々に家賃を下げはじめました。
・建設時のローンは終了しており、修繕にかかった費用の借入があります。

現在３部屋空いてしまいました。
更に家賃を下げることも考えましたが、改装に踏み切ろうと思っています。
考えている案としては・・・

（１）2部屋ぶち抜いて２ＤＫにする。
もともと設計するときから２ＤＫに変更しやすいように、１部屋おきに壁の厚さが違います。
ただし２部屋続きで空室が必要になり、現在はそのような空き状況ではありません。

（２）１Ｒのままトイレ風呂別に改装する。
飛び石で空室がありますので取り掛かりやすいのですが、狭い部屋がさらに狭くなるのではないかと心配です。

１を選ぶには空き部屋の隣が空室になるのをひたすら待つしかないのでしょうか？
それまでの間、入居者が居ないのは苦しいところです。

２を選ぶにしても、それほど需要があるかどうか。
まわりには狭くて安い木造がたくさんあります。
現在のＵＢの広さのまま分けられるのでしょうか？

「経営」とは程遠いアパート経営でしたのでどのようにしたら効率がよいのか考えあぐねています。
これまで勉強してこなかったツケではありますが、なんとか皆さんのお力を借りてよりよいアパートに生まれ変わらせたいのです。
どうかアドバイスを宜しくお願いします。

回答No.8

gruser00

こんにちは。　oyaoyaouyaさま。

アパート経営など、本当に大変ですよね。

どうしたらよいのだろう、何かもっと他に良いアイデア、アドバイスが
あるのかもしれないなんて、思いませんか？

oyaoyaouyaさんのアパートがこちらの会社さんのエリアに入っているか分からないのですが、とても親切なリフォーム店さんです。

スズワリフォームさん　http://www.suzuwa-reform.com/

一度、ご相談をされてみてはいかがでしょうか？
無料お見積もり、ご相談窓口というのもあるようですよ！！

oyaoyaouyaさんのように前向きに考えていらっしゃる方をみるとすばらしいなぁと感動してしまいました。

ステキなアパートになると良いですね！！

参考URL：

http://www.suzuwa-reform.com/

回答No.7

noname#78261

5キロは遠いなあ。
もうターゲットの学生は無理でしょうね。
次のターゲットを探しましょう。

風呂別ではかなり狭くなるので1戸の場合はＵＢの入れ替えか、フィルムやＦＲＰ塗装によるリニューアルでしょう。

しかし、2戸１で1人に貸すのは家賃が上がりませんね。
やるならシェアルームにもできるようにでしょう。
契約条件は難しいですが、研究してみて下さい。
家賃をやや下げて1人貸しよりは狙えます。また、ちょっとしたファミリーも入ります。ただし、ファミリーの場合は駐輪場が不足しがちになりますよ。

間取りにもよりますが、プライベートルームはそのまま、片方は浴室、洗面洗濯室、トイレ。片方はＤＫ（キッチンのほうが採光不要ですね）と玄関に改造。これなら界壁は半間あけるだけです。耐力壁を切ってしまう危険も低くなります。

また、玄関のキーだけ変えて安全を売りにしたり、セコムをいれるなんていう安全機能は古いとナカナカないので目立ちそうです。

駅からは近いので社会人には需要があるはずです。
遅い時間までの商店街やコンビニなどは近くにないのでしょうか。
古いので防音工事も限界があるし、もし、環境の便利さもないとなると、手軽さという事になるでしょうか。いわゆる家具付き短期貸しＯＫ～系です。
これは入居者の質の選択が難しいのですが。

ほかのターゲットはＳＯＨＯ用（小事務所のほうね）です。
小事務所もＯＫとする方法では駅近、駐車場有は魅力の場合も多いです。事務所は費用を落としたいので古くてもはいりますが便利が必要、ただ、たまの顧客のために入り口部分がかっこよくないと入りにくいでしょう。これならワンルームでもいいし、トイレしか使わないし、リフォームしても、トイレと給湯室を作れば風呂はなくてもいけます。

ターゲットの掘り起こしをしないでのリフォームは計画倒れですよ。
付近の賃貸動向をしっかりつかみましょう。

回答No.6

dyundyun

築２０年ですか
本体の償還が終わってるとの事ですので
あとは小規模リフォームで客付けするのが宜しいかと存じます。
リフォーム計画は管理されてる不動産屋さんの助言が重要なのですが
思いつく事を。。
（１）
２部屋をひと部屋にする場合
水回りもそれに付随してグレードを上げるべきです
あと２ＤＫだけでなく１ＬＤＫも計画なさっては如何でしょう？
入居者さんには建物内で移動して貰いましょう。
引っ越し費用を出しても数万です。
（２）
３点式のＵＢは敬遠され勝ちなので
これも重要なリフォームです。
現状の大きさが解りませんのでアレですが
部屋が小さくなってもすべきだと考えます。

あと
玄関ドアを交換したり色々考えられます。
が、
対費用効果をしっかり見据えて下さいねー

回答No.5

bouhan_kun

きれいだと、客付けしやすい可能性はありますが、その他の条件もありますので、一概には言えませんね。むしろ、防音や防犯などに特化するのも手です。

逆に、改装せずに、水商売、母子家庭、高齢者、外国人、ペット飼育者など、入居が難しい方に向けて門戸を開放し、ニッチを狙うのもいいでしょう。金かけるだけが知恵ではありませんよ。そういう場合、場合によっては家賃を下げないでもいいかもしれません。

なお、どうしても2部屋ぶち抜きたいなら、退去させるのは難しいので、棟内で移動してもらうほうが、効率がいいかと思います。

回答No.4

noname#79085

丁度大学生を対象にしたアパートを現在設計しております（確認申請前段階、私はほとんどタッチしてませんが）。

やはりターゲットを絞るのがポイントですよね、質問者さんも当初は学生をあてにされていた訳ですものね。

＞大学に隣接し公共交通機関・広めの道路が通ったため人気がなくなりました

この文面からは詳しい理由が読み取れないのですがとにかく学生はあまりあてに出来なくなったと言う事ですね。
そうなりますと近隣の状況を再度詳細に調べる必要があるでしょうね。（素人が当たり前の事を書いてますね、恐縮ですが）
需要層を掴むことですか。
例えば郊外の新興住宅地の瀟洒なアパートなんかですと若い夫妻が目を付けるでしょう。（単純に私はそうでした、子供が居なく、まだ貯金に気持ち的余裕が有る時期）
小学校（中学校）が近くにあれば中年夫婦。
ただしややせまいですね、2DKでは若夫婦+子一人位が限界でしょうか。

駅から近い、大学も近い・・・やはり何とか学生を呼び戻したいですねえ。
「学生割引」とかされたら？大々的に打ち出すのです。
学生イコール貧乏ですからこのコピーはまず魅力的に映るでしょう。
どの位金額に差を付けるかは置いといて、少なくとも学生が住み易い環境のアパートであるとのイメージも抱くでしょうね。

素人の私にはこれ位しか浮かびません、ただしこれまでアパートやマンション設計をした物件のその後を見てますと（定期調査など）少なくとも言える事は「古臭い所からは人が去る」傾向が強いと言う事ですね。
当たり前の事でしょうけど。
調査に行くと「こりゃあ住めない」なんて感じますし。

少なくとも安くともきれいにリフォームを心掛ける事は大事でしょうか。
いかに安く、いかに見栄え良くするか、経験の少ない学生にはこれで十分かと思われます。

繰り返しますが、経営の経験のない素人意見です、読み飛ばして下さい。

お礼

設計関係の方からお話が聞けるとは、このサイトはすごいです。
きちんとした計画をたててからでないと、専門家の話は聞けないので非常に助かります。

激しく古くはないんですが、中途半端に古いのです。
部屋の端々に見える古臭さはいやかもしれませんね。

>少なくとも安くともきれいにリフォームを心掛ける事は大事でしょうか。
>いかに安く、いかに見栄え良くするか、経験の少ない学生にはこれで十分かと思われます。
見栄えまで考えて作っておりませんでした。詰めが甘かったと反省しています。
もう少し若い感覚で部屋を作っていかなくてはなりません。
貴重なご意見ありがとうございました。

補足

言葉足らずで申し訳有りません。
大学に隣接しているのは「交通機関・道路」であって、私のアパートは５キロほど離れています。

当初は近くを走る電車しか交通手段がなかったのですが、時代とともに様々な交通機関が開業しました。
私の土地は新しい交通機関沿線からは外れていますので、客（学生）がそちら沿線に流れていってしまい苦戦しています。

回答No.3

URD

トイレ込みのUBを改修してトイレ別にするのでしたらスペースを余計に食います。

2部屋の1ルームを2DKにしても家賃2倍にできるかと言えばそうは思えません。

やはりNo1さんのように何か特色を出すべきでしょう。
コストが掛からないもの　光回線壁ぶち抜いてどうぞ引き込みOKと謳うとか。これなら投資ゼロ
光回線引いて各部屋までLAN配線して使用料無料　とか。これなら初期費用10万以下　ランニングコスト年10万以下
駐車場余地あるなら屋根シャッター付きバイク置き場作るとか

いずれにしても内外装のリフォームをケチった物件は借りたくないですね。
ペンキべたべたに素人工事でぬったくったようなものとか。
壁紙がくたびれて陰気になってる部屋とか。

お礼

忘れておりました。
使用料は無料では有りませんが、CATVの光回線が各部屋に引いてあります。
「使用料無料」とはかなりの金額がかかりそうですが、よく考えれば膨大な金額ではありませんね。
ちょっと調べてみようと思います。

屋根シャッター付バイク置き場は私も考えました。
ＵＲＤ様がおっしゃられているのは、このような↓バイク置き場のことでしょうか？
http://www.shello-k.jp/
検討の結果、最終的には投資金額と見合うか疑問が残りやめてしまいました。

学生さんでオートバイで通学する方もたくさんいらっしゃいます。
いまのところ屋根のみですが、盗難対策は必要と考えておりました。
再度検討してみようと思います。

なお塗装に関しては地元の工務店に頼み、全面塗り替えを行いましたのできれいだと思います。（「そこそこ」のレベルですが。）

実践できそうな案をたくさん出してくださり感謝します。

回答No.2

leo_mama

素人です。
中途半端だからよくないのでは？
周りに狭くて安い木造がたくさんあるとのことですので、
こだわりのないとりあえず住めればいいという人は安いところを選ぶでしょうし、
キレイなとこがいい、おしゃれな部屋で暮らしたいという人は、
外観だけでなく、内装を重視するでしょうし。

・・・と思うんですが、いかがでしょうか？

お礼

するどい回答ありがとうございます。
その通り中途半端なのだとおもいます。

中途半端に狭く、中途半端に古い。

外装・内装ともにそこそこきれいにしてましたが、「そこそこ」ではよくなかったのですね。

素人だなんて謙遜しないでください。
アパートを探す目線でモノが見られなくなっている私のほうが賃貸素人のようです。

回答No.1

fifaile

何らかの特徴を出した方がいいと思いますよ。
たとえば「防音処理をきっちりしてあります！」とか。

二部屋連続の件は、たとえば仲のよい入居者に事情を話して、
引越し費用を負担、家賃２割引ぐらいを条件に部屋を替わってもらうとか。

お礼

さっそく回答いただけて、たいへんうれしく思ってます。

昔は気心知れた入居者さんがたくさんいたのですが、最近はこちらから挨拶しても頭を下げるだけ（してくれない人もいます。さびしいですね。）の方々でして難しいかと思います。
郵便受けに張り紙をしてみましょうか？？？

どのような特徴を出すか、しっかり検討しなくてはいけませんね。

都心から離れた地に住むメリットとは何なのか、よく考えてみます。