不動産売買契約時の重要事項説明責任について

質問

重要事項説明書『法第35条第一項第5号に掲げる事項』内に「私道経由、販売会社名義の公衆用道路を経て南東4m公道(42条2項道路)」と記載があるのですが、転売もしくは、建替時は、南東4m公道(42条2項道路)が契約時より登記上は私道であり、その地主さん達(現状13名分筆)と公衆用道路を所有している販売会社の承認が必要とのことですが、重要事項説明書には、一切その記載説明がされていません。
また、万が一転売時は、販売会社所有の公衆道路を経由していることにより、購入者がローンに制約があるらしいので、購入者が限られるなど不利益が生じています。
　平成4年(21年前)の契約ですが、重要事項説明義務違反には当たらないのでしょうか、詳しい方いらっしゃいましたら、教えて下さい。よろしく、お願いします。

回答No.2

oyazi2008 · ベストアンサー

ＮＯ．1です。
＞42条2項道路との記載があります。これは公道扱いになるのでしょうか?
それは建築基準法が施行される以前に既に道路として使用され、4ｍ未満であり2項道路の認定を受けた道路のことです。一般的には公道扱いにはなりません。あくまで私道です。

その道路の所有者が販売した不動産会社を含め他に近隣の土地所有者など13名ほどいるという状況なのですね。

＞南東4ｍ私道（42条2項）を通過しなければ、上下水道の地下配管の不具合があった場合に備えて、当該、私道地主さん達の承認をもらっておく必要があるとのことです

これは先の回答にも書きましたが、道路法などの定めではなく、あくまで水道局や下水道、ガス局などの工事の実務上必要な承諾になります。土地の使用・管埋設承諾書など各局に定められた書式があり、工事時に提出して、道路の掘削や管の埋設許可が降りるという流れになります。
購入されたときは土地建物（新築など）で購入され、今まで設備の利用をされたのでしょう？重要事項は、現在利用できる設備の状況を記せば足ります。または、整備の負担があることが判明している場合は、それを記します（下水道の整備で負担金が生じる場合など）。ですから重要事項の設備の直ちに利用可能な設備等の欄には、上水道＝公営などと表記されていると思います。

将来的に再度引き込みを要す場合を見越してまで、それの実務の注意事項や説明をしなければならないという事まで、重要事項では求められません。
その建物が建築されたときは、当然にそれらの承諾等を取得できたから、水道管など引き込み出来たのですから、一般的には将来も問題ないと判断するのが妥当だからです。
また、仲介業者が言った、設備などの掘削や埋設の承諾書が必要などというのは、建物付でなく更地の状態なら理解しますが、将来いつ工事をするかわからない類の承諾書を取得しても、意味がありません。
それは質問者さんのように売却してまた違う方の所有になれば、以前の承諾は意味が無いものとなりますし、承諾日を記載する必要がある書類で、何年後かにそれを利用するのは無理であるからです。
承諾日が空白のままでは、質問者さんが承諾する立場でも拒否するでしょう？
この承諾書を売買時に売主側で整え引き渡すのは、あくまで土地の売買など近い将来に確実に設備工事など行い、それが必要である場合のみです。（それでも宅建業法や基準法などには一切この承諾書の件などは記載がありません。あくまで設備工事の実務上の必要書類です）

ですから先の重要事項の内容に、記載の件に関しては違反行為などはありません。

質問者さんもその2項道路の持分を有しているのですよね？既に建物があり、設備を利用している状況であれば、例え承諾しない者がいても「上申書」の提出により、すべての所有者の承諾書が整わなくとも、工事の許可所得は可能です。上申書の内容は、承諾しない者がいるが、許可を出した局に責任や迷惑はおかけしません。万一の際は私が責任を持ちます、という様な内容です。

またこの設備の引き込み云々と土地建物のローンの可否は全く関係ありません。もし多少関係があるとすれば、その2項道路の持分を質問者さんが全く所有していない場合です。

私は、その仲介業者の担当がちょっと正確な知識や認識や経験が不足しているように思います。

お礼

oyazi2008さん詳しく丁寧な回答ありがとう御座います。
市役所で我が家の建築計画概要書で確認したら、当時(H4)の道路は42条3項との記載があり、市担当者に確認したら、H11年に見直しがあり、現在は42条の規定による道路ではないとのことです。
なお、私道はあくまで私道とのことであり、重説時、説明不足ではなかったかととのことでした。
なお、私は指導の持分はなく、重説時、公道(42-2)と記載があることから、私道とは知りませんでした。
勉強になりました。ありがとうございます。

回答No.1

oyazi2008

不動産業者ですが、書かれている内容が理解できませんので訂正等していただければ私も含め他の方も回答できると思います。

＞私道経由、販売会社名義の公衆用道路を経て南東4m公道(42条2項道路)」と記載

＞転売もしくは、建替時は、南東4m公道(42条2項道路)が契約時より登記上は私道であり

この南東4ｍは公道扱いされている道路なのですか？市道や町道などの認定を受けている道路なのですか？であれば、所有者名義人を問わず（登記内容は関係ありません）、なんの制約も無いです。
また何らかの制約を設けた場合は、公道扱いはされません。実際はどのような道路なのですか？ただの私有地を提供した一般的な2項道路なのではありませんか？

物件に接道しているのは、あくまで南東4ｍの道路なのですよね？

不動産会社名義の道路というのは、物件への進入路の途中にある道路ですか？

重要事項に記載されていない、承認というのは、どのような事でそれがなければならないと知ったのですか？

個人が所有する建築基準法に準ずる道路で、所有者の許可を要すのは、設備の埋設や掘削などを行う場合のみです。建築確認にも必要ありませんし、売買時にも必要ありません。何か勘違いされているのではありませんか？

15年ぐらい前ならありましたが、現在建築基準法に定められた道路に接する物件が銀行の融資が付かないなどという実例が近所でありますか？少なくとも当方の営業地位では皆無です。建築確認の許可が可能であれば、ほとんどの銀行などは融資します。

以上です。

補足

oyazi2008さん、早速の回答ありがとう御座います。
質問内容が不明確で申し訳御座いません。
もう一度、以下のとおり整理させて頂きます。

Ｑ1.南東4ｍは公道扱いされている道路なのですか？
Ａ1.42条2項道路との記載があります。これは公道扱いになるのでしょうか?

Ｑ2.物件に接道しているのは、あくまで南東4ｍの道路なのですよね？不動産会社名義の道路というのは、物件への進入路の途中にある道路ですか？
Ａ2.いいえ、物件に接しているのは、不動産会社名義の道路であり、その不動産会社名義の道路が南東4ｍ私道（42条2項）です。

Ｑ3.重要事項に記載されていない、承認というのは、どのような事でそれがなければならないと知ったのですか？
Ａ3.転売をしようと不動産仲介業者さんに購入時の重要事項説明書を確認してもらったら、南東4ｍ私道（42条2項）を通過しなければ、上下水道の地下配管の不具合があった場合に備えて、当該、私道地主さん達の承認をもらっておく必要があるとのことです。
以上ですが、分かりにくい補足だと思いますが、よろしくお願い致します。