重要事項説明書の内容について

質問

１７年の２月に築１７年の中古戸建てを購入しました。
この物件は建築当初、隣の家の敷地を通って水道を引いていましたが、
途中で前面道路からの引き込みに変更したんだそうです。
で、重要事項説明書には前面道路からの引き込みと書いてあります。

それを信じていたのですが、昨日水漏れが発生し、工事をしたところ
前面道路からの引き込みではなく、相変わらず隣の敷地から水道を
引いている事が判明しました。

不動産屋に連絡をしたのですが、すでに保証する期間は過ぎており、
勝手に工事をしてくださいと言われています。
私は、設備に関して瑕疵が有った場合の免責期間は理解していましたが、
重要事項説明と内容が異なるのであれば、そこに免責期間はないと
思っていました。

が、不動産屋にはとりつくしまもなく、売り主に連絡を取ろうともしません。
そして、出るとこ出ても構わないと言っているのですが、不動産屋の言っている
事が正しいのですか？

不動産業法などに詳しい方がいらしたらアドバイスをお願い致します。

回答No.5

noname#65504

重要事項説明の責任は仲介業者（宅地建物取引業者）にあります。
一方隠れた瑕疵の責任は売り主にあります。

隠れた瑕疵については、民法の原則より契約書、契約書より宅建業法（不動産業法ではありません）・消費者契約法が優先されます。

これについては契約書内容と売り主の種別が大きく影響します。
先ず契約書瑕疵担保特約があるかないかを調べてください。おそらく業者が期間が過ぎているといっているので特約がついていると思われます。

もし特約がなければ、引き渡しから５年間は瑕疵担保請求を売り主に起こすことができる可能性があります（隠れた瑕疵に該当するかしないかという問題がありますが。なお瑕疵担保責任は売り主に過失がなくてもあります）。

特約があれば原則それに従うことになります。
しかし売り主が宅地建物取引業の免許を受けている業者である場合、最低でも２年以上の瑕疵担保期間を設定しなければならないことに宅建業法でなっていますので、売り主が宅地建物取引業者である場合は最低でも平成１９年２月までは瑕疵担保請求できることになります。

売り主が宅地建物取引業者でない場合は、上記の適用はないので、契約書に従うことになりますが、売り主が事業者（法人とかその他の団体や個人事業者）の場合、消費者契約法により、瑕疵担保なしとする特約は無効となり、また、社会一般的な契約と比べて著しく消費者（個人）に不利な特約は無効となることがありますので、消費者生活センターに相談するとよいのではないでしょうか？

つぎに、売り主が個人であって個人の住宅を中古として販売した場合は、消費者契約法も適用になりません（消費者＝個人同士の契約なので）。
売り主が個人で契約書により期間が切れている場合は、売り主が知っていて隠しているなど悪質な場合を除き、売り主に瑕疵担保請求をすることはできません。

以上が瑕疵担保についてです（相手は売り主）。

つぎに仲介業者に対してですが、仲介業務は宅建業法の適用がありますので、説明を行った際に業者に過失があれば、業者に対して損害賠償などを請求できます。
また、媒介契約も事業者と個人の契約ですので、消費者契約法が適用になり、不実告知の場合損害賠償をできる可能性があります。
これも消費者生活センターに相談してみてください。
こちらはたしか請求期間として５年あったと思います。

＞重要事項説明と内容が異なるのであれば、そこに免責期間はないと

先ず免責期間先に述べたように法律上にすでに存在します。
また、重要事項説明は仲介業者の責任ですので、重要事項説明に問題があっても、基本的に売り主との間の契約には影響しません（売り主が仲介業者に嘘や隠していた場合を除く）。
契約で定めた瑕疵担保期間は有効に働きます。但し業者の責任を問うことは可能です。

中古の場合、売り主が個人のことが多くその場合、契約で自由に瑕疵担保責任を取り決めることができますので、短い保証期間や部位の限定あるいは全くなしということになることが多いです。
また地中のことですので、個人＝素人である売り主が、実情を知らなかった可能性が高いです。

民法上の告知義務は通常の注意をもってしていても気付かないような内容は当てはまりませんので、そのため、売り主の告知義務違反にはならずまた、契約上売り主の瑕疵担保責任は終了していると思いますので、請求可能としたら、重要事項説明にミスがあった仲介業者に対してです。

宅建業法上は業者も業者として行う一般的な調査によってわかる範囲でわからなかったことは、説明責任はありません。私は業者でないので、地中埋設管の一般的な調査がどの程度のものかわかりませんが、業者として一般的な調査でわからないことが証明されれば、宅建業法上の業者の責任もないものと思われます。

しかし消費者契約法の場合は、重要な事項については、業者が知らなかったことについても責任を問えることがあります。

話し合いで決着がつかなければ、最終的には裁判等司法判断になりますが、裁判となると損害賠償が認められた場合でも、裁判費用は請求できても、弁護士費用までは相手に請求できないとする判例が多くありますので、裁判に勝っても費用もかかってしまいます。

まずは役所の宅建指導担当部署（宅建業法についての相談）と消費者生活センター（消費者契約法上の相談）に相談してみるのがよいのではないでしょうか？
それでだめな場合は弁護士へと段階を踏んでいくのがよいのではないでしょうか？

なお、瑕疵担保が有効な場合でも知ってから１年以内に請求しないと請求権が失われますので、早めの対応が必要です。

回答No.4

noname#35575

「出るとこ出ても構わない！」って言うんですか？その業者は、自分のミスを棚にあげて……腹立たしい限りですね。書面と実際が違う事は隠れた瑕疵ではなくて不実記載ですよ。仮にに瑕疵だとしても責任を負う期間については「引渡しの日から１年間」とする特約をしていても民法では無効ですよ。民法では、その期間は、「あなたが瑕疵の事実を知った時から1年間です」。しかし、相手の業者が「引き渡しの日から２年以上」という特約があれば有効ですがあなたの場合は１７年の2月だから、そんな特約はしてない筈ですね。宅建協会など相談するところもありますが、残念ながら業者の味方です（社員ですから）できたら弁護士などに相談されたほうが良いです。最低でも前面道路からの引き込み工事費は勝ち取れます。勿論弁護士費用もです。

回答No.3

yamakake

お困りのようですね。以下、貴殿の文面からだけの判断です。

　どうやら不動産会社が調査を怠ったようです。おっしゃるように、２年前のことであれば不動産屋の免責期間はないと考えてよろしいかと。ただし、売主に連絡を取ってもらっても責任追及は難しいと思います。

　で、とりつくしまもない不動産屋への対応ですが、隣地からの引き込みなので、前面からの引き込みに比べていくら高くついたかが貴殿が被った損害です。さらには今後のことを考えて、前面から引き込み直すことも検討されそうです。その場合の引き込み費用も考慮しましょう。
　これらの損害額をもとに保証協会に行きましょう。保証協会がどこかは重要事項説明書に書いてあります。もし、保証協会に加盟していなければ県庁に行きましょう。
　必ずしも貴殿の思うとおりの解決になるとは限りませんが、本来の相談窓口です。

　普通はそこまですることはないと思いますが、この不動産屋の誠意のなさに腹が立つなら、前面からの配管まで請求しましょう。

回答No.2

echino

補足です。おそらく不動産会社は瑕疵と勘違いしているのだと思います。（瑕疵の場合は２年までです。）
瑕疵と違い「不実の告知」等はたしか取り消し請求の対象となります。
したがって契約解除の対象となったりもします。

個人的には前面道路に水道管（私設官以外で）があれば引き込み代を
払う程度ですめば不動産会社としては御の字です。
そのライン＋隣地への迷惑料程度が妥当ではないでしょうか。

回答No.1

echino

上記のようなケース。不実の告知の時効は契約の締結から５年だったと思います。
もちろん、売主と仲介業者の両方に責任があるものです。
ですので、都庁なり県庁なりに相談するのがよろしいか。