登記は無効ですか

質問

５年前に離婚してそのときに不動産の財産分与をしました
話し合いできめたのですが司法書士さんに出した委任状が私の筆跡のようです、前夫にーめんどくさいから書いといてーといわれかいてしまったかもしれません
なにぶん５年前のことではっきりわからないのですが、、、司法書士さんは口頭でも必ず確認をおこなうそうですが、。。。昨年再婚された相手の奥様がどうやらこの件について不服らしく登記を戻せといってきています
この場合錯誤とかで無効になるのでしょうか
ちなみに再婚前は１度もこの件についていわれたこともなく、もちろん共有名義にした権利証は本人も何回もみていますし、１度事業資金をかりるために
私も権利証をもって同行しています

回答No.5

noname#4720

事実関係として、

(1)　離婚の際、財産分与として元夫名義の不動産の何割かをkashiwamamaさん
　名義にする旨の合意が元夫とkashiwamamaさんとの間で成立した
(2)　所有権移転登記に際しての司法書士への元夫からの委任状は、元夫が「自分の
　代わりにkashiwamamaさんに書いてくれ」と言ったのでkashiwamamaさん
　が代わって書いた
(3)　司法書士は登記の前に元夫に対して電話でその意思を確認したがその証拠は
　残っていない
(4)　所有権移転登記が終了したのちに持分権の移転登記が終了した権利証を元夫
　も見ている
(5)　一度事業資金を借りるために権利証と共にkashiwamamaさんも同行して
　銀行などに出向いている

と言うことでしょうか？

　結論から先に言いますと、(2)～(3)はkashiwamamaさんにとって不利な証拠です。しかし、(4)(5)はkashiwamamaさんにとって有利な証拠です。

　登記は、不動産の所有者が誰となっているのかを確認するための手段に過ぎず、登記の名義人が確実に所有者であるとされるわけでもなく、何年間かある人に登記の名義があったからといっても、その人が所有権を取得すると言うものでもありません。
　所有権の移転登記を行なった当時、元夫が所有権を移転させる意思が無かったのだとすると、その移転登記自体が『無効』となるのです。移転登記が終了して何年経っていようが、本人が移転する意思が無かった場合には、いくら移転登記を済ましていてもその登記自体が無効なのです。この本人の意思を確認するための重要な証拠となるものが本人直筆の委任状です。
　通常、夫の実印や印鑑証明など自由に持ち出すことができる立場にいる妻が、夫名義の不動産を自分名義に変更する場合、夫が不知の間に妻が勝手に行なっている可能性が高いため、司法書士としては、登記手続の代行の前に夫の意思の確認が重要な職業上の義務となります。この夫の意思の確認のために重要な証拠となるのが、夫直筆の委任状と電話等による夫本人に対する確認です。
　今回の場合、この委任状が元夫の直筆ではなくkashiwamamaさんによる代筆であるようなので、この点は間違いなくkashiwamamaさんにとって不利です。また、おそらく当時手続代行を受任した司法書士の先生は、電話で元夫本人に確認しているとは思いますが、証拠として残っていないわけですからこの点もkashiwamamaさんにとって不利です。
　筆跡鑑定は、民事事件においても本人が専門家に嘱託することによって可能です。不動産の価値から比べれば鑑定のための手数料など微々たるものです。あり得ないことは無いと思います。

　しかし、(4)と(5)について証明することができれば、元夫の所有権移転に対する意思を推定することができます。例え所有権移転登記手続の当時、元夫にその意思が無かったのだとしても、(4)や(5)の事実を証明することができれば、少なくともその時には、元夫が所有権移転について『追認』していたと考えることができるからです。
　『無効』な行為は、いくら後から『追認』しても原則として『有効』にはなりません。しかし、本人が『無効』であることを知りながら『追認』した場合には、その時に『有効』な法律行為がなされたものとみなされます（民法119条）。
　今回の場合、少なくとも(5)の行為の時には元夫は名義がkashiwamamaさんにあることを知っていたわけです。名義がkashiwamamaさんにもあることを前提にして事業資金の借り入れ行為を行っていたわけですから、これをもってkashiwamamaさんへの所有権移転行為についても『追認』したものと考えることができ、少なくともその時にはkashiwamamaさんへ所有権が移転したものと考えられるのです。
　(4)や(5)に関する元夫の行動を、借り入れ先の銀行の担当者などからの証言やその他の証拠を得ることができればkashiwamamaさんが勝つことができるものと思われます。しかし、それができない場合にはkashiwamamaさんにとってかなり不利であると思われます。

　以上、ご参考まで。

お礼

はじめてこちらが不利であるという意見いただきました
なるほどです
こういった見方もあるのですね
今回は弁護士さんにおねがいしてみようとおもいます
明様ありがとうございました

回答No.4

noname#3553

こんにちは　ANo.#1の者です

> ただ筆跡鑑定とかのもっていかれると不利になりませんでしょうか

筆跡鑑定は重大刑事事件等に結びつく恐れがない限りしない（あり得ない）と思います。

> 本人は頼んだ覚えもない、財産分与した覚えもないと言い張ってます

土地や建物などは、とても高価なものです。この大切な財産を、国の機関である法務局が登記簿という公の帳簿に所有者が誰であるかを公示して取引の安全と所有者の権利保全を図る制度です。すなわち、登記簿に所有者として記載される事により、公的に他の者に対して自分が所有者である事を主張できる訳です、これを対抗力と言います。つまりは現在の貴方の敵に対抗するための法的手段です。つまり…。

> 再婚された相手の奥様がどうやらこの件について不服らしく登記を戻せといってきています

だとか…

> 本人は頼んだ覚えもない、財産分与した覚えもないと言い張ってます

と言うことを一切認めないために法的根拠を持たせるものです。ご安心下さい。 以降は先方を原告として民事裁判でしか争う手段はありません。取り合わないことをおすすめします。

> さらに印鑑証明と実印も鍵をもっていたから持ち出して勝手に登記したといわれてます
こちらが起こす場合の民事裁判はここからが大変なのですが…証拠を集める作業をしなければなりません。これは婚姻継続中の出来事ですよね？でしたら…。

・新しい奥さんと一緒になるまでの５年間、なぜ登記の不存在や不服の訴を起こさなかったのか？
・一方が一方的に登記の移動などたやすくできる事ではないのにもかかわらず、委任状まであることについての釈明。
・離婚後の固定資産税の支払いを免れている状態についての責任。

で一度登記の確認訴訟を起こされてみるといかがでしょうか？「おまえのせいでこうなったんだ」と気の弱い司法書士にタダで訴状を書かせ（笑）、本人訴訟ですね。たくさんの友達を傍聴させて傍聴席に居てもらうとよいでしょう。傍聴人がいると裁判官も気を付けて発言します。誰も見ていないと、裁判官がとんでもない（と思われる様なこと）を言う場合があります。

裁判官に対しては、普通の態度で接するとよいでしょう。裁判官が、主張をわかってくれなくても、怒ってはいけません。丁寧に説明するべきです。難しいことは書面で説明するとよいでしょう。裁判官も、人間です。わからないこともあります。裁判官と対立したり、裁判官を感情的にさせると、裁判に悪影響を与えると考えて間違いありません。感情を入れずにたんたんと進めるのです。必ずできます。裁判官が公正でなくても，忌避の申立（民事訴訟法２４条）をして、良い結果があった例は非常に少ないです。気の弱い司法書士に相談でしょう。

がんば！

回答No.3

Pinball

筆跡鑑定と司法書士さんの確認について。

刑事事件でも筆跡鑑定は非常に難しいもので、証明は困難です。
また司法書士さんの確認といいますが、当時必要な書類があったから登記ができたはずです。
あなたや司法書士が証明する必要はありません。
離婚後の実印の管理ができなかった夫にすべての責任があります。
誰も夫の主張は相手にしません。

回答No.2

Pinball

当時実印と印鑑証明をつかったはずです。
これはなんと言おうが、もと夫さんの意思です。
離婚、財産分与、それから５年たっていることをかんがえてもあなたの勝ちです。
固定資産税はあなたがはらってきたはずなのにその間気がつかなっかったとでもいうのでしょうか。
いまさらなにをいってるのといって相手にする必要はありません。
それにしてもいいかげんな夫と司法書士ですね。同情します。

お礼

ありがとうございます
こちらも代筆したのかもしれないので
落ち度はあるかもしれませんが、、、
とてもいい回答いただけて本当にうれしいです
たとえ鍵をもっていても盗難なんかいわれませんよね
ちゃんと管理してないといわれると私もおもいます
前回回答いただいたかたのお礼にもかいたのですが
筆跡鑑定と司法書士さんの確認が焦点になりそうです
この点もしご回答いただけると幸いです

回答No.1

noname#3553

貴方はラッキーです。

「不動産の財産分与」を「司法書士を通して」「成立している」のですよね？
しかも前の夫は「めんどくさいから書いといて」と貴方に依頼されたわけですね。

これで全てOK！ですから「忘れた」とか仰らずにきっぱりと「登記を戻す意思はない」事を主張しましょう。また、先方が「お互いが錯誤の状態で成立した財産分与」とでも言いたげでしたら、その以前お願いした司法書士さんの所へ行き、相談しましょう。３０分５０００円などと言う弁護士らの高い報酬の何分の一という安価ですみます。

そして、先方が気に入らなかったら、弁護士の相談料として覚悟していたお金から、余ったお金で司法書士に訴状を書いてもらいましょう（18000円くらいです：笑）。例えば、財産分与が成立していることを確認する請求や、向こうが悪態をつけば（民事上の）名誉毀損等（笑）。それを送りつけるだけで、相当の威力のある攻撃となります。

余り安いからとべったり相談していると、手数料として多額の請求を受けちゃいますよ（笑）。

共有名義を解除するなら当然これまでにかかったお金を払えと請求することもできます。

お礼

さっそくありがとうございました
ただ筆跡鑑定とかのもっていかれると
不利になりませんでしょうか
本人は頼んだ覚えもない、財産分与した覚えもない
と言い張ってます
また当時の司法書士さんもー必ず電話で確認していますが
証拠にはならないかもしれないーと弱気です
さらに印鑑証明と実印も鍵をもっていたから
持ち出して勝手に登記したといわれてます
もしもう１どご回答いただけたらとてもうれしいです