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敷金から差し引くことができる費用について
- 賃貸物件の借主との連絡が取れず、退去が遅延した経緯があります。更新料の再請求や興信所の調査、内容証明郵便の送付などに時間と費用がかかりました。
- 依頼した興信所の調査や内容証明郵便の送付、鍵の返却が遅れたことなどにより、敷金から差し引くことができる費用を検討しています。
- 庭の手入れがなされなかったことで、ブロック塀や外壁に絡まった蔦の伐採費用が発生しました。これらの費用を敷金から差し引くことは可能でしょうか？
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敷金について，最高裁は,下記のように判示しています。 <昭和48年2月2日判決> 家屋賃貸借における敷金は、賃貸借終了後家屋明渡義務履行までに生ずる賃料相当額の損害金債権その他賃貸借契約により賃貸人が賃借人に対して取得する一切の債権を担保するものであり、敷金返還請求権は、賃貸借終了後家屋明渡完了の時においてそれまでに生じた右被担保債権を控除しなお残額がある場合に、その残額につき具体的に発生するものと解すべきである。 すなわち，明渡しまでに，賃貸借契約により賃貸人が賃借人に対して取得する一切の債権を担保するわけです。 ご質問の経費のうち，更新料は，本来支払ってもらうはずのものであるし,内容証明郵便代金は,契約の終了の為の必要経費として，「一切の債権」に含まれるでしょう。 問題は,興信所で調べてもらうためにかかった費用と蔦の伐採費用です。 まず，興信所への報酬についてですが,そもそも興信所に依頼せざるを得なくなった原因は,借主にあるし，また，興信所に依頼したこと自体もやむをえない措置といえることからすれば，その費用についても敷金から充当できると考えることは可能と思われます。 本件報酬は債権を取り立てるための費用であることから，そこまで充当できないという意見もありえます。 しかし，たとえば，税金の滞納者に対して督促手数料を徴収する地方公共団体もありますから，本件報酬について敷金を充当することは社会通念上不当とはいえないでしょう。 しかし，同様の事例に関する判例を存じませんので,絶対という回答はいたしかねます。 とりあえず敷金から充当して，相手の出方を見てはいかがでしょうか。 蔦の伐採費用も貸主・借主どちらの負担とすべきか微妙な事案です。 通常の使用に伴う畳やふすま等の当然の劣化については，借主保護の観点から,貸主が負担すべきであり，敷金を充当すべきではないでしょう。 これに対し，蔦が伸び放題となることは,通常の使用による自然な劣化を超えた劣化と同質のものであり，その原因は，借主が管理していなかったことにあるといえますから，その伐採費用については本来借主が負担すべきであり,よって，敷金からの充当が認められるでしょう。
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>散々手間と時間とお金をかけさせられましたし、正直返したくはないのですが、そういうわけにもいかないことは理解しています。こちらから再度は尋ねないまでも、今後請求があれば返金するつもりです。 敷金を返還すべき義務は果たさなければなりませんが、どうやって返金すべきかわからないのですね。 そういう場合は、供託（民法４９４条）で責任を果たしたことになります。 時効で 返還する債務が消滅するまで待つ、という手もあります（時効が完成するまですっきりしませんけど。）。 事実関係が微妙ですが、３月末に退去するという連絡があったのですから、３月末で賃貸借が終了したと言えます。そうすると、本来は貸主としては追い出すこともできたのに、そのまま默認して賃貸借が継続したということです。 更新料の請求は、もはや難しいと考えます。なぜなら、更新料債務を免除したからです。「３月末で退去したら更新料は請求しないが、それ以降も住んでいたら請求する」ということではないですね。 内容証明郵便と興信所は、よくわかりませんが、この費用は認められないだろうと思います。 今まで私は、内容証明を受けたことも出したこともありますが、相手からその料金を請求されたこともないし、請求をしたこともありません。 蔦の伐採費用は、認められそうです。 借主としては善管注意義務（民法４００条）を果たさなくてはなりません。
お礼
ご回答ありがとうございます。 状況についてですが、追い出すこともできたのに黙認していたのではありません。 早く出て行ってもらおうと、質問文にありますように >一日に何度も電話をしたり、留守番電話に録音したり、内容証明郵便を送ったり（受取人不在で返ってきました）、直接訪問して手紙を投函したりしました が連絡がつきませんでした。 直接訪問してご在宅だったこともありませんし、ご近所に尋ねたところ「何日かに一回、真夜中に帰ってくることがある」という有様でした。 数日間に渡って寝ずに張り込みをすればお会いできたかもしれませんが、私にも生活がありますので、やむをえず興信所に依頼した次第です。 更に付け加えるなら、借主さんは玄関扉に新しく別の鍵を追加しており、こちらの持つ鍵だけでは中に入ることができない状態にされていました。よって、仮に居留守が使われていたとしても中に入って確認することはできませんでした。 玄関扉を破壊し、鍵ごと新しいものに取り替えてしまい、中に入れなくして連絡してくるのを待つことも考えました。しかし、過去そのようなことをした大家さんが、入居者から訴えられて裁判で負けたという話を聞いたことがありましたので、それもできませんでした。 更新料債務の免除についてですが、『３月末に退去する』という条件で免除しているのに、その条件が満たされなくても免除されるのですか？ それでは最初から条件が意味を成していません。 退去を条件にした時点で、『それ以降も住んでいたら請求する』は当然に含まれるのではないのでしょうか？ もしそうでないなら、例えば『現役合格したら車を買ってやる』と約束した父親が、『現役合格しなかったら買ってやらない』と言わなかったがために、現役合格できなかった息子に車を買ってやらなければならなくなります。そんなおかしなことはありえないと思うのですが……。
お礼
ご回答ありがとうございます。 回答者様のご意見から考えると、上に挙げた４つの費用に関しては、敷金から差し引くことがまったく不適当というわけではなさそうですね。 仰るとおり、もし今後返金請求がありましたら、上記金額を敷金から引いてみます。 実のところ、そうすると預かっている敷金では足りずに足が出てしまうんですけどね……。 現住所の判明している元奥様に請求すると逆切れされるかな、と思って何もせずにいますが……。