不動産の登記の無効を訴えられ困っています。

質問

私は法人の代表です。地主がその土地を私の法人に売却しそれを妻と子供に譲渡するという法人代表私宛の委任状（全文自筆　署名実印よる押印　日付入り）と実印・印鑑証明を持参した妻に土地の代金を支払い　司法書士事務所で司法書士の手続き（実印・印鑑証明・電話による本人への確認）をふみ　土地を所有し登記しました。その際　司法書士は地主の携帯へ電話し生年月日干支を聞き本人確認をし売却する意思を確認しその手続きを妻に委任しますね。と尋ね　はいお願いしますと地主は答えました。しかし５ヶ月たった今　もと地主から委任状は書いてない　司法書士からの電話も受けていない　と登記移転手続きの抹消をせよとの訴状が突然届きました。地主は私の叔父の為　その妻の領収書はありますが売買契約書がありません　その妻とは現在協議離婚。司法書士は電話を録音していません。私は善意の第三者ではないのでしょうか

回答No.3

akak71

かなり厳しいと思います。
印鑑証明は誰が、市役所で誰が取得したか、　妻が取得した場合は、今回の事例では確認手段としては役立たない。

携帯電話で本人が電話に出たことを証明できるか？

回答No.2

law_amateur

事実関係があなたのいうとおりであれば，妻は本人の代理人または使者として立ち現れていますので，土地の売買契約は有効に成立していると思われます。

　そうでなくても，表見代理といって，妻に代理権がないことを知らず，必要な注意を払ってしらべてもそんなことはわからなかったという場合には，本人に土地を売る意思がなくても，売買契約が有効とされる場合もあります。

　ここでは，「善意の第三者」ではなく，「善意無過失の代理行為の相手方」という言い方になります。取引の当事者ですので，「第三者」にはなりません。

　ただ，法律問題はともかくとして，訴訟になっているということですので，これから先は，どれだけの証拠が出せるかが勝負ということになると思われます。

　一般に，印鑑証明書は本人でないと取得できないとされていますので，印鑑証明書があることは，その取引が本人の意思に基づいてされたことを推測させる事実とされます。この点であなたの方が有利です。

　よくあるのは，他の目的で取得した印鑑証明書を流用されたという弁解ですが，そのような弁解を裁判所に信用してもらえるかどうかは，どのような証明がなされるかによります。これは相手の出方を見るしかありません。

　売買契約書がないのは残念なことですが，委任状や印鑑証明書，さらには売渡証書（売買契約書に代わる登記のための書面）は，登記所に保管されています。この委任状や売渡証書に，本人が自筆で署名したり，必要事項を記載していれば，それは本人の意思に基づいて取引をしたことの証拠になります。

　司法書士が，本人の意思確認をしているということですので，記録はなくても，司法書士の証言を得ることはできます。書面がなくても，証言は重要な証拠になります。

　既に弁護士さんを依頼していることと思います。そのときのことをよく思い出し，司法書士にも協力を依頼して，必要なときの協力を得られるようにしておくことが大切です。

回答No.1

houmu-jp

地主さんからの委任状を元に登記を変更したという事でしたら、a3a3i3i3さんが購入された相手はあくまで地主さん本人ですから、善意・悪意以前に、そもそも第三者じゃないですよね。地主さんとa3a3i3i3の法人が今回の契約の当事者です。ですので、本当に委任状を書いていないのかや、表見代理等の問題になりますね。

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行政書士