中古マンションを検討しています

質問

中古マンションの購入を検討しています
週末に初めて不動産仲介業者を訪れますが
その際に気をつけた方がいい事を教えてください

探している物件は
子供の通わせたい学区エリアで住めればいい（最低9年住めればいい）
そのエリアで賃貸ですと3DKで15万～が相場でした
中古マンションで築年数などにもよりますが2～3LDKで3～5千万円台が多いようです
中には築25年とか30年で1～1.5千万円台の物件があり
最初に書いたように最低9年住めればいいので最も安そうな物件で考えています
そこで、安い物件を検討するにあたって建築的な問題や
取得してからの不安要素などで気をつけた方がいい事をご指導お願いします

不動産仲介業者を訪れる際に、知識のなさに付け込まれたりしないようにしたいです
よろしくお願いします

回答No.5

bunbun8 · ベストアンサー

＃３です。リンク先（融資の質問）拝見してきました。
こちらへのレス分と合わせて試算してみます。
物件価格：１２００万円（として）
諸費用：約９０万円＋借入手数料：約２３万円（借入額の2.1%）＝１１３万円
自己資金が３００万円とのことと、フラット35でめいっぱい借りたいとのことですから、
頭金１２０万円・借入１０８０万円（フラットは価格の９０％までの融資です）
ですので自己資金から２３３万円ほど使うことになります。

フラット利用の場合の、私のお勧めは、りそな銀行です。
りそなの11月のフラット３５タイプＢの金利は２．９９％ですから、３５年で借入れた場合の月々返済額は、４１５０３円になります。
年間に返す金額は、４９８０３６円で、sirochachaさんの年収３００万円として、年間返済比率は１６．６％となり融資条件の３０％以下であることをクリアしていますから、返済能力については問題ないと思います。

適合証明がとれるかとのことですが、中古マンションの場合、改めて取らなくてもいいマンションがリスト化されていますので（フラット３５登録マンション）
http://www.flat35.com/document/index.php?module=Mansion&action=Search
上記ＵＲＬから確認してみて下さい。ここに、ご検討のマンション名があれば改めて書類を取らなくても大丈夫です。

固定資産税・都市計画税については評価証明がないと算出できませんので、業者経由で売主さんに確認してもらって下さい。

価格交渉ですが、不動産の場合、電気屋さんで行なうような交渉はしません。口頭で「値段を下げて」「いいよ」という約束をして、買わなかったら売主さんの立場がありません。ですのでよく聞かれるでしょうが「買付証明書」という書類に、例えば、購入価格：１１００万円、手付金：１１０万円などと記載して「この条件になれば買います」という意思表示をします。それでＯＫなら重要事項の説明を受けた後に売買契約となります。

フラット３５に事前審査はありませんので、契約書の写しや重要事項説明書の写し、その他必要書類を添付して、いきなり本申込みとなります。

同じエリアに再建築不可の戸建があるようですが、やめたほうがいいです。延床２２平米ではフラットの基準７０平米以上を満たしておりませんし、他の金融機関でも融資は不可でしょう。なにより、あとあと苦労します。

ちなみに、りそな銀行への融資手数料を抑えたければ、タイプＡで金利が３．２１％（同じく１１月の金利）があります。これだと、融資手数料は一律５万円になり、月々返済額も４２８３９円です。
ただ、昔の公庫融資と違って、フラットは実行時金利（融資してもらった時点での金利）となりますので、決済が１２月や１月の場合だとその月の金利が適用となります。昨日、日銀が－０．２金利を引き下げましたが、どのように反映されるかはわかりません。銀行ローンの固定は若干さがっているのにフラットは上がっています。

審査のあることなので断言はできませんが、マンション購入で進めれば、たぶん大丈夫です。

お礼

回答ありがとうございます
私事ながら急な親類の不幸で帰省していたのでお礼が遅くなり申し訳ありませんでした
また、わざわざリンク先までご覧頂いて本当にありがとうございます

先週土曜に仲介業者に行ってきました（21世紀的なところです）
ローンの試算をしてもらったところ、2千万前後までいけるということでした
またフラットよりも変動型で長期で借りて繰上げ返済と金利によって借換えをする方がいいと勧められましたが
具体的な返済計画を考えると当初の予定通り限度額は考えないで安い物件を探そうと思っています
その辺りで仲介業者的には面白くないのか、限度額に近い物件を紹介したいのかなと思う所もちらほらと。。。

物件については思っていた物件2つが
一つは商談中、もう一つが未登記増築をした物件らしくてローンが通りそうにないとの事で
どちらも無理らしく物件探しについては難航しそうです

上の二点から、仲介業者の思惑がよくわからないのですが
相性悪そうな業者なのかなと思い始めてますが、仲介業者の「ハシゴ」をしちゃった方がいいのでしょうか
おそらく業者にとって当方の条件は「あまりお得意様ではない」部類に入るでしょうし
あまり懇意に応対してもらえてない気がします
お礼と言うより愚痴みたいになってしまって申し訳ありません
回答者様のような業者と巡り会えるといいなと思いつつ頑張ってみます
色々とありがとうございました

回答No.4

fuco1973hiro

No.2です。
補足ありがとうございました。
＞不動産仲介業者を訪れる際に、知識のなさに付け込まれたりしないようにしたいです
とのことですのでピントはずれなアドバイスになるかもしれませんが。
私は５年前住み替えを経験しました。
夫が前の結婚で購入し、私達夫婦も2年半住んだ郊外の一戸建てを売り、市中心部に近い中古マンションを購入しました。
中古でも新築でも同じことですが、購入時は譲れない条件を順番に書き出してみることをお勧めします。
ちなみに私が出した条件がパソコン内に残っていましたので参考までにお示ししますと
１．南～東向き、日当たり良
２．ＬＤ横長10畳以上
３．騒音心配少
４．コンビニ徒歩５分以内
５．低層階
６．対面キッチン
７．市中心部に近い
でした。
結構気に入って買った物件ですが４、５、７しか満たしていません。
１の日当たりについては一番日が当たってほしい冬場には朝日がちょっと顔を出すとすぐ南東のマンションの陰になります。
これは最初からその条件だったのですが南東のマンションでそういう影響を受けることに気づきませんでした。
夫はもともと日当たり、眺望には無頓着でしたし。
また北東には低いビルや駐車場があったのですが、なんとそこにマンションが建ってしまい眺望が一気に悪くなりました。

キッチンは独立キッチンなのですが、我が家の場合子どもはおらず子どもを見守りながら料理しなくてもいいので、少々片付いていなくても気にならない独立でかえって正解だったと思います。

我が家は購入当時築15年、現在築20年の物件です。
家の中に段差があります。
洗面所やトイレ、浴室、洗濯機置き場があるところで、リフォームするにしてもここに家中を合わさなければいけなさそうな段差です。階段１段分くらいはあります。
もし長生きしたり、脳血管疾患などで麻痺が残ったら、この段差がネックになるだろうなと思っています。
近頃のマンションは段差なし、床暖房、浴室乾燥機、ビルトイン食洗機、キッチンのつり戸棚が下りてくる、など色々魅力的な機能がありますがもし9年と言わず終の棲家にするおつもりがおありなら段差なしくらいはクリアしておいた方がいいと思います。

耐震性の問題ですが、私の好きなエッセイストの岸本洋子さんの「マンション買って部屋づくり」という本によると阪神大震災のとき「昭和56年の建築基準法の改正以後に建てられたマンションでは、建物の倒壊による人命への被害は、非常に少なかったという。」とありました。

以上です。参考になれば幸いです。

お礼

再びの回答ありがとうございます

ポイントはこだわりをリスト化して明確にしておく、と言うことですね

ウチの場合は
・子供の学区内
・予算を抑える
・今の住居（賃貸3K）より狭くはならないようにしたい
程度でしか考えていなかったので参考になりました

これからいくつか物件を見て回ることになりますが
回答者様のリストを参考にウチもリストを挙げて行きたいと思います

それから

＞昭和56年の建築基準法の改正以後に建てられた～

との事はとてもとても知りたいジャンルの事柄でした
一つの目安にさせてもらいます！

色々とアドバイスありがとうございました

回答No.3

bunbun8

中古マンションの仲介を20年以上しています。
ご質問と、先の回答者様へのお返事などを読ませて戴きました。融資を受けての購入ということで、総合的な回答もしたいところですがデーターがありませんし、ご質問の意図は「これから関わる不動産業者につけこまれないため」とありますので、思いつくままにピンポイントでお答えしたいと思います。

まず、月々の支払いについて、賃貸の場合と融資返済の場合を比較されておられるようですので、物件資料の中の「管理費・修繕積立金」の額は見落とさないようにして下さい。マンションによってびっくりするような額の場合もありますが、毎月出て行くお金なので要注意です。また購入すれば、賃貸では発生しない固定資産税や都市計画税なども毎年必要になってきますので、それも月割り計算して、月々の返済額にプラスして、お考えの出費で済むか、試算してみて下さい。

個人的に思うのは、築年数が古くても管理がしっかり行なわれているマンションは比較的住みやすいと思います。というか、重要です。定期的な修繕（おおよそ10年毎に外壁を塗り替えたり、設備を交換したり）がきちんとなされているかも確認したほうがいいです。戸数にしたら数十戸～１００戸前後くらいまでのマンションで、自主管理などでなく、管理会社に業務委託している物件のほうが、敷地内や共有部分も清掃などが行き届いていると思います。

今回は、将来の売却処分を第一に考えておられない様子ですので、例えば、１５００万円で６６平米位の３ＬＤＫと仮定してみると、駅近よりは郊外がグレードは上とか、同じ価格帯でグレードは一緒でも広さがあるとか…で比較できると思います。（将来、高く売りたいのであれば、やはり駅前とかといった敷地の資産価値も考えたほうが良いです）

建物についてですが、昭和50年代半ばくらいまでの建物はイロイロ問題アリでした。その時期を含み、古くても意外と丈夫なのは旧公団や公社が分譲したマンションや民間では野○不動産が分譲したマンションは建物も管理面も割合しっかりしていると思います。私は関西（阪神間）なのですが、阪神大震災のときでも、その周辺の民間マンションはかなりダメージを受けているのに、NO?uRAブランドの…は強かったみたいです。

どのブランドにしろ、なんせ、現地と物件をこれからいくつも見て回ることになるでしょうが、ご家族で肌で感じることが大切だと思います。準工業地域に建ってるマンションも多いですが、資料でそれを見て「えー、工業系はイヤ」と思っても、現地にいってみると周辺の工場なども建築当時からだいぶ減って、住むのに問題なしのような所もあります。

あと、なにかな～

融資を受けるときの担保評価が低くて、融資が減額されたりすることがあるかもしれません。まぁ、フラット３５などもありますから、古くてもあまり悲観しなくてもいいかもしれませんが。

どちらにしても、物件からじゃなくて、資金計算からです。ですので、訪ねた不動産会社が、まず資金計算をご希望の内容で試算してくれて、価格帯のアドバイス。それから物件の紹介といった手順で行なってくれれば問題ないかと思います。

私的な見解での回答ですので、ご参考まで。

お礼

回答ありがとうございます
専門の方のご意見と言うことで大変勉強になりました

総合的な回答もいただければ更に心強いのですが
別の質問でデータについては記述しているのですが
よろしければそちらの方もご覧いただけると幸いです
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa4438369.html

更に、物件例を挙げさせていただきますと
82年5月築の3LDKで専有面積が52m^2、ターミナル駅から徒歩10分以内の面積の物件が1200万円前後
(管理費・修繕費共に数千円で合わせて15,000円ほどです、管理は聞いたことのない会社ですが全部委託のようです)であります
また、同じエリアに土地面積35m^2延床面積22m^2の2DK中古一戸建て(再建築不可)が700万以下と言う物件もあるみたいです

目的は小学区制のために子供を行かせたい学校のエリアに引っ越す事なので
極論で言えば住民票の移動と仮住まい的な感覚でも良いと考えています
たくさんある内のネックになりそうな問題がフラット35を申請する場合適合証明が取れるか、と言う事ですが
これは不動産仲介業者に確認してみたいと思っています
回答者様のおっしゃる様な問題ない業者（担当者）とめぐり合える事を祈りつつアタックしてみます
色々とタメになる回答ありがとうございました

回答No.2

fuco1973hiro

不動産売買経験者です。
９年住めればいいとのことですが、賃貸でなく中古マンションを買いたい理由は何ですか。
一度買うと、次引越すとき売却という一大事が待っており必ずしも自分の思うように事が運ぶとも限りませんが。

補足

回答ありがとうございます

＞賃貸でなく中古マンションを買いたい理由は何ですか。

これは当方の事情で直近の家賃を払い続ける事が無理な為です
4年後と7年後には世帯収入の増加があるのですが
当面の4年間は少なくとも15万以上の家賃を払い続けるのは家計に厳しい為です
中古マンション購入でローンが組めれば月額支払いが10万以下に抑えられる事と
世帯収入増加時に繰り上げ返済を行い、9年以内に完済できる予定です
そのための多少の頭金は用意してありますが
それを賃貸で食いつぶすのは本末転倒になってしまうので賃貸は選択肢にはありません

また、1の方へのお礼にも書きましたが
以下同文になってしまいますが
『最低でも』9年は住みたい、と考えていますので
状況によってはそのまま住み続ける選択肢も十分ありえます
その為に、安くてもポイントを抑えた物件選びがしたいと考えています

売却の事は今時点では正直考えていません
どちらかと言うと来春子供の入学が控えているのでタイムリミットが迫っている為に
住宅の確保、が最優先課題になっていますが
無知と勘違いで焦った物件選びをして失敗したくないので質問しました

回答No.1

m_inoue222

購入されるなら今は微妙な時期ですよ

新築マンションが大幅に値崩れしています

当然暫くして中古市場へも影響するでしょうね

http://sankei.jp.msn.com/economy/finance/080324/fnc0803241859012-n1.htm

＞賃貸ですと3DKで15万～が相場でした

１５万円×１２ヶ月×９年間＝１６２０万円

購入だと

１５０００万円＋利息５００万円＋維持管理税金３００万円－売却価格？＝

９年後に７００万円で売れれば９年間の住居費用は同じかな？

お礼

回答ありがとうございます
『最低でも』9年は住みたい、と考えていますので
状況によってはそのまま住み続ける選択肢も十分ありえます
その為に、安くてもポイントを抑えた物件選びがしたいと考えています
来春子供の入学が控えているので市場景気も気にはなるところですが
タイムリミットが間近になっている事と
当方の居住エリアは大都市圏ではないので相場的な面では期待できないとも考えています
ともあれ、試算ありがとうございました、念頭に入れて行動してみます