敷金返戻について

質問

友人から賃貸物件の解約時の敷金の清算について相談があったので
質問させていただきます。

友人は約２０年前に東京都内の公団の賃貸を契約し入居しました。
当時の契約書には礼金・更新料はなし、敷金３ヵ月
退去時の内装費は全額借主負担と記載されていました。
費用はかかりませんが２年ごとに更新手続きがあり、
その文面に変更はありませんでした。

入居して５年が経ち、その物件は公団から民間と変わり、
本来であれば更新料が発生するところを
家主の好意で更新料は一切かかりませんでした。

そして先日その部屋を解約したのですが、
家主の好意により全額負担ではなく、内装費として敷金の７０％を
内装費と支払い、残り３０％は返金されました。

しかし友人は、当初から契約書に内装費は全額借主負担と
記載されていたけど、最近では敷金は殆ど戻るという話しも聞いているし、
施行前の契約だけど東京ルールにも反するので、
借主の全額負担とする契約は無効で、敷金は全額戻してもらうとのこと。

私としては、借主（友人）が当時の契約書の内容を了承していて、
更新する度にそのことを確認していたにもかかわらず、
また民間賃貸となっても礼金も更新料もなく、
内装費も７０％の負担で残りは返金されているのに、
上記のようには主張できないと思うんですが、どうなのでしょうか。

回答No.1

mimicann

>>東京ルールにも反するので、
>>借主の全額負担とする契約は無効で、敷金は全額戻してもらうとのこと。
契約書の内容と異なっていても、現在の判例等から考えれば、東京ルールを主張は出来ます。
しかし、東京ルールのガイドラインに則って精算するともっと退去費用がかかるかもしれませんよ。

借主は、賃借物を「善良なる管理者の注意義務」でもって保管し使用する義務を負っています。
建物の手入れを怠ったもの、用法違反、不注意によるもの、通常の使用とはいえないものについては、借主の負担費用となります。
例えば
○飲みこぼし等を放置したカーペットのカビ・シミ、結露を放置したことにより拡大したカビ・シミ、クーラーからの水漏れを放置したことによる壁の腐食、台所の油汚れ、冷蔵庫下のサビ跡
○引越作業・キャスター付きイス等によるフローリング等の傷
○ペットによる柱等の傷
○借主の不注意により雨が吹き込んできたような場合のフローリングの色落ち
○風呂、トイレ等の水垢、カビ等
○日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損
○重量物をかけるたみにあけた壁等の釘穴、ビス穴で下地ボードの張替えが必要なもの、天井に直接付けた照明器具の跡
○経年変化、通常の使用による損耗等の貸主負担

《内装費も７０％の負担》の方が良いのでは？