不動産取引 重要事項説明書

質問

不動産取引における　重要事項説明書の発行時期について

「買い付け証明書を出さないと重要事項説明書の発行ができない」
と言う業者があるのですが、こういう姿勢はその業者の信頼性に問題があると思います。

一般的に、重要事項説明書の説明は、契約の当日調印の直前に行われますが、
始めて不動産を購入する者にとって、直前の説明を十分理解することは困難を伴います。
内容については、すべてを事前に説明して、消費者に理解をさせることが、業者として
信頼される営業のあり方だと思いますが、いかがでしょうか。

よろしくお願いします。

回答No.5

oyazi2008

業者です。
消費者の方の意見としては、確かにそうであるべきという解釈は出来ますが、実務上むずかしいところもあるのです。
売主や、仲介の物元（売主から直接依頼されている業者）なら、その物件の登記事項や調査に関する資料等はほぼ社内にあります。しかし、客付け業者がお客さんに紹介する時点では、物件の販売図面以外には何も持ち合わせていません。
ですから、買い付けとは言いませんが、購入前提で具体的に検討したいので、物件の詳細を把握できる資料等が欲しい（重説の下書きでも）という様な意思表示があれば、取り寄せ作成して、渡すことはどの業者でも行うと思います。（ここで買い付けを条件にするような業者など付き合わなければ良いだけでしょう）
その「購入を前提とした」という意思表示がない、良く知りたいとうだけの条件ですと客付け業者では、対応しかねるでしょう。

不動産の売買で一般的に一戸建てや土地の場合（マンションはあまり懸念される事項が少ない）は、重要事項に一般的に記載を義務付けられている事項よりは、物件特有の現実利用の上でのリスク等を業者が見抜いて、買主に不測の損害を与えないように配慮し、そのポイントを十分に買主に理解してもらうという事が重要です。
わかり易い実例を挙げれば、土地の重要事項では、上水道に関する事項は現状13ｍｍ公共　整備の負担の有無　無し　で済んでしまいます。現状を説明すれば足りるからです。しかし、そこに現在一般的な住宅を新築する場合には、20ｍｍの引き込み管を引き込みしなおさなければ、水詮の数の制限上むずかしくなります。引き込む本管が50ｍｍ以上の市有管などなら問題ありませんが、30ｍｍ以下の私有管などの場合、他家との水圧の関係で引き込み出来ない場合もあります。
私は、ありきたりの販売図面にも記載されているような重要事項の法規を説明するよりは（もちろん理解してもらう事は必要ですが）重要事項にも、宅建の法令にも記載されていない、実務上の障害などを把握できるかどうか、それを買主に理解させるかどうかが？業者としての経験と信用だと思います。
このような質問のコーナーでも上下水や境界、越境、私道、電柱等などに関するトラブルや障害などの質問等が良く見られますが、重要事項の基本説明事項には全く項目が無い事案がほとんどです。

不動産取引に関する説明事項は、専門的な語句や法規がほとんどで、民法を大学等で専攻された方はその部分だけ、それ以外は詳しく説明をしてもほぼ理解されていないのが現状です。説明を受ける側が基本的知識が無く、丁寧に説明をして「何かご質問は？」と問うても、「問題ないのですよね？それじゃ信用して任せます」という方がほとんどで、これは重要事項の書式や説明内容など業界的に問題があると思うことはありますね。

また、10年ぐらい前までは夜訪といって夜間お客さんの家に訪問し、会話をしながらこの物件の説明なども「営業ツール」の一環として利用してコミュニケーションを築いたりしており、契約時にはほぼお客さんも重要事項の内容は把握していたのですが、昨今は訪問して家に招き入れる買主は少なくなってしまったのが現状で、打ち合わせは事務所ですから、営業マンと買主が直接やりとりする時間が少なくなったというのも原因としてあるでしょう。

質問者さんは、詳しくすべてを把握されたいという意向であれば、事前に契約書や重要事項など入手されて、良く説明を受け把握されてから購入されれば良いことです、人それぞれですから。

またクーリングオフという記載がありますが、これは売主業者の場合だけ規制されるケースです。また業者売主でない取引の重要事項はあくまで仲介の場合は仲介人が責任を負う業務で売主には、責任がありませんので、重大な錯誤等ない限り契約内容に影響を及ぼさないのです。

お礼

非常に良い姿勢で仕事をされていると思います。

無知なお客にも責任があると思いますが、聞かなければ言わない、聞かれても出し渋る、そのような業者さんはどこの業界にでもいますと、他の方も言われました。それが現実なのですが、残念なことだと思います。

詳しくお答えいただき有難うございました。

補足

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回答No.4

toro1964

不動産関係の仕事で２５年のものです。

不動産売買仲介の場合、確かに重要事項説明と契約締結を同日にするケースが多いのは確かです。

契約締結の数日前にでも重要事項説明を行い、充分に買主が検討したうえで納得し、契約に至る、というのが本筋なのは言うまでもありません。

私が仲介をしていた時期は、「重要事項説明を契約の３日前程度には行いたい」と買主さんに申し入れていましたが、ほとんどの方が時間がないとか、契約時と同じ日でいいとおっしゃいます。

正直、人生のなかでも高額、かつ今後の人生を決めるかもしれない買い物をするのに、「消費者」として勉強不足な方が多いと感じます。
不動産情報のほとんどは公けにされています。自分で調べようと思えば調べられるのです。

仲介業者は宅地建物取引業法と関連法案、条例によって仕事をし報酬を得ています。

あなたのいう通り「買付証明をださないと重要事項説明書の発行」ができない、というのは違法ではありません。
そもそも「契約に先立って説明する義務」がある書面ですので、おっしゃるように買付証明に法的拘束は全くありませんので、逆を返せは契約するという意思表示が明示された場合に停止条件付で交付される書面とも法的解釈できるのです。

消費者という言葉が私と見解の相違がありますが、仲介業においては「消費」するという行為は売り手と買い手の間での行為で仲介業はその仲介業務に対する責務を負うということだろうと思います。

まぁ、ぶっちゃけて言えば、その不動産業者が信用できないというなら、他の会社にすればいいのではないでしょうか。
どんな業種でも誠実な人、適当な人、嘘をつく人はいますから。

お礼

有難うございました。
ご丁寧なご回答に感謝します。
趣旨はよく理解できます。

そういう不心得な業者とは付き合わなければ良いだけのことですね。

ただ、そういう判断ができたお客はいいのですが、なんとなく丸め込まれてしまう、という事態に陥るお客もいるかもしれません。

補足

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回答No.3

zxcv111123

おっしゃる通り、本来重説は契約日より前、できれば数日前に行って買主に十分に検討考慮する時間を与えるべきものです。
不審な点があったら質問したりすべきものです。
ただ実業では契約の当日契約の直前に行われることが圧倒的に多いです。
私は買主より依頼があれば数日前に行いますが、稀にしかそのような希望はありません。
買付証明というものは法的には何の効力もなく単なるメモ程度のものです。
宅建の講習会でも県の指導部より一般の方に誤解を与えかねないので、業者同士の取引ならともかく一般の方との取引では買付証明、譲渡承諾書の類は成るべく取り交わさないようにとのお達しも出ています。
プロならその辺りは十分に承知しているはずですので、ちょっと信用できない業者かもしれませんね。
「買付証明を出しているので今更キャンセルはできません」などとうそを言う可能性など考えられますね。

お礼

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補足

有難うございました。
買主の依頼が希にしかないとのことですが、多分そうだと思います。それは初めての取引で何もわからないため、という理由が考えられます。
消費者は、一般的に、大根や秋刀魚を買うときは、手にとってよく見るくせに、不動産という一生に1度しか買わないかもしれないような高額なものにもかかわらず、以外に衝動的に決めている人もあるようです。後で泣きを見る人もいるでしょう。この場合は消費者にも重大な過失があります。

大根にも各種の表示を義務付けている法律の精神から言えば、私は、無知な消費者を救うためには、不動産の場合、重要事項説明書を3日前に交付しないで、当日交付の契約はクーリングオフの対象にしたほうがよいと考えますが、いかがでしょうか。

回答No.2

doraemonhimitu

新規分譲マンションの販売時には事前に重要事項説明会が開催されていますが、個別の取引は契約時前に説明、提示される場合が殆どです。しかし、事前に詳細を説明している業者もいます。
買付証明書は単なる購入意思を表すものであり、何ら意味はありません。買付証明書を提出したからと言って契約しなければならない義務はありません。通常はこのような証明書を要求することはありません。
重要事項声明所は多義にわたり記載しなければならないため、質問者の業者は、まだ調査が完了していないための時間稼ぎとも思われます。
アメリカの不動産取引では契約の締結が優先で、特約で重要事項説明書等に問題があれば１カ月以内に契約が解除できるシステムもあります。

お礼

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補足

アメリカのシステムは参考になりました。

質問の意味を補足させていただきます。
分譲地の複数物件がある土地ではなく、個人所有の1個しかない土地についてのことです。
個人情報を除き、その物件の客観的な事実のみ記載した、重要事項の説明書です。よって正確には、契約と共に交付する正本ではなく、事前説明用という意味で捉えてください。

質問の仕方が悪かったと反省します。

どういう形にしろ、売主または仲介業者は、その物件について説明すべき重要なすべての事柄を書類を持って、事前に購入望者に開示するべきではないか、と言う意味なのです。

重要な事項を調査せずに仲介の広告を出す業者は、よくあります。しかし客から説明を要求されたとき、それを説明できないと言うのは如何なものでしょう。
何千万円と言う高額な商品を扱う不動産の業界は一体どういう業界なのでしょう。
一般的に消費者は不動産を購入するのは、日常的ではありません。契約の直前に説明をされても、理解できない事柄が多いと考えられます。ですから事前に説明が書類で必要と考えられます。
そのような指導もしていない監督官庁もおかしいですね。
大根や、秋刀魚でもちゃんと表示されています。偽装もありますが・・・・。
よろしくお願いします。

回答No.1

IDii24

何度か購入しているのですが、昔事前でもうけとって確認した記憶があるのですが。物件にもよるのでは？新築で大手不動産会社の開発物件であれば大丈夫な気がします。
問題は仲介による物件で個人情報などが含まれる場合ではないでしょうか？誰にでも渡せませんよね？

お礼

まだ回答があるかと待っていたのですが、ありませんので、
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補足

確かに個人情報が含まれていますね。

質問の意味を補足させていただきます。
個人情報を除き、その物件の客観的な事実のみ記載した、重要事項の説明書です。よって正確には、契約と共に交付する正本ではなく、事前説明用という意味で捉えてください。

質問の仕方だ悪かったと反省します。

どういう形にしろ、売主または仲介業者は、その物件について説明すべき重要なすべての事柄を書類を持って、事前に購入望者に開示するべきではないか、と言う意味なのです。