中古マンションの具体的な選び方について

質問

次のマンション、回答者様ならどちらを買うか究極の選択でお願いいたします。
普通の方ならどちらも敬遠するとは了解していますが、
当方、住宅ローンは考えておらず、キャッシュで買える中古物件のみで検討中です。

【築19年中古マンション】
価格900万円、別途リフォーム必要
駅徒歩10分だが、人のみ通れる橋を利用。ターミナル駅からは徒歩22分
58平米、西向き、暑くて狭い！
間取りは3DK
管理状況は今は普通だが、売却が多くこれから一気に悪くなる予感も。
容積率いっぱいに建てられている。デザイン的にゴテゴテしている。
大規模マンション。
便利な買い物施設は遠い。公園は近い。
中古物件としては手頃。
通常であれば10年後も価値は多少残ると推測。

【築33年中古マンション】
価格650万円、リフォーム済み
ターミナル駅徒歩17分だが、駅からまっすぐ一本。主要幹線道路も近い。
利便施設多い。
６８平米、南向き
間取り2SLDK、採光の問題で一室が納戸扱い。書斎使用には問題なし。
古いが管理状況は今のところすこぶる良好。
大規模マンションで自走式駐車場も広く修繕積立金は一億近いとのこと。
また、五階建てなので、建てかえがあっても容積率も余裕あり。
ただ売れる見込みがたたず、建て替えが成立しないと予測。
近隣に定借マンションが多く、かつては地主も再開発を期待したエリアだったと思われる。
この物件は所有権。
気になる点は、電気温水器。今年交換だが洗面所に鎮座し圧迫感あり。

いずれも、10年から最大20年利用し、いくらかでも売却できる価値が残ることが理想です。
恐れているのはタダでも手放せない状況に陥る事です。
現状では築33年マンションに好感なのですが、さすがに20年後の築53年を考えると。。。
未知の領域になります。
一度クールダウンするために、ここで質問させていただきました。

エリア的には
東京まで一時間、人口25万人の市です。
昨年初めて人口減少。
新築マンションもかつては徒歩20分エリアが中心でしたが、この10年は徒歩10分エリアのみ。
この地を愛する若者も多く、成人後も東京に住所を移さず、当地で家を探す新婚も多い。
ただ、流入人口は間違いなく減ると考えています。

長文お付き合いいただきありがとうございました。

回答No.3

inon · ベストアンサー

築33年のマンションが良さそうですが、問題は大規模修繕をいつ行ったか、設備改修の予定はあるかというところですかね。リフォームでは大体、室内の給排水管まではいじらない場合が多いですが、そろそろ水漏れが起こる時期です。
共用部の、給排水設備、電気設備の寿命も来ていますので、きちんと大規模修繕の予定が立てられているか、修繕積立金の計画は立てられているかが焦点です。

お礼

回答ありがとうございます。

築33年マンションの方は管理組合、管理会社がしっかりしていて、問い合わせにもキッチリ答えてくれました。
一番心配な給排水管も、前回の大規模修繕の際、今後のメンテを考え、壁の外に新たに設置しているとのこと。
多少美観を損ねていますが。。。

室内の給排水管！
すっかり美室になっていたので考えていませんでした。
現況販売ですが、こちらを買う場合は保証項目として交渉するか、値引き理由に活用したいと思います。

回答No.7

felixthecat

Ｎｏ．６です。お礼頂きました。

☆「当市にはそのようなデータはございません」のつれない返答でした。

・・・慌てて、第二便を書きます。

→第一便を書いた時に、すっかり忘れていたのですが、購入した２件は内覧の際に：

一級建築士のかた
リフォーム業者さん

に同席してもらいました。

リフォーム業者さんは、相当数の物件を見ているので、ならではの意見を言ってくれます。
費用は、リフォーム料金に含まれて請求されました。

一級建築士のかたは、確か役所の建築課？のような所で紹介されたかたでした。
私の地元では、ですが、区の建築士のかたがたで”当番？”のようなものがあって、区民の相談や質問に答えてくれる役回りを順番にやっている、との事でした。

１万円～２万円程度で、と前もって料金を伝えて、来ていただきました。

そのかたは、待ち合わせの１時間以上前に現地について、周辺の土地の具合？や外壁のようすなど細かく見てくれていました。報告は口頭によるものですが、大きな安心につながります。

もちろん、良い所ばかりではなく、悪い面も指摘されます。

区役所など公的機関からの紹介でなくても、インターネットで調べた近所の一級建築士の方に聞いてみるものはどうでしょうか？近所だと、悪い事もできない／しないと思います。

ん～　問題早く解消するといいですね～

お礼

回答ありがとうございました。
仕事の都合でお礼が遅くなり失礼いたしました。

対象物件を見る時間がまだ持てないので、
対象物件のヒビ割れチェックができていませんが、
街を歩いていると壁にヒビ割れのあるビルの多さに驚きました。
こういうのがNGなわけですね。
目視でひび割れがなかったら、
次のステップとして一級建築士、リフォーム業者の方の力を借りることも検討してみます。
お知恵をありがとうございました。

補足

お忙しい中、皆様回答いただき、本当にありがとうございました。
おかげさまで冷静に物件を見直すことができました。

アドバイスいただきましたように、
拙速で決めず、数々のご指摘の点がクリアになって初めて購入を決めようと思います。
皆さんにベストアンサーをお送りしたいところですが、
私にとって全く盲点だった室内給水管について言及いただいた回答者様に
ベストアンサーを送らせていただきます。
美室に騙されないようにします☆

回答No.6

felixthecat

こんにちは、質問主様：
当方は中古マンションフリーク？（自称）と言いますか、不動産情報を閲覧する事を趣味としている者です。これまで中古マンションを２件購入した経験もあります。

その経験から、以下回答します。

私が、特に与えられた情報だけを基にして、この２つのマンションのうちのどちらかを選ぶとすると：

★人のみ通れる橋を利用

がどうしてもNGなので、２件目になります。

近々、首都圏にも大災害が懸念されます。
橋は、頑丈なものでも、落ちてしまう可能性がありますし、実際に落ちてしまうと、家に帰れない、帰れても救援物資が届かない、などなど深刻な問題が考えられます。

その点からすると、内装の細かい話や、将来の転売の可能性云々は、むしろ小さな話です。

それと：

耐震・・・

一級建築士の知り合いにかつて相談したところ、中古マンションを選ぶ際には耐震が最も確認すべきポイントだとの事。

他の回答者の方からも意見があるようですので、よく参考にしてください。

ただし・・・

新耐性基準以前の建物であっても、しっかりと作ってあるマンションはもちろんあります。基準が甘かった分だけ、なお一層頑強に作ってあるものもあります。

見極めのポイントとしては：

☆）　非常階段やゴミ置き場など、もともと壁の塗装をしっかりやらない所をみます。塗装部分だけが、ピリッつと亀裂が入ったようなものはいいのですが、壁自体に深い割れ目が出来ているような所があれば、完全にＮＧです。案外この目視による確認の方が信頼できます。関東でしたら、３１１でも相当揺れましたから、NG物件でしたら、大きな割れ目が入っているはずです。

☆）　耐震にかんして、地元の役所にはもう照会していますか？回答者の住んでる地域では、ですが、耐震についてＮＧな物件は役所が情報を握っていて、かなりの情報を教えてくれました。アネハ？物件でしたっけ？偽装があってから、細かくチェックをしたようでした。

ん～
物件購入ですよね～

楽しみですよね～

地元に残ってだなんて、すごいカッコいいですね。
良い物件に出会えますように、祈っています。

お礼

回答ありがとうございます！

壁の目視、次に見学した時しっかりと見たいと思います。
耐震については、さっそく市役所に電話で問い合わせましたが、
「当市にはそのようなデータはございません」のつれない返答でした。
回答者様の地域が羨ましい。

回答No.5

toro1964

東京駅まで１時間、地域が西か東かでだいぶ人気も価格も売れゆきも違います。

先々売却を前提に、ということですが、マンション購入にあたって「賃貸物件として成り立つか」が非常に重要だと思います。
自己使用ととしても、家賃相場を意識して利回りを考慮したらいかがでしょうか。

お礼

回答ありがとうございます。

早速、調べてみました☆
すると今の家賃相場は築33年マンションの方が築19年マンションより約5000円高くなっています。
つまり、安く買えて高く貸せるのが築33年マンションで表面利回りでは圧勝ですね。
あとは、高年齢ゆえのリスクをどう捉えるか。。。

エリアの人気については、地元民の地元愛はあるものの大枠では都心回帰が続き右肩下がりを予想しています。

回答No.4

titelist1

築33年が気になります。1981年に建築基準法が改正されて、耐震性が向上しました。マンションですと建築確認審査を経て完成するのに2年程度かかるので、1983年築の築31年のマンションまでが新耐震基準です。柱のスターラップ鉄筋の間隔が密になり大幅に耐震性が向上しています。その点で築33年は問題です。ちなみに、阪神淡路大震災で新耐震と旧耐震でマンションの損゛傷率が大幅に違っています。国交省のホームページにも載っていますが、旧耐震は7割、新耐震が2割程度だったと記憶しています。マンションが大きな損傷を受けたら大損です。止めた方が良いと思います。
中古マンションを買うならばとにかく駅に近いことです。徒歩10分が限界で、本当に歩いてみるとドアからプラットホームまでは15分かかります。その距離以内ならば、賃貸にもできるし、売るのも容易です。ここに説明されている程度のマンションならあわてなくても掃いて捨てる程ありますよ。

お礼

回答ありがとうございます。

耐震性について知りたいことを簡潔に教えていただきました。
ご推察のとおり築33年マンションの購入を躊躇する最大の理由です。

回答No.2

atelier21

質問主旨に反しますが　マンションは買いませんね

子等にも　絶対にマンションは買うなと云っています

仕事柄　新築設計から維持管理コンサルをして　数多く見ての結論です

理由の詳細は書くスペースが足りないので一言　日本人が共住感覚がない処ですね

お礼

回答ありがとうございました。

まして、この価格帯での販売が増えると、これまでの良好な管理が維持されるとは限りませんよね。
この価格で検討している私が言うのも何ですが。。。
経験値の高い回答者様のお言葉は重みがあります。

回答No.1

Mokuzo100nenn

両者の比較ならだんぜん650万円の物件ですね。

10年利用して築43年時点で150万円で換金できれば、年間50万円の減価償却、月にならせば4万2千円ほどのコストです。

＞この地を愛する若者も多く、成人後も東京に住所を移さず、当地で家を探す新婚も多い。
この傾向が続くならば、150万円のマンションを買う人が現れないリスクは限りなく少ないと思います。
ひょっとしたら予定の150万円よりも50万円以上高く売れる可能性だってありますので、その際はボーナスですね。

お礼

回答ありがとうございました。

駅を中心に考えなければ本当に便利な場所であり、一定のニーズはあり続けるのではと感じています。