売買契約後の契約解除について困っています

質問

仲介業者から土地【２８００万】＆建物（※まだ間取りも決定しておりません）
売買契約いたしましたが、私どもの勉強不足もあり売買契約後に、営業マンの言われたローン支払の事やその他契約書の文面等に不信感を持ってしまい、６日後に契約解除の申し出を行いました。
　手付金は１５万円です。手付放棄での解約をお願いしましたが、契約書では１５万ということで手付解約の条項を消し「双方が契約の履行に着手するまで土地契約の７％の違約金・・・」と特約事項を設けてあり、違約金＆仲介違約金合計約２８０万を請求されました。
まだ間取りの話もしておりませんし、ローン事前審査もしていない状況で全額支払わなければならないのでしょうか？
ローン特約で契約無効にすることも考えたのですが、営業マンの方がローン審査は必ず通ります！っと言われておりまして・・・。

似た質問の回答を参考に色々検討しておるのですが…。
【現在、知人に弁護士を紹介して頂き事情を説明し仲介業者へ内容証明を送付予定です。】
仲介業者にも顧問弁護士もおられるでしょうし、もし今後裁判となれば
どのような展開になって行くのでしょうか？体験談や判例などご回答頂けませんでしょうか？
よろしくお願い致します。

回答No.4

yokomosa

補足です。

ちなみに、建築請負契約の特約に関する事項を土地の契約書に明記していなければ
独占禁止法違反でその契約自体無効になります。

とりあえず、契約書をよく読んでみる方向で・・・。

請負契約に関する特約がついていれば、その特約期間内に請負契約をしなければ白紙になる、という事。

お礼

ご回答及び補足まで頂き有難うございます。返信を遅れましたことお詫び申し上げます。
契約自体白紙にできる可能性もあるのですね。勉強させて頂きます。
黙って280万を支払うのも納得できませんでしたので
弁護士への相談となったのですが…。
何にせよ、人生経験の一部と思い当方夫婦で後悔のないように進んで参りたいと思います。

回答No.3

yokomosa

契約書の内容が全てにはなりますが、「一般的な契約書の内容」で行けば、
契約後に買主の都合で解約する際は、手付金は放棄しなければなりません。
（契約書に明記してあります。「手付金を放棄することにより、解約できる」等）
プラス、仲介手数料は、もともと約束していた額全てを支払います。

ただし、「建築条件付土地」の場合は、3ヶ月間（契約書の内容に寄りますが、明記の期間内）
のうちに住宅のプランや見積りが決まらなければ白紙に出来ます。
金銭をまったく払わなくて良いのは「白紙」になったときだけです。

もちろん、仲介業者等が作った契約書にも寄りますが、
契約内容が明らかに買主に不利な場合はその内容は無効になりますので、
信用できない業者であれば一度「これは明らかに買主に不利」と思われる部分を探してみてみるのも策かも。

回答No.2

echino

不動産屋です。
＞＞営業マンの言われたローン支払の事やその他契約書の文面等に不信感
これは具体的にどのようなことなのでしょうか？
その内容によっては白紙解約に持ち込むことができそうです。
また建築条件付売り地ですので、通常建物が納得いかなければ解約できます。

Ｐ．Ｓ
先に法に頼ると契約書の書面が全てになってしまいます。
書面次第では逆に不利になることもあるので、まずは落ち着いて
重要事項説明書や契約書の「あら捜し」をしましょう。
こういうケースで、「あら」がでないことはまずありません。
「あら」を見つけたところで、相手の免許を停止させるような嫌がらせ
（まぁ都庁や県庁にいったりと）
をすることです。最初から弁護士だと本気にさせるだけですから。

お礼

専門業界からのご回答有難うございます。返信を遅れましたことお詫び申し上げます。
同業界に詳しい方と相談しましたところ「あら」はあります。県庁にも足を運んだのですが、こちらではなかなか判断がつきにくいとのことで、紹介で弁護士への相談となってしまいました。
どのような展開になるのか想像がつきませんが覚悟して参りたいと思います。ありがとうございました。

回答No.1

walkingdic

>契約書では１５万ということで手付解約の条項を消し「双方が契約の履行に着手するまで土地契約の７％の違約金・・・」と特約事項を設けてあり、違約金＆仲介違約金合計約２８０万を請求されました。

それは、、、いかんともしがたいですね。。。

>まだ間取りの話もしておりませんし
多分建築条件付宅地販売ですよね？
であればそもそも土地売買に関する契約ですから関係ない話です。

>ローン事前審査もしていない状況
これは関係ありません。

>で全額支払わなければならないのでしょうか？
契約上はそうなってしまいますね。。。。

考えられる話の対策としては、

１．先に建築条件付宅地販売ですよね？と書きましたが、もしそれが建売の契約なのであれば間取りが決まっていないのは違法なので（建築確認申請が下りてなければそもそも契約できない）、契約は違法だからと無効を主張する余地があります。

２．もし契約した場所が仲介業者なりの場所ではなく、ご質問者の自宅だったりするとクーリングオフ制度が使えます。

今のところ思いつくのはそんなところですが、、、あとは全面的に消費者契約法を根拠として、実損害以上の特約は無効であるとする主張でしょうか。
可能性についてはその弁護士に聞いて見てください。

仲介手数料の方は本来の１／２の負担はやむを得ないのではと思います。

お礼

早々の回答を頂きまして有難うございました。返信を遅れましたことお詫び申し上げます。
＞２．～クーリングオフ制度が使えます。
クーリングオフにつきましては…残念ながら相手方事務所にて
宅建取引主任者の重説も聞き契約をいたしました。

弁護士の先生と相談しながら進めて参りたいと思っております。