中古マンション購入についてアドバイスお願いします

質問

初めて中古マンションの購入を検討している者です、知識ある方のアドバイスをお願いします
当方条件は以下の通りです

夫：30代前半、自営1年目、予定年収100万以下
妻：30代前半、正社員、勤続5年目、年収300万円台前半

探している物件
来春入学の子供に通学させたい学校の通学圏内ならどこでもいい
年内に契約までこぎつけてしまいたい

現況
賃貸住宅で家賃57,000円の3K

頭金は300万円程度ありますが、各種費用や養育費もあるので出来ればフラット35などで
全額（に近い金額を）ローンにしたいと考えています
（調べたところ適合証明の問題もあるみたいですが）
しかし住宅ローンを組めるのが妻だけになるので
最低条件として子供がそのエリアに居住する必要のある9年以上住めれば良いと考えています
物件は1000万円～で2DKや3DKくらいのものがいくつかあるのですが
同じエリアで似たような物件で（3千万円以上の）価格差があることや
築25年前後なのが(9年以上住めるかどうかについて)心配です
そこでアドバイスいただきたいのが

・動く流れの順番は以下の通りでよいでしょうか
不動産会社に行く＞物件下見などで目的の物件を決める＞ローンの事前審査（仮審査？）をする

・物件価格についての価格交渉と言うのは可能でしょうか
（電気店で家電を買うときに値引き交渉するような感覚ではまずいでしょうか）

・仲介業者から物件の下見をして、その後直接売主と交渉することはまずいでしょうか

・どれくらいの金額でローンが組めるか、その際の共有名義は可能か
（名義は妻でローンを組みますが実質ローンの支払は共同で考えています）
築26年で物件価格1200万円の3DKだった場合の試算方法などを教えて頂けるとありがたいです

・フラット35が通りそうかどうか、またその際、どの銀行で申請するのがお勧めでしょうか
フラット35でない場合もお勧めの銀行があれば教えてください

・物件を選ぶ際の建築的な気をつけるポイント

・他に何か気をつけたほうがいい事、知っておいた方がいい知識があれば教えてください

・融資カテゴリに質問しましたが、不動産カテゴリに同様の質問をマルチポストする事はまずいでしょうか？

情報誌や店頭表示、店頭配布物やインターネットで調べた物件知識だけです
これから動き出すにあたり、業者や銀行などとの話し合いで流されたり
知識のなさに付け込まれたりしないようにしたいです
以上ご意見をよろしくお願いします

回答No.1

name9999 · ベストアンサー

とりあえず、絶対にはずせない「押さえポイント」だけお伝えしますね。

(1)築25年のマンションというと、通常は管理修繕費がだいぶ高いと思いますので、ご確認を。
　築25年の2～3DKの物件だと、管理修繕費が月に4～5万くらいの所はザラです。

(2)長期修繕計画を確認し、大規模修繕などの計画がないか、あれば一時金はいくらかご確認を。
　一般的なマンションは築30年くらいまでには大規模修繕が行われ、一時金として50～100万単位の現金集金があることもしばしばです。

(3)中古物件は古いほど担保価値がなくなっていますので、融資額は小さくなります。
　おそらく全額に近いローンは無理でしょう。

とりあえず10年くらいで試算してみても、今の家賃だと700万くらいで済みますよね？
築26年の中古物件に10年住んで売却するとしても、管理修繕費＋一時金＋金利＋購入時と売却時の手数料で軽く500万は更にかかってくるんですよ。1200万で購入した場合、10年後に1000万で売れないと、賃貸で暮らしてるより出費が多くなってしまいます。
最近の物件ならマンションも100年構想などになっていますが、耐震基準のなかった古い時代の物件は寿命も50年持つかどうか。目に見えない配管などは30年もすればボロボロですし、築36年にもなった物件が売れるとも限りません。

というわけで、今の段階で、リスクの大きい中古物件を長期ローンなどで買うと取り返しがつかなくなりますよ。
もう少し収入が増えるのを待ちつつ、頭金を貯めながら賃貸生活をして、基盤がシッカリしてからもっと良い物件を買うのが良いと思います。

お礼

回答ありがとうございます
そして一つ大事な事を書き忘れていることに気づきました
現在住んでいる所が子供にあまりよくないと思うので
その為に引っ越したい、それなら中古のマンションを、と言う流れでした
それで検討しているエリアで賃貸になりますと家賃が15万以上になるのです
およそ3倍ですのでおっしゃられるような計算で行くと、10年で1800万以上の支払いになってしまうのです

この事を本文に書き損じていたので後のご意見の為に一旦この質問を閉じさせていただいて
再質問させていただきます
頂いたご意見は大変勉強になりました、また教えてください、よろしくお願いします
ありがとうございました