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契約前の見積作成
新築を検討していて、良さそうな工務店が見つかりました。 越県しての建築だったので、工務店から設計事務所を間に入れます、 という事で、打ち合わせ等は３者で進めてきました。 見積り提示の直前の打ち合わせで、設計監理料の説明があり、 工務店の要望も入れて、金額と内容を決めました。 そして見積り提示があったのですが、予算を大幅にオーバーした 金額が提示されて、今、契約を保留しています。 先方はすぐにでも契約、着工したいと言っていますが、 見積りが出るまで随分と待たされて、全く想定外の 値段だったので、困惑しています。 予算内の金額の他社工務店もあるので、その話を伝えたら、 大幅に値引きして、価格を合わせると言って来ました。 その話を聞いた時に、もうここには頼めないと感じたのですが、 この場合、キャンセル料は発生するのでしょうか。
- mikurinrin
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- 新築一戸建て
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質問者が選んだベストアンサー
まず質問のキャンセル料は発生しません。安心して断ってください。 また、間に設計会社を入れるのはあまり好ましくありません。建設費用に余裕があれば設計から依頼するのもいいでしょうが・・。 大手工務店しかり、最初に大きな金額を提示し客を引かせ特別な理由を付けて取り込む手法はベタな手段です。（モデルハウスでとか車1台サービスとか）このような会社は信頼できません。もともと安くする事が出来るのにしないのは只のボッタクリです。見積もり・契約というのはクロス1枚から外構や照明器具、手続料に至るまで事細かく提示してもらいその延長線上で納得が行った時点で初めて契約となります。 ベターな方法としては最初に1社たたき台の会社を選定します。その中で工法、外壁、断熱、サッシ、床材、照明器具、設備器具など事細かく仕様・仕上げ表を作成していただきます。同時に手続き関係の費用もです。（登記、所有権移転、火災保険、電気、水道、下水申請料など）後一切の費用が掛からない金額の提示。そしてそれに自分の好みこだわりを追加し第1段階の完成。それを図面化します。この段階で総合見積もりを提示してもらいます。 その図面と設備・仕上げ表のハウスメーカー名を消してコピーし他社を２，３社周り図面と仕上げ表を渡し見積もりを依頼します。ここで初めて坪単価を比較する事が出来ます。（まずこの時点で相手は間違ったものを出せなくなります。そして、相当知っているなと思うはずです。）その中で1番安いとは言いませんが、費用と安心・信頼感、実績を考慮し交渉に入る形にすれば価格と理想が大きく変わることは無いと思います。 余談ですが皆さん坪単価いくらといいますが、この言葉が出てきたら私は素人とほぼ断定します。単価とは建物全ての仕様・仕上げ・木材１つに至るまで全てを知り初めて金額と照らし合わせ初めて他や自身の主観で高い・安いを判断出来るのです。設備1台の仕入れ価格を分からない素人の客が相対の金額を知るわけも無く、その建物を自分が買えるかどうかの判断材料程度にしか過ぎない差ほど意味のない質問です。 私はハウスメーカー営業経験ありで現在は給排水設備、電気工事もします。この方法はベストではありませんがベターと思います。また、あまり建築会社に競合させて金額を落としても見えないところで手を抜かれますので、ある程度の利益は取らせたほうが無難です。そして、全てを教えるのも少しもったいない気がするのでベターな方法で・・・。実はもっといい方法ありますが、業者と同レベルの知識がないと実現できない方法なので紹介しません。 素晴らしい家を建ててください。
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- ebisubeer
- ベストアンサー率21% (41/193)
法律上はキャンセル料は設計実費として当然発生しますよ。建築主が家を建てたいと思わなければ見積もりも設計もなかったわけですから。建築基準法に明記されています。一方的に断るのであればなおさらです。結果断るにしても問題を抽出して円満に解決できるようにするべきです。キャンセル料が発生しないというのは業者が請求しない慣例があるだけです。そのように施工会社や設計事務所を使い捨てのように考える建築主がいるから、施行者側も建築主を信用できなくて高めの見積もりを出すのです。車のような工業製品の見積もりや値引きとはわけが違います。 見積もりはおそらく取り込めるとみこんで「ふっかけた」「高級な仕様」の見積もりだったのでしょう。信用できなくなるのも致し方ないですが、良さそうな工務店と感じた何かもまたあるはずです。すでに今年度の売上に計上するつもりだったのがパーになるよりは、必死に食らいついてもくるでしょう。工務店は建築主をよっぽど気に入らないかぎり断りません。詳細の見積もりをもらって、どうしてその値段になったのかじっくり説明受けてください。予算を提示されて、それ以下の見積もりを出してくるような業者は「馬鹿正直」か「交渉下手」で生き残っていけないと思いますよ。
お礼
アドバイスありがとうございます。 まずは３者でじっくりと協議してみようと思います。
- saltmax
- ベストアンサー率39% (2997/7599)
＃2です。 三者で良く協議してみてはどうかと思います。 見積価格に関して 一般的には 直接工事費（労務費+材料費+外注費）+共通費（共通仮設+現場経費+一般管理費）+利益の合計で 出た金額を各々の単価に分配しています。 含みを持った金額なのでネットではありません。 ここから仕様、数量を動かさずに ネットは幾らなのかというところからネゴはスタートします。 相手のネットでも予算に合わなければ 仕様や数量を変更することになりますが 詳細な数量調書が作成されているようなので交渉も楽でしょう。 エクセルにでも打ち込んで単価を動かしながら 総額のシュミレーションをしてみてください。 当然、金額の大きい項目、数量の多い項目を 動かすとコストを下げる効果が高いのですが 耐久性や価値を犠牲にしては意味がないので 工務店、設計事務所にはVE案（バリューエンジニアリング）を 要求してください。 （建設業者ならVE案でわかります） ぎりぎり一杯の所で交渉すると予想できていない障害や 不測の事態に対応できないので交渉目標としては予算×92％上限ぐらいで 交渉していないと追加が発生した時に対応できなくなります。 仕様変更が納得できない、また相手がその金額を呑めない場合には 交渉は決裂し、振り出しに戻ることになりますが 最低設計の実費ぐらいは払ってやってください。 要は貴方が提示した金額で相手が請けるかどうか 相手が出してきた条件を納得できるかどうかなので 見積金額はスタート値と考えて交渉してください。 合わなければそこを止めて他を探すだけです。 積算時点に比べ市況はかなり弱い状況にありますので 貴方が建設物価など資料を基に交渉を進めれば有利になるでしょう。 弱含みなので急がない方が得かもしれません。 http://www.kensetu-navi.com/sikyo/a1.php http://www.kensetu-navi.com/sikyo/b1.php http://www.kensetu-bukka.or.jp/
お礼
アドバイスありがとうございます。 大変参考になりました。 まずは３者でじっくりと協議してみようと思います。
- toteccorp
- ベストアンサー率18% (752/4134)
見積もりはあくまで見積もりです。 地域により業者によりいろいろです。 ハウスメーカーではない建設業者ではよくあることです。 見積金額と業者希望額は大きく違う業者もあります。 細かい指定がない場合いい家を作りたいと思う業者も多いでしょう。 最初グレードの高い見積もりをして、その後予算に合わせてグレードを下げていく業者もあります。 私の一件目の家は伝えてあった希望金額の７割アップの見積もりを持ってきました。驚きました。しかし業者のＮＥＴ金額は２割アップでした。 いろんな業者があるのです。安くたくさん売りたい業者ばかりではありません。 高くてもいいものを売りたい（作りたい）のかもしれません。 ただ儲けたいのかもしれませんが。 私は建築屋ではありませんが、図面を見て見積を作る時悩むことがあります。 お客様がどんなグレードを求めているのか。使えればいいのか。完璧がいいのか。金額が倍くらい変わります。 普通と言われても困るのです。 お金がかかっても見た目にこだわるのか。後でケチをつけられるくらいならやらない方がいい仕事もあります。 削減できるところはたくさんあるのです。 商品は値段に比例します。 材料や職人の質や耐久性など。 信頼できる業者に希望金額以下で交渉しましょう。 その業者の建てた家を見るのがいいと思います。写真くらいあるでしょう。
お礼
回答ありがとうございます。 今回、数社から見積り提出を受けていますが、確かに業者さんによって、 金額の出し方から内容まで様々ですね。 住宅ローンとの絡みもあるので、希望金額は大事にしていきたいと 思います。
- binbouoyaj
- ベストアンサー率24% (104/427)
書き漏らしたので追加で失礼します。 キャンセル料は発生すると思いますよ。 （大幅な違いとはいえなとおもいますので） 信頼感が無くなってしまったのは残念ですがあまり悪い感じは受けないのでもう一度ゆっくりと検討してみてください。 予算オーバーは材料や広さを見直す必要があるかもしれません。 他社の見積もりも単にざっくりした見積もりかもしれません。 いずれにしてもしっかりと検討して後悔の無いようにしましょう。 全て解決できるといいですね。 色々気を使って大変なときですが夢のマイホームのためですから慌てずに話を進めてください。
お礼
回答ありがとうございます。 他社の見積りもきちんと積算したものでした。 その見積り金額と同じかそれ以下なら、即、契約のつもりでしたから、 今回の展開はショックでした。 じっくり検討して進めたいと思います。
- binbouoyaj
- ベストアンサー率24% (104/427)
２８００万円が３０００万円なら大幅な違いとは思えませんし何とか値引くといわれているなら非常に良心的ではないでしょうか？ １０００万円高いと書かれている経緯も判りません。 他に何かやり取りがあったのでしょうか？ ５４坪で３０００万円という価格も特に高くは感じません。
補足
2800万が3000万というのは、こちらが先方に伝えた予算です。 内容や仕様も伝えてありました。 その後、見積りが出るまで１ヶ月半かかって、その金額が3950万だったので、 だったら教えてくれれば良かったのに、という事です。 間取りは7月にほぼ決まっていて、まずは見積りを早く出して欲しいと 伝えていたのですが・・・
- nsan007
- ベストアンサー率30% (941/3104)
順番を間違えましたね。 工務店から設計事務所を紹介されれば、悪く言えばその事務所は工務店とグルです。 その時点かその前に設計事務所を探して設計図を頼めば、その図面で他の工務店に見積もりも取れて予算に合うかも知れませんし、合わなければ設計の内容を変更する事も可能です。 今の方式ですと同じ図面で他社と比較するのは無理ですし、大幅値引をされても何処まで程度を落とされるのか不安です。 設計者が別なら幾ら安くしても、ある程度の限度は監視ししてくれるはずですが・・ 工事の見積だけなら無料でしょうが、設計を頼んでしまえばある程度の費用負担は発生します。 場合によりますが、設計にかかった費用の約半額をお支払いしてキャンセルし、信頼出来る設計事務所探しからやり直すことをお勧めします。 設計事務所でも本に乗っているような有名な建築家ではコストよりデザインを重視しすぎて、とても予算内に収まらない設計をする人もいますのでその辺だけはご注意してください。
お礼
回答ありがとうございます。 当初は越県するので、確認申請など手続きが違うので、 経験がある設計事務所を通すという話でした。 工務店と設計事務所がグルかどうかは、そうじゃないような 気もするのですが、今となっては何か裏であるのかな、と 思ってしまいます。 近々、３者で打ち合わせがあるので、決断するしかないですね。
- saltmax
- ベストアンサー率39% (2997/7599)
1.積算、見積をするにあたって 設計が行われ数量が積算できる図面が作成されていないと 見積はできないと思いますが 設計着手に関して文書は交わされているのでしょうか？ 2.越県しての建築だったのでとありますが 1500万以上又は延べ床面積が150平方メートル以上の木造建物でしょうか。 3.見積金額を提示された後で契約の為のネゴはしましたか。 4.予算は提示されていたのでしょうか。 また見積額提示の時点で予算に合わせるべくして仕様変更等の打診はなかったのでしょうか。
補足
１．文書は交わしておりません。 ２．はい、総２階で５４坪の木造住宅です。 ３．ネゴというのは交渉という意味でしょうか。 電話で今の見積り価格では契約できない旨と、 他社の同等仕様の価格を伝えただけです。 ４．提示してありました。住宅ローンの仮審査時に金額を書くので、 2800万と当初伝えてあり、その後、打ち合わせを進めた段階で3000万と なりました。設計監理料の説明時に、松竹梅コースではありませんが、 いくつか案を提示されたのですが、その根拠の金額に3000万という 金額もありましたので、設計事務所さんも知っていたはずです。 見積額提示の時点で仕様変更等の打診はなく、これでお願いしたい、 という感じでした。見積りを見ると工事金額の４％の諸経費があり、 こちらから質問して、それが遠方での工事なので、という説明が あったくらいです。
お礼
アドバイスありがとうございます。 キャンセル料は発生しないという事ですが、設計事務所さんは 図面や詳細見積りを作ってくれていますので、実費は請求される ような気がしています。工務店だけ変えるのも、方法の１つかも しれませんが。 依頼先の工務店は、地場で年間６～８棟の新築を手掛けています。 ２回、完成見学会に行き、価格も予算内に合うと思っていたのですが、 出てきた金額に言葉を失ってしまいました。 仰るとおり競合させて手抜きされるのも心配なので、 他の工務店に気持ちは傾いています。