不動産契約時の重要事項の説明について

質問

先ほど、共有道路の維持管理について質問したものです。

http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1724194

12件で共有してる道路を9人しか使わない場合は、残りの3人は所有権の放棄をすれば、維持管理費用は負担しなくてよくなることが理解できたのですが、新たな疑問が出てきました。

今までは、不動産を購入する前に、重要事項の説明というものを受けた上で、納得して、契約をするものだと思っていました。

最初の重要事項の説明時に、12件で維持管理費を負担すると聞いていたのですが、その説明は、まったく関係なくなってしまうということでしょうか？

12件のうち、9件の人が、気を悪くしている一番の理由がそこなのです。

「最初の契約のときに、ちゃんと説明してもらって、納得して、実印押して契約したんじゃないの？」という意見なのです。

この、重要事項の説明というのは法律上は、まったく関係のないことなのでしょうか？

回答No.3

matthewee · ベストアンサー

１．中高層マンションの場合、普通エレベータが設置されますが、１階の住人はこのエレベータを使うことがなくても、エレベータの維持管理費を負担します。

　その理由は、このエレベータがなければ、この土地に中高層マンションを建てることはできず（＝建てても売れないという意味です）、高い土地代を１階の住人だけで負担することはできないからです（＝分譲価格が高額になるという意味です）。

　例えば、１０億円の土地に、各階１０戸の１０階建ての中高層マンションの分譲を例に取れば、土地代を１００戸で負担すれば、１戸当たりの土地代は１０００万円となります。もし、建物価格が３０００万円とすれば、１階の住戸は４０００万円で購入できます。
　しかし、２階から１０階までの住戸がなければ、１階の住戸は土地代を１戸当たり１億円負担することになりますから、建物価格（３０００万円と仮定）と合わせて１億３０００万円の分譲価格となり、とても購入できないということになります。

　その意味で、たとえエレベータを使用しなくても、１階の住戸は既に分譲価格の面で恩恵を受けているので、エレベータの維持管理費を負担する義務があります。

２．さて、今回の質問文に書かれている１２戸の分譲地にある共有道路（＝おそらく位置指定道路だと思う）の場合も、同じ考え方で説明ができます。

　もし、この共有道路がなければ、１２戸の区画は取れず、３戸分の細長い土地しか分譲できなかったでしょう。
　とすれば、１区画当たりの土地代を４倍にしないと開発会社は採算が取れないことになります。

　奥に共有道路を使う９戸があるからこそ、公道に面した３戸は、１／４の土地代の負担だけで購入することができたのです。
　その意味で、公道に面した３戸は分譲価格の面で、既に恩恵を受けていると考えることができます。その代わり、この３戸は、共有道路の所有者（共有）として、権利と義務を有することになります。

　共有持分の権利について放棄をするのは自由ですが、維持管理の義務まで放棄できるとは考えられないと思います。

　また、私道を直接通らない３戸も、この私道の恩恵を全く受けていないわけではありません。この３戸はこの私道があるため、角地になるので、採光や通風の面で有形的な恩恵を受けています。さらに、角地であれば、不動産としての資産価値も高いので、この私道があることでその面の恩恵を受けています。

３．重要事項の説明は、公法上の規制（例えば建築協定など）だけではなく、私法上の規制についても不動産の購入者を拘束すると思います。
　直接、この件に関する判例は知らないのですが、位置指定道路について「通行制限の協定」を結んでいるという判決（仙台地裁平成１５年１０月３０日判決）を紹介します。判決文はマンションの建築差し止め訴訟ですが、この判決そのものは全然、質問文とは関係ありません。
　ただし、判決文の中に、「位置指定道路は車両の通行制限協定を締結している」という趣旨の部分があります。この協定は私法上の契約ですが、土地所有者を拘束しています。下記、参考URLにこの判決文を貼っておきます。

　重要事項説明書ではっきりと私道は共有であることが明記され、この私道部分も含めて住宅地を購入しており、登記もなされているのですから（＝第三者にも対抗できる）、私道の共有者としての権利と義務（＝維持管理）は、３戸の住人にもあると思います。

参考URL：

http://courtdomino2.courts.go.jp/Kshanrei.nsf/webview/49D18BE4495D2BEF49256DF900352B89/?OpenDocument

お礼

とても納得のいくご説明ありがとうございました。そもそも、9件しか使わない共有道路の持分をなぜ12件分登記しているのかというのが、すごく不思議だったのですが、mattheweeさんのご説明で納得できました。

12区画に区画割するときに、道路を作らなければ、細長い土地になることが原因だったのですね。

その細長い土地は、そのままでは売れないだろうから、道路を作った時点で、残りの3件の人も恩恵を受けてるということですね。

なぞが解けてすっきりしました。

とても参考になりました。ありがとうございました

回答No.2

koala0305

重要事項説明は、あくまでもその時点で12軒で共有し維持管理するということを説明したに過ぎず、その後、所有権を放棄することまで拘束しないはずです。12軒で負担するはずだった費用を9軒で負担することによって、どれほどの差が出るのか分かりませんが、使っている人だけで気持ちよく払えないのでしょうか？

まったくケースは違いますが、私の実家も私道に面しており、長い間もめていました。受益者負担という解決策しかないというのが、そのとき感じたことです。

お礼

ありがとうございます。たぶん、金額はそんなにたくさん変わるわけではないと思います。

アスファルト舗装を、十数年後にするのに、そんなに多額のお金がかかるとは思えません。

お金の問題ではなく、気持ち的な問題で、私も含めたみんなが不愉快な気持ちなのです。

下記にも記したように、道路だけではなく、自治会で負担しなければならないお金は、ほかにもあります。

たとえば、外灯をつけたいと言い出してるのは、支払いを渋ってる人です。理由は、自分の車が傷つけられたから、無用心だからだそうです（ちなみに、私の家の前には外灯は必要ありません。）

そのことに対して、自分の家の前なのだから、あなたが自分ですべて負担したらいいとか、今後の電気代も全部自分で払うべき。とか、言い出したらきりがないように思うのです。（もちろん、そのようなことを言うつもりはまったくありませんし、自分に必要なくても、自治会が全体的に、使えるのであれば、私自身は喜んで支払うつもりです。）

自治会って、そういうことも含めて、お互いに協力し合うものだと思うのです。

自分に都合のいいことだけ強要してくるその人は、12件の中で、孤立しつつあります。

その人にわかってもらう方法というのは、全くないということなのでしょうか？

回答No.1

doctorelevens

＞「最初の契約のときに、ちゃんと説明してもらって、納得して、実印押して契約したんじゃないの？」という意見なのです。

私も気になりましたが、良く考えれば、そのことすら認めないほど嫌だよってことだと解釈しました。

既存のルールを守らないんだから、まともな論理は通用しないんだろうな、ということで・・・

法律的には立派に通用しますが、後から出された意見を１２件で検討して認めた場合は通用すると言うことです。

裁判してでも争うおつもりなら話は別です。
負けそうにはないですけどね。

お礼

ありがとうございます。裁判まではしたくないのですけどね。（近所だから一生の付き合いなので）

実は、自治会を立ち上げるべく動いているのですが、みんなで会費を集めて、お金を積み立てて、そこから、いろいろな必要経費を支払っていく考えでいたので、当然、その自治会費の中から、将来の道路の維持管理もしていこうとなったのですが、その人が一人で反対してるので、なんだか、無理そうな感じになっています。

外灯なども、つける予定で、その人が使う道路ぶち（問題の道路ではなく市道です）にも、外灯をつけて、そのお金は自治会費から出す予定なのに、どうして、こっちの道路のお金を負担するのがそんなにいやなのかと思います。

自治会って、お互いの協力がなくてはやっていけないような気がして、先が思いやられます